（文/張志峰 編輯/馬媛媛）3月10日，全國(guó)最大的中介公司貝殼發(fā)布2021年全年業(yè)績(jī)報(bào)告。

盡管去年下半年以來，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，但得益于新房市場(chǎng)強(qiáng)大的渠道營(yíng)銷收入和二手房市場(chǎng)眾多的中介資源，貝殼業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)并不像房地產(chǎn)開發(fā)公司一樣慘淡，看上去反而頗為亮眼。

數(shù)據(jù)顯示，2021年貝殼全年成交總額（GTV）再創(chuàng)新高，達(dá)到3.85萬億元，同比增長(zhǎng)10.1%；營(yíng)業(yè)收入為808億元，同比增長(zhǎng)14.6%；經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)為22.94億元，同比下降60%。

而事實(shí)上，從去年四季度的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來看，在房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售停滯的背景下，身為“服務(wù)商”的貝殼并未能獨(dú)善其身；經(jīng)調(diào)整后的凈利潤(rùn)雖然為正，但細(xì)看財(cái)報(bào)，亦掩蓋不了企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)虧損事實(shí)。

就在財(cái)報(bào)發(fā)布當(dāng)天，企業(yè)股價(jià)再度大跌23.93%，報(bào)收11美元，總市值僅131.7億美元，相較于1年前高點(diǎn)時(shí)接近80美元的價(jià)格，市值縮水了超過八成。

四季度業(yè)績(jī)滑坡

為何成交總額和營(yíng)收都大漲了兩位數(shù)，利潤(rùn)反而降了六成？

事實(shí)上，從2021年四季度開始，調(diào)控政策疊加疫情影響，新房銷售全面下滑，最直觀的表現(xiàn)就是房企流動(dòng)性危機(jī)暴增，爆雷數(shù)量不斷增加。

皮之不存，毛將焉附。作為新房交易的渠道商，貝殼的渠道費(fèi)用收入自然也出現(xiàn)大幅下滑。

年報(bào)顯示，第四季度貝殼來自新房交易服務(wù)的渠道收入從上年同期的129億元下降12.2%至113億元。

這還是在新房交易傭金率適度上升抵消的前提下，來自新房交易的GTV實(shí)際降幅為24%。

有房企人士向觀察者網(wǎng)指出，去年四季度以來，房企區(qū)劃壓力倍增，急于在銷售端打開局面以化解流動(dòng)性壓力，因此貝殼作為全國(guó)最大的渠道商，自然有了更大的“議價(jià)空間”，適度上調(diào)渠道傭金率也容易被開發(fā)商所接受。

在貝殼新房業(yè)務(wù)“淪陷”的同時(shí)，與之分庭抗禮的二手房業(yè)務(wù)降幅更大。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)2021年第四季度傭金收入為53億元，相比2020年同期的202億元大幅下降74%，主要是由于存量房交易GTV同比下降39%所致。

虧損因誤判行業(yè)走勢(shì)

值得一提的是，上文提到的凈利潤(rùn)上特意標(biāo)明是“經(jīng)過調(diào)整的”。

所謂調(diào)整后凈利潤(rùn)，貝殼在財(cái)報(bào)中解釋為：一個(gè)non-GAAP財(cái)務(wù)措施，不包括股票補(bǔ)償費(fèi)用，收購(gòu)和業(yè)務(wù)合作協(xié)議產(chǎn)生的無形資產(chǎn)，長(zhǎng)期投資的公允價(jià)值變化，公允價(jià)值衡量的應(yīng)收賬款和或有考慮，商譽(yù)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)的減值，投資減值，調(diào)整后的稅收影響。

簡(jiǎn)單理解為，只考慮主要業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)層面的凈利潤(rùn)，不考慮其他投資、減值、稅費(fèi)等影響。

剛剛盈利一年的貝殼迎來虧損5.25億元，還是在企業(yè)適度提高了新房渠道收入傭金率的基礎(chǔ)上。

有知情人士向觀察者網(wǎng)表示，營(yíng)收與利潤(rùn)背道而馳，很大程度上與企業(yè)上半年誤判了行業(yè)走勢(shì)進(jìn)行擴(kuò)張，下半年行業(yè)急轉(zhuǎn)直下，又不得不裁員關(guān)店，導(dǎo)致費(fèi)用大幅上升所致。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，貝殼2021年末旗下門店數(shù)量為5.1萬家，同比去年年末增長(zhǎng)了8.7%。但這一數(shù)據(jù)在2021年中期還是5.29萬家，9月末增長(zhǎng)至5.39萬家，至年末反而減少了2908家。

同時(shí)，作為貝殼賴以生存基礎(chǔ)的中介數(shù)量，2021年末為45.45萬人，較上年末的49.3萬人同比減少了7.8%。

而2021年中期，貝殼所擁有的中介數(shù)量為54.86萬人，至9月末銳減為51.55萬人，至年末再度銳減超過6萬人；半年降幅達(dá)17.15%，少了94096名中介。

相當(dāng)于2021年四季度，貝殼每天都要裁掉超過500名員工，關(guān)閉約25家門店。并且這部分員工和門店，還有很大一部分是新招募與新開設(shè)的。

而這部分開銷注定血本無歸。財(cái)報(bào)顯示，企業(yè)在三季度行業(yè)銷售良好的背景下，反而取得凈利潤(rùn)17.65億元的虧損，幾乎相當(dāng)于四季度9.3億元虧損的兩倍。

轉(zhuǎn)型家裝和租房業(yè)務(wù)

需要指出的是，盡管去年四季度貝殼裁掉了超過6萬名員工，但據(jù)空白研究院調(diào)研顯示，截至去年底，全國(guó)范圍內(nèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量減少比例保守估算為30%-40%。

也就是說，對(duì)比來看，貝殼還是盡可能地留存了比較多的中介。

但行業(yè)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)銷售行業(yè)短期內(nèi)難以恢復(fù)，剛剛經(jīng)歷了一輪損失慘重的盲目擴(kuò)張之后，依舊手握全國(guó)最大經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)的貝殼迅速將目光投向第二賽道。

2021年底，貝殼發(fā)布“一體兩翼”戰(zhàn)略升級(jí)。

貝殼新任董事長(zhǎng)兼CEO彭永東表示：“‘一體’即二手和新房交易服務(wù)賽道，‘兩翼’分別為整裝大家居事業(yè)群與普惠居住事業(yè)群。貝殼將更廣泛、長(zhǎng)期地觸達(dá)居住服務(wù)領(lǐng)域的消費(fèi)者，為其提供優(yōu)質(zhì)多元化的供給，成為‘讓家更美好’的新居住服務(wù)提供商。”

據(jù)貝殼方面透露，2021年企業(yè)已經(jīng)對(duì)圣都家裝提出并購(gòu)要約，并已獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。貝殼在家裝業(yè)務(wù)上已經(jīng)度過了從0到1的過程，而圣都將讓貝殼更快速實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘡?fù)制。

截至2021年底，圣都家裝已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)31個(gè)城市開設(shè)110余家門店。在2021年四季度的城市試點(diǎn)中，貝殼二手和新房交易服務(wù)賽道已經(jīng)可以為當(dāng)?shù)丶已b業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)約30%的客源。

2022年，貝殼將深化探索多樣化普惠居住的解決方案，從供給和用戶兩端發(fā)力，通過多元化的方式提供超過10萬間面向新市民、青年人、低收入群體的租賃用房供給，并使其獲得安全、便捷的租住體驗(yàn)。

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