在新冠肺炎疫情蔓延的背景下，全國已有多城多地封區(qū)管控。上海自2022年3月27日發(fā)布“鴛鴦鍋”式的分區(qū)管控，截至目前已近一個(gè)月的時(shí)間。
為此，丁祖昱評樓市編輯部聯(lián)合克而瑞產(chǎn)品力研究中心對上海區(qū)域做了部分調(diào)研，結(jié)果顯示，與以往“買房看配套看地段”不同，空間、物業(yè)、鄰里成為了三大關(guān)鍵。
“我家的戶型還是不錯(cuò)的，89平方米的大二房?！盇女士家里常住人口共四人，談及自己的房子，A女士還是很滿意的，南北通透，高層采光、視野景觀好，客廳、餐廳、二個(gè)房間等各個(gè)功能空間大小也較均衡。
“我跟老公住在主臥，阿姨帶著目前兩歲多的兒子睡在次臥，客廳的沙發(fā)能夠當(dāng)個(gè)單人床使用，婆婆日常留宿也能睡?！盇女士表示，原本書房對他家來說并不是一個(gè)居住空間的剛性需求，可是疫情以來，她和她先生兩個(gè)都需要居家辦公，只有主臥里有辦公條件。“通常我只能等小孩午睡、晚上睡著之后在餐桌上辦公；而遇到電話會(huì)議的時(shí)候，為了不吵到家里其他人，只能躲在廁所里，這樣的環(huán)境明顯不能同時(shí)滿足兩個(gè)人長時(shí)間的居家辦公。
B女士也遇到了與A女士類似的問題，但她并不是為了居家辦公?！肮ぷ鬟€是可以想辦法遷就一下，比如陽臺(tái)上放個(gè)小桌子門關(guān)起來什么的，也可以挺一挺。我家最大的問題是儲(chǔ)藏空間不夠，小區(qū)里團(tuán)了不少物資，有的是冷凍品，有的可以常溫保存，但擺在哪里確是最大的問題。”
B女士表示，他家目前已經(jīng)在廚房和客廳開辟出一個(gè)角落放東西，也想過解封后要不要買個(gè)大點(diǎn)的冰箱或者買個(gè)冰柜，但最大的問題是，這些東西放哪里？
“以后這樣的情況是可能會(huì)再發(fā)生的話，那大一點(diǎn)的冰箱也好冰柜也好這個(gè)肯定是要買的，除此之外，還需要一個(gè)專門的儲(chǔ)藏室，哪怕很小只有幾個(gè)平方米，甚至只是一個(gè)墻面的柜子也好，但是問題是現(xiàn)在我家似乎很難隔出這樣的空間。”
從上海近三年商品住宅成交面積的套數(shù)分布看，A女士和B女士遇到的問題已經(jīng)開始在消費(fèi)者偏好層面顯現(xiàn)。
圖：上海市場按面積和戶型的商品住宅成交結(jié)構(gòu)（以套為單位統(tǒng)計(jì)）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年以來，90-110平方米的成交套數(shù)迅速增加，今年第一季度占比近半數(shù)，其余面積的成交占比均受到明顯的擠壓。
按戶型分布看2019年市場三房成交占比達(dá)50%，其次是二房戶型，占比22%；2020年以來，三房成交占比逐漸擴(kuò)大，今年第一季度占比高達(dá)64%，二房戶型占比則持續(xù)下降至14%。
在一線城市上海，越來越多的購房者將面積更小的三居室住宅作為購房目標(biāo)。雖然小三房的居住舒適性相對較差，但是對于購房者而言，功能滿足優(yōu)先于舒適性，再小的三房都比二房好。
圖：某項(xiàng)目收納系統(tǒng)設(shè)計(jì)
在室內(nèi)收納上，不少房企已形成從玄關(guān)、客餐廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間的整套收納系統(tǒng)。而在一些大面積住宅中，房企還會(huì)設(shè)有獨(dú)立儲(chǔ)藏間來增強(qiáng)住宅的收藏儲(chǔ)納空間，提升客戶居住品質(zhì)和空間的美觀度?？偟膩碚f，房企室內(nèi)收納系統(tǒng)涵蓋玄關(guān)收納如玄關(guān)柜、客廳和餐廳收納柜、廚房櫥柜、臥室衣柜（衣帽間）收納、衛(wèi)生間收納柜、過道收納柜、陽臺(tái)柜、家政柜和儲(chǔ)藏室收納設(shè)計(jì)等內(nèi)容。
很多業(yè)主表示，原本在購房時(shí)并沒有考察到的物業(yè)能力，而如今物業(yè)的重要性在上海這一波疫情中展現(xiàn)的淋漓盡致。
“當(dāng)初購房時(shí)只是簡單的觀察了小區(qū)建筑物的外觀、公區(qū)的維護(hù)、綠化的護(hù)理等基礎(chǔ)服務(wù)覺得基本達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在疫情期間，有的小區(qū)幫業(yè)主組織團(tuán)購餐飲美食、菜品送上門，核酸檢測安排有序，每天公共區(qū)域消毒，線上建群聯(lián)系線下張貼通告。而我們小區(qū)，不聞不問，社區(qū)核酸采集人員聚集，大大增加風(fēng)險(xiǎn)隱患，物業(yè)的管理能力高下立判。經(jīng)過疫情期間的經(jīng)歷，越來越重視物業(yè)服務(wù)的作用了，小區(qū)維護(hù)事關(guān)物業(yè)保值，物業(yè)服務(wù)則大大影響長久的居住體驗(yàn)?！?/p>
此次上海封控期間，有的小區(qū)多次發(fā)放物資，有的小區(qū)物資緊缺，有的小區(qū)有菜有肉，有的小區(qū)連罐頭都沒有，一街之隔，結(jié)果卻大相徑庭。上海甚至發(fā)明了“菜區(qū)房”的概念，疫情期間能不能買到菜？居委會(huì)送了什么菜？送菜的質(zhì)量好不好？發(fā)得快，菜品好的小區(qū)，如對口好學(xué)校一般，令人羨慕。
圖：2022年春節(jié)置業(yè)客戶購房決策因素
數(shù)據(jù)來源：CRIC·2022春節(jié)置業(yè)調(diào)研
據(jù)克而瑞研究中心“2022年春節(jié)置業(yè)客戶需求調(diào)研”顯示，25%的購房者在購房時(shí)優(yōu)先考慮社區(qū)環(huán)境與物業(yè)服務(wù)；對于社區(qū)和物業(yè)等“室外配備”已經(jīng)比“室內(nèi)配備”（面積段和精裝質(zhì)量與風(fēng)格）更受購房者重視。在這其中，對物業(yè)的口碑需求度更已遠(yuǎn)高于對開發(fā)商實(shí)力的追求。
在疫前時(shí)代，傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)以業(yè)主活動(dòng)為主，主要依靠物業(yè)的策劃組織能力。如組織安排采摘草莓、贈(zèng)送戲劇門票、千人觀影、明星演唱會(huì)等各類互動(dòng)活動(dòng)。一方面給業(yè)主提供豐富的福利活動(dòng)，為業(yè)主提供睦鄰平臺(tái)，另一方面建立良好的物業(yè)團(tuán)隊(duì)和業(yè)主的雙向溝通機(jī)制，更好的了解和管理社區(qū)，并建立良好的客戶粘性。
而在疫后時(shí)代，業(yè)主對于物業(yè)的需求更體現(xiàn)在軟性管理實(shí)力上。相較于舉辦各類活動(dòng)，他們更看重物業(yè)的管理水平和細(xì)致程度。在封控小區(qū)的核酸檢測中是否能有序組織，降低交叉感染風(fēng)險(xiǎn)；溝通交流是否耐心到位，切實(shí)為居民答疑解惑；對于有特殊需求的業(yè)主是否協(xié)助解決，提供資源渠道；對于不配合的業(yè)主是否敢于管理干預(yù)，不惹事也不怕事。
同時(shí)如果小區(qū)物業(yè)服務(wù)智能化程度高，生活服務(wù)線上一鍵觸達(dá)，反饋及時(shí)高效，那在日常生活也會(huì)給居民帶來極佳的居住體驗(yàn)。
“我們這個(gè)社區(qū)也算得上次新房了，2006年的房子，房型和社區(qū)環(huán)境我都滿意的，但是這次疫情居委會(huì)沒有給我們及時(shí)發(fā)菜，浦西封城前夕菜就很難買了，超市菜場都是搶光的節(jié)奏，我們家里4口人，孩子都是長身體的年齡，綠葉菜、蔬菜、肉蛋都不能少，但是很遺憾，我們社區(qū)沒有領(lǐng)頭羊，也沒有志同道合的群體，封閉期間很多菜品都需要團(tuán)購才能配送，蔬菜還能湊一湊，但是水果、牛奶、面包湊單就很難，每天6點(diǎn)搶菜都搶郁悶了?！?/p>
據(jù)了解，閔行部分最早被封的小區(qū)雖然交房沒多久，但非常團(tuán)結(jié)，困在家里三周，各種團(tuán)購很快就集結(jié)起來了，蔬菜瓜果不在話下，牛奶面包也能快速成團(tuán)。
不僅如此，C先生表示，他家在寶山區(qū)，目前被戲稱為“山區(qū)”，各項(xiàng)物資都不如其他區(qū)域豐富，極大程度依賴社區(qū)團(tuán)購，他做完社區(qū)志愿者，好幾次看到志愿者和“團(tuán)長”吵架，吵架的原因大部分都是“非生活必須品”的認(rèn)定問題。
“菜肉蛋奶，這些肯定是生活必須品，這個(gè)是共識(shí)，但是面包水果算不算生活必須品？還有煙民想要買煙，這個(gè)算不算生活必須品?，F(xiàn)在可樂礦泉水這些是奢飾品已經(jīng)是共識(shí)了，也不會(huì)有人刻意為難志愿者，他們自己也知道沒人送，但是肯德基必勝客還有一些百勝集團(tuán)的其他半成品就不好說了，有人表示他們平時(shí)不做飯，就靠這些過日子，炸雞披薩還有一些凍品牛排什么的可以吃好幾天。在我做志愿者期間，幾乎天天都有為這些吵架的。”
在這次封閉管理中，組織團(tuán)購的速度；團(tuán)購菜品的檔次、品類；成團(tuán)的速度都有很明顯的差異，這和社群的圈層，消費(fèi)觀念，消費(fèi)實(shí)力都有著緊密的關(guān)系。
圖：不同檔次項(xiàng)目的消費(fèi)傾向
數(shù)據(jù)來源：CRIC·2021年底調(diào)研
“鄰里社群”在我們印象中一直是個(gè)很虛擬的詞，這個(gè)群似有若無，可有可無，但是在這次疫情時(shí)期，這個(gè)群體可謂能撐起半邊天。相似的價(jià)值觀和金錢觀能在社區(qū)團(tuán)購組織和防疫動(dòng)員中增加很多助力。
“消費(fèi)特征”和“生活方式”相近的業(yè)主，更易彼此理解共情，并達(dá)成和諧的互助關(guān)系。而這在疫情嚴(yán)控的當(dāng)下，更顯得尤為重要。據(jù)CRIC在2021年底進(jìn)行的萬人調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，不同檔次小區(qū)的業(yè)主，在消費(fèi)傾向上略有差異。在健康排首位的共識(shí)之下，品質(zhì)客戶的價(jià)格敏感度更高，輕奢客戶更看重品牌，而高端客戶重視性價(jià)比，品牌價(jià)格要兼顧。
我們曾經(jīng)以為憑借發(fā)達(dá)的城市經(jīng)濟(jì)體系和便利的網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)，“不知鄰里”的生人社會(huì)也能過得開心無憂。而這次疫情也讓大家重新意識(shí)到“遠(yuǎn)親不如近鄰”的熟人社會(huì)仍舊在最關(guān)鍵的時(shí)刻保障著我們的生活。擇鄰而居，不僅是一種選擇，更是一份安心的保障。
上海封控至今，出現(xiàn)過許多讓人糟心的時(shí)刻，也出現(xiàn)過更多讓人感動(dòng)的瞬間，在我們的調(diào)研中，不少人告訴我們，他們在這個(gè)小區(qū)住了這么多年了，第一次和鄰居們有這樣深入的接觸與互動(dòng)，原本不認(rèn)識(shí)的人，現(xiàn)在突然變得親切了起來。
不僅僅是志愿者，還有各個(gè)小區(qū)的“團(tuán)長”，甚至有不少普通的鄰居在發(fā)現(xiàn)需要幫助的人時(shí)施以援手。C先生就告訴我們，本來他也想在業(yè)主群里看看能不能以物換物，沒想到他剛剛問有沒有人愿意和他換雞蛋，沒多久就有鄰居敲響了他家的門，把半板雞蛋放在他家樓道口，并表示不用他拿東西換。為此他感動(dòng)好久，并在自己團(tuán)到蔬菜后也主動(dòng)幫助了其他家里缺蔬菜的鄰居，“善意是會(huì)傳播的?！?/p>
與其說是疫情改變了人們對置業(yè)看法，不如說是時(shí)代推動(dòng)置業(yè)觀的升級(jí)，疫情只是其中的催化劑。從“買房看配套看地段”的剛需時(shí)代，逐步邁向“重物業(yè)挑鄰里”的改善時(shí)代，擁有物業(yè)和鄰里的關(guān)懷，志趣生活是目前對居住提出的新要求。
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