今年以來，在疫情的沖擊下，市場活動按下“暫停鍵”，各物業(yè)類型受到不同程度影響。
在日前舉行的2022年第一季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望會上，仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“今年一二月份，上海辦公樓租賃需求保持旺盛，主要得益于市場上活躍的多元化租戶，其中以制造貿(mào)易、生命科學(xué)、金融及專業(yè)服務(wù)企業(yè)最為突出”。
零售物業(yè)市場方面，原計劃于一季度入市的新項目受疫情影響面臨延期開業(yè)，使得一季度整體空置率進一步下降。物流地產(chǎn)市場整體維持了強勁的租賃需求與租金增長勢頭。住宅市場方面，整體市場需求較為穩(wěn)健，但疫情使一季度市場成交活動中斷。投資市場方面，投資者對長租公寓、生物醫(yī)藥和物流板塊依舊保持高度關(guān)注。
甲級辦公樓租金持續(xù)增長
2022年第一季度全市凈吸納量仍錄得29.5萬平方米，其中全市中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量錄得4.4萬平方米。盡管浦西地區(qū)不同行業(yè)的需求依然旺盛，但由于可租賃面積稀缺，市場整體凈吸納量有限。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部浦東團隊負責(zé)人王岳表示：“一季度，上海中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，浦東凈吸納量貢獻顯著，內(nèi)資金融服務(wù)和專業(yè)服務(wù)公司在陸家嘴和竹園板塊的租賃需求尤其活躍?！币患径确侵醒肷虅?wù)區(qū)凈吸納量達到25.2萬平方米。制造貿(mào)易和生命科學(xué)行業(yè)的企業(yè)表現(xiàn)活躍。與此同時，部分內(nèi)資金融和專業(yè)服務(wù)公司也正積極尋求高品質(zhì)辦公樓內(nèi)的升級及擴張機會。然而，疫情的爆發(fā)將影響租賃活動以及地產(chǎn)決策，預(yù)計短期內(nèi)新增租賃需求或?qū)⑥D(zhuǎn)弱。
在無新增供應(yīng)的情況下，上海中央商務(wù)區(qū)的空置率持續(xù)下降。浦西中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降0.2個百分點至5.8%，同時即將竣工的項目收到大量預(yù)租問詢。在強勁租賃勢頭的帶領(lǐng)下，浦東中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降1.0個百分點至8.9%。一季度三個新竣工交付項目均位于非中央商務(wù)區(qū)，共計23.3萬平方米。盡管有新增供應(yīng)面積入市，但活躍的問詢與租賃活動持續(xù)推動非中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降1.0個百分點至23.9%。
新一輪疫情爆發(fā)前，租金持續(xù)增長。由于業(yè)主心態(tài)持續(xù)向好，浦西中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比增長2.4%。在浦東中央商務(wù)區(qū)，伴隨著市場復(fù)蘇，部分相對老舊樓宇的租賃活動也較為活躍，帶動浦東中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比上漲2.0%。在非中央商務(wù)區(qū)，多個板塊的復(fù)蘇帶動平均租金環(huán)比增長2.5%。但在短期內(nèi)需求轉(zhuǎn)弱的影響下，預(yù)計租金表現(xiàn)也將面臨壓力。
商品住宅市場供應(yīng)環(huán)比下滑10.7%
2022年開年上海住宅市場成交勢頭穩(wěn)健，但受到兩月春節(jié)假期及三月疫情爆發(fā)影響，整體住宅成交活動陷入滯緩。在一月份較高成交量的支撐下，一季度上海一手商品住宅整體成交量仍錄得267萬平方米，較上季度小幅上漲5.1%。高端一手住宅市場本季度共成交1069套，較上季度環(huán)比小幅下滑3.3%。但高端住宅市場情緒整體仍然穩(wěn)定，大部分高端樓盤都在認籌階段獲得購房者的追捧。
繼去年四季度大批量供應(yīng)釋放后，本季度整體市場供應(yīng)回歸至正常水平，但大部分供應(yīng)均在春節(jié)前入市。一季度整體商品住宅市場供應(yīng)量達273萬平方米，環(huán)比下滑10.7%。在高端住宅市場，一季度共6個高端項目合計1482套高端商品住宅入市，平均售價在人民幣11.5萬元至13.2萬元區(qū)間內(nèi)。其中，有四個入市項目坐落于虹口區(qū)北外灘板塊，一個頗具潛力的新興商務(wù)及新興高端居住區(qū)域。
在持續(xù)的限價調(diào)控下，本季度一手高端住宅價格與上季度基本持平，單價維持在人民幣12.6萬元每平方米左右。在貨幣端與信貸端放松信號明顯的激勵下，市場情緒小幅回暖，高端二手房價迎來初步止跌跡象，較上季度小幅增長0.4%至人民幣10.5萬元每平方米。
預(yù)計上海的樓市調(diào)控政策仍將保持緊縮。但在信貸端放松信號明顯的利好下，首套房及改善型購房需求有望釋放，而投資需求將繼續(xù)被抑制。我們預(yù)計2022年全年一手高端住宅市場的成交將整體保持平穩(wěn)，但近期上海疫情的沖擊可能使今年上半年的成交活動延遲至下半年。我們預(yù)計在持續(xù)的限價政策下，一手高端住宅價格將保持平穩(wěn)。在信貸放松的支撐下，在疫情得到有效控制后，預(yù)計上海二手房成交量及成交價格將有望繼續(xù)復(fù)蘇。但未來二手住宅項目表現(xiàn)將繼續(xù)分化，因為人們會更傾向于升級購買品質(zhì)更佳、物業(yè)管理更好的小區(qū)，這些要素在本輪疫情中顯得尤為重要。
核心商圈空置率持平9%
2022年前兩個月上海消費需求和整體零售租賃活動保持穩(wěn)定，但3月份上海疫情的爆發(fā)擾亂了市場正?；顒?。在此影響下，上海市區(qū)2022年一季度的凈吸納量為4.67萬平方米，低于2021年一季度的9.5萬平方米。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)莊棓琪表示：“一、二月份的新租賃面積主要來自于咖啡茶飲及甜品店、新能源汽車展廳、國際護膚香水品牌、和獨立設(shè)計師時尚品牌?！贝送猓放萍系甑葘N售與展示空間相結(jié)合的新興零售業(yè)態(tài)也出現(xiàn)一定擴張勢頭。預(yù)計近期的疫情爆發(fā)和防疫措施將繼續(xù)影響零售業(yè)務(wù)，零售品牌的擴張速度短期內(nèi)將放緩，但長期擴張計劃暫不會受到影響。
一季度核心商圈及非核心商圈沒有新增供應(yīng)交付。由于疫情影響，一些原定于3月開業(yè)的項目面臨延期。一季度核心商圈空置率環(huán)比持平于9.0%。由于前一季度新開業(yè)的位于非核心商圈的項目迎來租賃新進展，本季度非核心商圈空置率從9.6%環(huán)比下降至9.2%。
由于大部分租賃交易已于2021年底完成，而2022年的新交易仍在談判中，因此一季度的租金并無明顯波動。核心商圈底層租金環(huán)比小幅上漲0.1%至51.1元每平方米每天，而非核心商圈租金基本持平于19.2元。疫情影響之下，租賃勢頭正在放緩，預(yù)計今年市場將面臨空置率和租金方面的雙重壓力。
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