中新經(jīng)緯2月16日電 題：三四線城市樓市分化加大，熱點地區(qū)將回歸健康
作者 夏磊 國海證券研究所聯(lián)席所長
2021年，伴隨著中國房地產(chǎn)市場發(fā)展波動，國內(nèi)三四線城市商品房銷售整體表現(xiàn)較為低迷，土地市場持續(xù)回落，且不同經(jīng)濟發(fā)展水平的城市表現(xiàn)出明顯差異化。我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)三四線城市的房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)以下幾個主要特點。
1、2022開年，三四線城市房地產(chǎn)銷售延續(xù)低迷
2021年，東莞、常州等41個三四線樣本城市的全年商品房銷售總面積達到1.5億平方米，同比下降5%，且銷售均價同比增速走勢和銷售總面積維持一致，即2021年1-5月份同比增速均超過10%，之后回落至個位數(shù)，但銷售均價同比增速仍維持正增長。
2022年開年，三四線城市的商品房成交持續(xù)下滑。Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，30大中三線城市的商品房成交面積為271.4萬平方米，同比下降51.5%；除夕到大年初五成交面積為2.1萬平方米，與2021年同期相比下滑57.1%，下滑態(tài)勢較為嚴重。
2、三四線城市土地市場熱度不斷回落
中指院數(shù)據(jù)顯示，三四線城市國有土地使用權(quán)出讓收入在2021年1-7月累計同比增速轉(zhuǎn)負，2021年全年同比下降14.1%；全年土地成交溢價率前高后低，上半年平均溢價率為18.0%，下半年6.7%。
2022年1月，三四線城市的土地市場表現(xiàn)持續(xù)下行，土地出讓收入同比下降41.4%，溢價率降至3.4%。項目去化難度加大，房企拿地?zé)崆椴桓摺?/p>
3、爛尾擔(dān)憂、返鄉(xiāng)置業(yè)延遲加劇低迷
繼“三道紅線”、貸款集中度管理以來，部分房企流動性收緊，引發(fā)購房者對期房項目爛尾的擔(dān)憂。同時，信貸收緊，以及房產(chǎn)稅的出臺等各種綜合因素造成市場預(yù)期下降，購房者觀望情緒濃厚，導(dǎo)致新房銷售快速下滑。
由于疫情防控壓力，多個省市鼓勵春節(jié)假期就地過年，造成部分外鄉(xiāng)就業(yè)人員返鄉(xiāng)置業(yè)需求延遲，也間接影響了市場成交。
棚改貨幣化安置退出持續(xù)影響市場。棚改貨幣化安置是過去幾年支撐三四線城市房地產(chǎn)市場繁榮的最大政策變量。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2016、2017年，三四線城市通過棚改貨幣化分別去掉1.4、1.8億平方米的庫存，占銷售面積的15%、17%。2018年下半年開始，隨著棚改政策調(diào)整，貨幣化安置政策被取消，造成了三四線房地產(chǎn)市場的實際購買力和市場熱度大幅降低。目前，這一負面影響還在持續(xù)。
4、三四線房地產(chǎn)市場市場分化明顯
2014年以來，棚改貨幣化撬動了三四線城市的房地產(chǎn)市場。2020年，三四線房地產(chǎn)市場銷售面積占全國的66%。
從我們調(diào)研來看，三四線城市的房地產(chǎn)市場主要有四類需求：本地居民住房需求、外地務(wù)工人員置業(yè)需求、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房需求，以及返鄉(xiāng)置業(yè)需求。
近兩年來，由于疫情導(dǎo)致部分在外務(wù)工人員無法返鄉(xiāng)，疊加爛尾擔(dān)憂、三四線城市房價跌幅較大，返鄉(xiāng)置業(yè)的購房者觀望情緒濃厚，但這并不意味著這類需求已經(jīng)消失。中指研究院2022年的萬人調(diào)查結(jié)果顯示，有70%的受訪者有返鄉(xiāng)置業(yè)意愿。
三四線城市居民購房需求順利釋放需要兩大條件：有購房能力、有購房意愿。從購房能力看，三四線城市房屋購買難度與大城市相比偏低，疊加2021年下半年多數(shù)三四線城市調(diào)整了住房公積金貸款政策，降低了三四線城市置業(yè)門檻。從購房意愿看，隨著高杠桿房企風(fēng)險出清，地方政府三令五申“保交樓”，購房者的信心在不斷修復(fù)。
值得注意的是，三四線城市房地產(chǎn)市場分化在加大。發(fā)達城市群的三四線城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、東北區(qū)域等缺乏核心城市的地區(qū)，三四線城市人口則會持續(xù)大幅凈流出，導(dǎo)致需求持續(xù)萎縮。我國城市化發(fā)展也依循國際發(fā)展路徑，近年來人口持續(xù)向一二線城市人口流入，三線城市基本維持平衡，四線城市則在持續(xù)凈流出，這也將在很大程度上影響市場未來發(fā)展格局。
總之，經(jīng)過這一輪市場調(diào)整后，三四線城市的居民購房將會更加理性，投機型需求所剩無幾，部分熱點城市房地產(chǎn)市場將回歸健康。一些臨時性的限購政策存在放寬空間，其它如金融信貸支持，購房補貼、打折等政策也會持續(xù)跟進。
關(guān)鍵詞： 熱點地區(qū)
