（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2022開(kāi)年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)。
2月以來(lái)，已有山東菏澤、江西贛州、河南駐馬店等不少城市已經(jīng)開(kāi)始出臺(tái)“降首付”等救市政策，以期為房地產(chǎn)整體市場(chǎng)止跌。
值得注意的是，這些“救市”城市多為三四線(xiàn)城市，或二線(xiàn)城市的非限購(gòu)區(qū)域；相反，如北京、上海、深圳等熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域，樓市調(diào)控未有絲毫放松，“日光”現(xiàn)象仍然時(shí)有發(fā)生。
“救市”政策頻出
3月1日，克而瑞研究中心發(fā)布2月新房銷(xiāo)售排行榜，從數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨較大的銷(xiāo)售壓力。
從企業(yè)層面來(lái)看，2月份，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額3223億元，環(huán)比1月下降21.5%，同比降幅接近48%，較2021年月均水平降低56.4%。
從不同城市來(lái)看，28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交面積環(huán)比下降32%，同比下降35%。
其中，一線(xiàn)城市北京、廣州和深圳成交皆創(chuàng)新低，同比跌幅都在40%附近。
24個(gè)二、三線(xiàn)城市市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交同、環(huán)比分別下降37%和29%。其中，8成以上二、三線(xiàn)城市成交同比下滑，近4成二、三線(xiàn)城市成交同比腰斬。蘇州、杭州等過(guò)去的房地產(chǎn)熱門(mén)城市近乎停擺，成交皆創(chuàng)新低。南寧、東莞等市場(chǎng)下行壓力加劇，成交同比跌幅超70%。
在此背景下，不少城市都從政策層面有所放松，最為引人注目的就是“降首付”。
自春節(jié)過(guò)后，山東菏澤率先打響“降首付”救市策略，部分銀行將商業(yè)貸款首付比例下調(diào)至20%，隨后江西贛州、河南駐馬店等地紛紛跟進(jìn)。而以南寧為代表的一些城市，則降低了公積金貸款的首付比例。
事實(shí)上，為了穩(wěn)定樓市，各地都在“因城施策”。
3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，涉及五大項(xiàng)19條，其中包括支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境等多個(gè)方面。
而此前不久，鄭州還悄悄改善了持續(xù)壓制二手房置換和改善需求釋放的“20%差額稅”。
有熟知當(dāng)?shù)貥鞘械姆治鋈耸肯蛴^(guān)察者網(wǎng)表示，過(guò)去鄭州樓市上漲過(guò)快，為了限制流通，要求房屋置換需要繳納買(mǎi)賣(mài)差額20%的稅款，如今改成可在核定價(jià)1%與差價(jià)20%之間任選其一，其實(shí)是變相廢除了差額稅。
不過(guò)，上述人士認(rèn)為，雖然此舉是為了刺激樓市交易，但力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以扭轉(zhuǎn)目前頹勢(shì)，鄭州等部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市近幾年對(duì)于房地產(chǎn)依賴(lài)過(guò)度，缺乏其他的產(chǎn)業(yè)作為支撐，所以樓市下行周期反而比其他熱度較低城市下滑更為激烈。
除了政策層面之外，由于今年三、四線(xiàn)城市返鄉(xiāng)置業(yè)明顯弱于往年，房企普遍陷入流動(dòng)性危機(jī)而不得不陷入“內(nèi)卷”式降價(jià)，揚(yáng)州、淮安等折扣力度低至8.5折，但對(duì)成交拉動(dòng)效果依舊有限。
克而瑞研究中心也認(rèn)為，樓市大環(huán)境持續(xù)轉(zhuǎn)冷，品牌房企接連爆雷，疊加居民消費(fèi)預(yù)期轉(zhuǎn)淡，導(dǎo)致市場(chǎng)信心嚴(yán)重缺失。
近期政策層面雖然有所緩和，但就目前的市場(chǎng)情況而言，政策放松力度和形勢(shì)與2008年及2014年不能同日而語(yǔ)，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)的作用，尤其是對(duì)于三四線(xiàn)成績(jī)及弱二線(xiàn)城市，短期內(nèi)市場(chǎng)信心和預(yù)期仍然不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力仍然較大。
銷(xiāo)售分化加劇
值得一提的是，在樓市總體下行的大背景下，部分熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域樓盤(pán)依舊供不應(yīng)求，最為典型的當(dāng)屬“新房集中入市”制度下的上海。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上海2月新房市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，總體成交量同比增長(zhǎng)33%。其中，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率接近60%，多樓盤(pán)觸發(fā)積分搖號(hào)機(jī)制，核心地段仍“日光”。
有上海購(gòu)房者向觀(guān)察者網(wǎng)表示，目前在看的一些地段較好新盤(pán)，幾乎都觸發(fā)了積分，對(duì)于分?jǐn)?shù)較低的外地購(gòu)房者來(lái)說(shuō)依舊一房難求。而造成這種結(jié)果的主要因素是一二手房?jī)r(jià)倒掛，“雖說(shuō)投資買(mǎi)房前景大不如前，但對(duì)于‘倒掛房’而言，買(mǎi)到就是賺到，所以依然很搶手?！?/p>
不過(guò)，在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，上海樓市依然保持正增長(zhǎng)，主要跟新房集中供應(yīng)制度有關(guān)，也就是說(shuō)，非集中供應(yīng)的月份，上海樓市銷(xiāo)售額會(huì)很低。
嚴(yán)躍進(jìn)還向觀(guān)察者網(wǎng)指出，盡管樓市整體下滑，但分化也更加明顯，核心城市核心區(qū)位的房屋抗跌性明顯大幅優(yōu)于三四線(xiàn)城市，這主要由供需關(guān)系決定。而集中供應(yīng)制度可以讓大批房源同時(shí)入市，盡可能覆蓋到各個(gè)區(qū)域，因每個(gè)購(gòu)房名額只能同時(shí)認(rèn)籌一套房源，很大程度上就可以增加降低所謂“社保巨子”的影響，增加真正剛需客的購(gòu)房機(jī)會(huì)。
對(duì)于房企而言，依托這些熱門(mén)樓盤(pán)的超高去化速度，也可確保相關(guān)企業(yè)在行業(yè)“現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)”中處于優(yōu)勢(shì)地位。
例如，民營(yíng)房企龍光，今年1-2月在上海連續(xù)推出龍光天境、龍光天曜兩大項(xiàng)目，共超過(guò)1000套房源，認(rèn)籌比最高達(dá)到300%，去化率均達(dá)到100%，瞬間為企業(yè)帶來(lái)56億元權(quán)益銷(xiāo)售額，在上海房企銷(xiāo)售排名中驟然躍居第2位，僅次于融創(chuàng)。
而排名第一的融創(chuàng)，1-2月幾乎僅靠未來(lái)金融城一己之力，在上海的權(quán)益銷(xiāo)售額就超過(guò)100億元。
同樣屬于一線(xiàn)城市的北京和深圳，盡管總體來(lái)看近兩月銷(xiāo)售額始終處于下滑態(tài)勢(shì)，但如北京的學(xué)府壹號(hào)院、圓明天頌，深圳的華潤(rùn)城、前海潤(rùn)峯府、榕江壹號(hào)院、鴻榮源博譽(yù)府等不少“網(wǎng)紅盤(pán)”單月的銷(xiāo)售額都在10-35億元之間，絲毫不輸去年上半年樓市巔峰時(shí)的火爆場(chǎng)面。
除了一線(xiàn)城市之外，二線(xiàn)城市比較“劃算”的新盤(pán)也均有類(lèi)似情況，如南京的長(zhǎng)江華府、頤和源璟，合肥的建發(fā)美的珺和府單盤(pán)單月銷(xiāo)售額超過(guò)10億元。
國(guó)海證券研究所聯(lián)席所長(zhǎng)夏磊分析認(rèn)為，不同于一線(xiàn)城市的投資需求，三四線(xiàn)城市由于疫情疊加爛尾擔(dān)憂(yōu)、三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)跌幅較大等因素，返鄉(xiāng)置業(yè)的購(gòu)房者觀(guān)望情緒濃厚，但這并不意味著這類(lèi)需求已經(jīng)消失。
如今的三四線(xiàn)城市購(gòu)房需求釋放主要從兩個(gè)方面，從購(gòu)房能力看，三四線(xiàn)城市房屋購(gòu)買(mǎi)難度與大城市相比偏低，疊加2021年下半年多數(shù)三四線(xiàn)城市調(diào)整了住房公積金貸款政策，降低了三四線(xiàn)城市置業(yè)門(mén)檻；從購(gòu)房意愿看，隨著高杠桿房企風(fēng)險(xiǎn)出清，地方政府三令五申“保交樓”，購(gòu)房者的信心在不斷修復(fù)。
不過(guò)，我國(guó)城市化發(fā)展也依循國(guó)際發(fā)展路徑，近年來(lái)人口持續(xù)向一二線(xiàn)城市人口流入，三線(xiàn)城市基本維持平衡，四線(xiàn)城市則在持續(xù)凈流出，這也將在很大程度上影響市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展格局。經(jīng)過(guò)這一輪市場(chǎng)調(diào)整后，三四線(xiàn)城市的居民購(gòu)房將會(huì)更加理性，一些臨時(shí)性的限購(gòu)政策存在放寬空間，其它如金融信貸支持，購(gòu)房補(bǔ)貼、打折等政策也會(huì)持續(xù)跟進(jìn)。
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