回顧 2021 年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境面臨著諸多變化，在疫情陰霾持續(xù)籠罩疊加行業(yè)監(jiān)管政策收緊的大背景下，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，需求端保持觀望態(tài)度，進(jìn)而導(dǎo)致不少規(guī)模房企的目標(biāo)完成情況不及歷史同期。據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2021 年百?gòu)?qiáng)房企平均目標(biāo)完成率不到 90%，而有超過(guò) 8 成的房企無(wú)法完成年初訂立的目標(biāo)。

除此之外，經(jīng)過(guò)一輪行業(yè)的大洗牌，一些規(guī)模小、競(jìng)爭(zhēng)弱、財(cái)務(wù)不佳的房企將逐步被淘汰，如何能穩(wěn)中求進(jìn)、實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展成為了房企們持續(xù)發(fā)展的重要議題。

恰逢當(dāng)下是港股上市房企的業(yè)績(jī)披露期，筆者留意到，中梁控股業(yè)績(jī)持續(xù)保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)，營(yíng)同比增長(zhǎng)了 15.4%，并且完成年初制定銷售目標(biāo)的 95.4%，優(yōu)于同行業(yè)平均水平。對(duì)此，不妨以中梁控股為參考樣本，一同探索中梁控股如何在地產(chǎn)下半場(chǎng)中行穩(wěn)致遠(yuǎn)，實(shí)現(xiàn)良性可持續(xù)發(fā)展。

一、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)顯成效，核心指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化

在當(dāng)前復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境下，中梁控股依然保持著良好的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，營(yíng)收同比增長(zhǎng)了 15.4%，銷售業(yè)績(jī)也大體優(yōu)于行業(yè)平均水平。具體展現(xiàn)出以下優(yōu)勢(shì)：

年報(bào)顯示，過(guò)去一年，公司實(shí)現(xiàn)總收入 761.1 億元，較去年同期增長(zhǎng) 15.4%；實(shí)現(xiàn)毛利 130.33 億元；應(yīng)占核心凈利潤(rùn)為 29.9 億元。盡管公司盈利能力出現(xiàn)小幅回落，但是要知道，在行業(yè)陷入周期調(diào)整的背景下，不少房企同樣面臨著毛利率下滑、銷售業(yè)績(jī)不及預(yù)期等困局，有的甚至出現(xiàn)了增收不增利的現(xiàn)狀。未來(lái)隨著政策端逐步釋放回暖信號(hào)，市場(chǎng)需求有望逐步提升，屆時(shí)公司將迎來(lái)發(fā)展新機(jī)遇，潛在價(jià)值有望得到進(jìn)一步釋放，從而帶動(dòng)毛利率逐步提升，達(dá)成營(yíng)利雙收的良好預(yù)期。

具體到銷售層面，在 " 房住不炒 " 的大環(huán)境下，高速發(fā)展的 " 黃金十年 " 已成為過(guò)去，銷售業(yè)績(jī) " 欠收 " 成為了房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，2021 年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊偻认陆盗?3.5%，近四成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)出現(xiàn)了同比降低的情況。反觀，中梁控股在銷售增長(zhǎng)之際，持續(xù)保持較高的回款質(zhì)量。2021 年，公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額為 1718 億元，其中現(xiàn)金回款率保持著 85% 較高的回款率。截至到去年 11 月中下旬，中梁就已完成全年的回款目標(biāo)，比預(yù)計(jì)時(shí)間提前整整 42 天，為后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供充足的現(xiàn)金流支撐。

在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，過(guò)往一年融資端趨緊、房企現(xiàn)金流承壓的背景下，降低財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)成為了房企們當(dāng)下至關(guān)重要之舉，而中梁控股在這方面也有出色的一面，債務(wù)結(jié)構(gòu)正在不斷地優(yōu)化。從公司業(yè)績(jī)公告來(lái)看，公司實(shí)現(xiàn)總有息負(fù)債 402 億元，較去年同期下降 26%。在 " 三道紅線 " 方面，盡管公司踩中了一道紅線，但是總體趨勢(shì)持續(xù)向好。公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率自 2020 年的 80% 下降至 2021 年的 75.8%；凈負(fù)債比率約為 35.4%；現(xiàn)金短債比為 1.04。不難看出，中梁控股在相關(guān)債務(wù)方面確實(shí)下了一番功夫，其凈負(fù)債比率與總有息負(fù)債在國(guó)內(nèi)房企中處于較低的水平，現(xiàn)金短債比也呈現(xiàn)出持續(xù)優(yōu)化的趨勢(shì)。

從以上數(shù)據(jù)不難看到，中梁控股具備穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)能力與抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從逆周期中積極應(yīng)對(duì)行業(yè)變化，足見(jiàn)其基本盤(pán)的穩(wěn)固程度。在良好業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)下，筆者認(rèn)為不妨從土儲(chǔ)布局與產(chǎn)品力兩大維度出發(fā)，一同探討中梁控股的成長(zhǎng)奧秘所在。

二、三大動(dòng)能成為抵御周期的重中之重

動(dòng)能一：積極拓展五大經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域，長(zhǎng)三角占比達(dá) 42.1%

土儲(chǔ)作為房企的生命線，對(duì)房企的成長(zhǎng)空間和利潤(rùn)水平起了至關(guān)重要的作用。作為深耕行業(yè)多年的大型綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，中梁控股在區(qū)域擴(kuò)展的策略引導(dǎo)下，項(xiàng)目已拓展至中國(guó)五大經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域。截止至報(bào)告期末，中梁控股總土儲(chǔ)量約為 5980 萬(wàn)平方米；收購(gòu)了 85 幅土地，規(guī)劃建筑面積為 1000 萬(wàn)平方米，已收購(gòu)地塊（不含停車位）的平均成本約為 5267 元。

從區(qū)域布局來(lái)看，中梁控股 42.1% 的資源投放到長(zhǎng)三角區(qū)域，其次為中西部區(qū)域 32.2%；環(huán)渤海區(qū)域 13.1%；海峽西岸 8.8%；珠三角 3.8%。不難發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)三角依然是中梁控股的深耕要地，同樣也是增強(qiáng)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略要點(diǎn)。要知道，長(zhǎng)三角目前已發(fā)展進(jìn)入城市群階段，未來(lái)也有望發(fā)展成為具有全球影響力的世界級(jí)城市群之一，其成長(zhǎng)潛力與價(jià)值空間毋庸置疑。數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)三角城市群開(kāi)發(fā)投資及銷售規(guī)模顯著高于其他城市群，2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額超過(guò) 3 萬(wàn)億元，商品房銷售面積超 2.7 億平方米，占全國(guó)的比重分別為 22% 和 16%。由此看來(lái)，中梁控股的土儲(chǔ)布局是具有前瞻性的，未來(lái)隨著城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)與核心城市資產(chǎn)價(jià)值不斷攀升，中梁控股的潛力價(jià)值也愈發(fā)突顯，助推公司可持續(xù)發(fā)展。