（文/張玉 編輯/馬媛媛）地產(chǎn)主業(yè)疲軟、跨界醫(yī)美護(hù)膚，山東本土龍頭企業(yè)魯商發(fā)展正多元拓展自己的發(fā)展之路。
2021年，魯商發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入123.63億元，比上年同比減少9.2%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)3.62億元，同比減少43.34%。
值得一提的是，這一年，依靠頤蓮和璦爾博士等多個(gè)品牌，魯商發(fā)展化妝品業(yè)務(wù)給公司貢獻(xiàn)了接近15億元的營(yíng)業(yè)收入。
營(yíng)收、凈利雙降
魯商發(fā)展是山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“魯商集團(tuán)”）控股的國(guó)有上市公司。
在地產(chǎn)方面，魯商發(fā)展分別在濟(jì)南、青島、臨沂、魯西南等設(shè)立多個(gè)城市公司，近年來累計(jì)開發(fā)生態(tài)健康項(xiàng)目40余個(gè)。省內(nèi)以濟(jì)南、青島為核心，重點(diǎn)布局臨沂、泰安、煙臺(tái)、濟(jì)寧、菏澤、淄博等城市，形成了健康住宅、康養(yǎng)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等產(chǎn)品系列。此外，魯商發(fā)展在物業(yè)服務(wù)、代建服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、康養(yǎng)業(yè)務(wù)等領(lǐng)域均有所布局。
2021年，魯商發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為96.96億元，同比減少18.4%，毛利率為17.22%。
此外，公司全年實(shí)現(xiàn)合同銷售額146.45億元，同比減少16.78%，銷售面積137.11萬m2，同比減少18.19%；全年實(shí)現(xiàn)新開工面積137.75萬m2，同比減少26.78%，竣工面積114.73萬m2，同比減少1.69%。
對(duì)于2021年?duì)I收、凈利潤(rùn)雙雙下滑的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，魯商發(fā)展解釋稱，主要是由于下半年市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，銷售價(jià)格下行，公司按照謹(jǐn)慎性原則，對(duì)年末資產(chǎn)進(jìn)行了全面減值測(cè)試，其中對(duì)部分健康地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值1.88億元。
與此同時(shí)，2021年，魯商發(fā)展健康地產(chǎn)結(jié)算收入比去年減少了約20%，由此帶來的毛利潤(rùn)的減少直接影響了歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)的減少。
盡管地產(chǎn)業(yè)績(jī)表現(xiàn)疲軟，從營(yíng)收占比來看，地產(chǎn)依然是魯商發(fā)展絕對(duì)的主營(yíng)業(yè)務(wù)。Wind數(shù)據(jù)顯示，2017～2021年，魯商發(fā)展合并報(bào)表范圍的房地產(chǎn)銷售收入分別為72.1億元、74.99億元、87.59億元、115.22億元及92.8億元，占比分別為95.51%、85.01%、85.13%、84.63%及75.06%。
除了行業(yè)下行，魯商發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)顯現(xiàn)頹勢(shì)的另一個(gè)原因在于毛利率不及預(yù)期。2017～2021年，魯商發(fā)展房地產(chǎn)銷售行業(yè)的毛利率分別為14.03%、15.41%、15.97%、14.52%和17.05%。這一毛利率水平在行業(yè)內(nèi)屬于較低水平。
究其原因，魯商發(fā)展布局的項(xiàng)目主要位于青島、臨沂、煙臺(tái)、濟(jì)寧、菏澤、淄博、高郵、哈爾濱等，三四線城市居多拖累毛利率水平。
跨界化妝品謀轉(zhuǎn)型
從魯商發(fā)展的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不難看出，公司近年來的轉(zhuǎn)型是從2018年開始的。這一年，魯商發(fā)展地產(chǎn)的營(yíng)收占比減少了10個(gè)百分點(diǎn)。這一年，化妝品和藥品分別貢獻(xiàn)了2億元和5億元的營(yíng)業(yè)收入。
2018年10月，魯商集團(tuán)以魯商發(fā)展持有的三家子公司股權(quán)與福瑞達(dá)醫(yī)藥進(jìn)行了資產(chǎn)置換。隨后的12月，魯商發(fā)展發(fā)布《魯商置業(yè)股份有限公司關(guān)于受讓山東福瑞達(dá)醫(yī)藥集團(tuán)有限公司100%股權(quán)暨關(guān)聯(lián)交易公告》，擬以其持有的泰安銀座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司97%的股權(quán)、東營(yíng)銀座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%的股權(quán)、濟(jì)寧魯商置業(yè)有限公司100%的股權(quán)和支付部分現(xiàn)金的方式受讓魯商集團(tuán)持有的福瑞達(dá)醫(yī)藥100%股權(quán)。
2020年1月，魯商發(fā)展收購山東焦點(diǎn)福瑞達(dá)生物股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“焦點(diǎn)福瑞達(dá)”）60.11%股權(quán)，收購價(jià)款合計(jì)2.58億元，確認(rèn)商譽(yù)1.64億元。
公開資料顯示，福瑞達(dá)醫(yī)藥是以醫(yī)藥和化妝品為核心業(yè)務(wù)，是透明質(zhì)酸研發(fā)和應(yīng)用技術(shù)領(lǐng)跑者，所屬行業(yè)涉及原料藥、藥品、醫(yī)療器械、保健食品、食品、化妝品等。在醫(yī)美健康領(lǐng)域，福瑞達(dá)醫(yī)藥打造了頤蓮、璦爾博士、善顏、心生愛目、UMT、詮潤(rùn)、伊帕爾汗等多個(gè)品牌。
而福瑞達(dá)的名頭不止于此。公開資料顯示，從1993年集團(tuán)創(chuàng)立之初，福瑞達(dá)醫(yī)藥就一直保持著全球玻尿酸研發(fā)應(yīng)用領(lǐng)域領(lǐng)導(dǎo)者的地位，率先發(fā)明了用生物發(fā)酵的方法生產(chǎn)玻尿酸，實(shí)現(xiàn)玻尿酸規(guī)?；呐可a(chǎn)，福瑞達(dá)醫(yī)藥也一舉成為全球最大的玻尿酸生產(chǎn)、研發(fā)以及應(yīng)用基地，成為全球一線品牌的原料供應(yīng)商。此外，焦點(diǎn)福瑞達(dá)營(yíng)收增長(zhǎng)率年均50%以上，其食品級(jí)和化妝品級(jí)產(chǎn)品遠(yuǎn)銷全球70多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，在玻尿酸行業(yè)產(chǎn)量位居前列。
積極布局醫(yī)藥和化妝品賽道對(duì)應(yīng)的是較高的毛利率。年報(bào)顯示，2021年魯商發(fā)展化妝品板塊營(yíng)業(yè)收入為14.95億元，同比增長(zhǎng)117.01%，毛利率63.68%；醫(yī)藥板塊營(yíng)業(yè)收入5.41億元，同比增長(zhǎng)8.71%，毛利率57.86%。相比之下，魯商發(fā)展健康地產(chǎn)17.22%的毛利率，可謂是公司所有業(yè)務(wù)中毛利率最低的一塊業(yè)務(wù)。
不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，通過收購的方式跨界醫(yī)美并不容易。一方面，當(dāng)前情況下，化妝品尤其是玻尿酸行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已然十分激烈。另一方面，與專門從事醫(yī)美的企業(yè)相比，跨界企業(yè)除了需要具有資金優(yōu)勢(shì)，更需要有足夠的專業(yè)性來應(yīng)對(duì)技術(shù)挑戰(zhàn)以及可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)性問題。暴利的背后，對(duì)應(yīng)的是高技術(shù)壁壘和資質(zhì)壁壘。搭上醫(yī)美概念，并不能在短期內(nèi)迅速為公司帶來大量的真金白銀。
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