（文/解紅娟 編輯/馬友友）因無法利用慣常融資管道，禹洲計劃對2022年到期的兩筆優(yōu)先票據(jù)開始交換要約，如今已獲絕大多數(shù)交換票據(jù)持有人的支持。
1月20日，禹洲集團在港交所公告，在交換屆滿期限，4.77億美元的美元票據(jù)已根據(jù)交換要約有效進行了交換，占交換票據(jù)本金總額5.8億美元的82.0%，高比例通過美元債展期協(xié)議。
禹洲集團方面表示，此次債務(wù)管理取得成功，使本公司能夠有效地延長相當一部分離岸債務(wù)的到期期限，并避免發(fā)生征求同意票據(jù)項下與交換票據(jù)支付相關(guān)的提前到期和法院判決違約事件。
房地產(chǎn)整體銷售低迷
禹洲集團成立于1994年，于2004年啟動全國拓展戰(zhàn)略，目前已形成長三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)華中、海西、西南六大城市群，進駐北京、上海、香港、廈門、福州、蘇州、合肥、深圳、重慶、成都等39個城市。
截至2021年6月30日，禹洲集團總土地儲備為2200萬平方米，一二線及準二線城市占90%以上，平均樓面價6854元/平方米。由于可售貨值區(qū)域結(jié)構(gòu)較好，2021年上半年，禹洲集團完成合約銷售額527.1億元，較2020年同期上升23%，合約銷售面積260.9萬方，同比上升9%。
但自2021年中起，中國住宅物業(yè)銷售明顯放緩，住宅單位的銷售價格亦大幅下降，原對完成全年業(yè)績信心滿滿的禹洲集團失約年度目標。2021年全年，禹洲集團實現(xiàn)累計銷售金額為1050.19億元，較2020年全年合約銷售額略有微增，但僅完成全年目標1100億元的95.47%。
對于失約年度目標，禹洲集團認為與市場大環(huán)境有關(guān)?！芭c2020年同期相比，公司錄得累積已售建筑面積大幅減少了15.5%，其反映房地產(chǎn)市場惡化。市場低迷也嚴重妨礙本公司變現(xiàn)存貨或處置任何重大投資物業(yè)以產(chǎn)生充足的現(xiàn)金，及時償還債務(wù)和維持營運造。”
事實上，受大環(huán)境影響，房企整體銷售目標完成率并不理想。中房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年典型房企銷售目標完成率整體超過九成，但這一指標明顯低于最近三年104.02%的同期水平。
此外，據(jù)其不完全統(tǒng)計測算，2021年典型房企銷售目標完成率均值為91.18%，低于禹洲集團的95.47%。
同時，房地產(chǎn)開發(fā)商從境內(nèi)外銀行和境外資本市場獲取外部融資開始遭遇困難。流動性壓力下，禹洲集團將旗下以住宅服務(wù)管理為主的禹洲物業(yè)服務(wù)全部已發(fā)行股本轉(zhuǎn)讓給華潤萬象生活，出售物業(yè)子公司得到的10.6億元回款用于償還其美元債交換要約后的新債贖回。
不過，在當前市況下，執(zhí)行這些措施相當困難、十分費時。禹洲集團坦言，“盡管本公司致力履行到期的償付義務(wù)，但本公司可能持續(xù)受壓，無法實現(xiàn)充足現(xiàn)金流量全面履行未來到期義務(wù)?！?/p>
受上述因素影響，禹洲集團決定進行債務(wù)展期，減輕公司現(xiàn)金流的壓力并管理公司的違約風險。
通過美元債展期協(xié)議
事實上，禹洲集團是內(nèi)房企業(yè)里為數(shù)不多沒有商票、內(nèi)部理財或其他財富產(chǎn)品的公司。
據(jù)一位接近禹洲集團的知情人士透露，2021年12月禹洲集團已提前一周將一筆與其相關(guān)的供應(yīng)鏈ABS的本息全額打款轉(zhuǎn)入債券結(jié)算兌付的指定代理銀行賬戶。該供應(yīng)鏈ABS的本金為人民幣5.9億元，到期日為2021年12月15日，是禹洲現(xiàn)存唯一的一筆供應(yīng)鏈ABS。
從目前看，禹洲集團的主要債務(wù)壓力來自于境外美元債務(wù)。為減少境外債務(wù)交叉違約風險，1月12日晚間，禹洲集團發(fā)布公告稱，將對2022年到期的6.00%優(yōu)先票據(jù)和2022年到期的8.625%優(yōu)先票據(jù)開始交換要約，未償金額分別為3.4億美元和2.42億美元。交換要約于2022年1月12日開始并于2022年1月19日(倫敦時間下午四時正)屆滿。
作為回報，按每1000美元的本金額計算，禹洲集團以現(xiàn)金償還之本金額50美元，現(xiàn)金激勵額10美元，及新票據(jù)本金總額950美元。完成交換后，新票據(jù)將按年利率7.8125%計息，于2023年1月21日到期。
與此同時，禹洲集團征求同意另外12支票據(jù)交換要約，每1000美元本金額的同意費為2.5美元，累計涉及未償還本金約49.16億美元。其中，2022年至2027年，禹洲集團計劃交換要約的到期美元債務(wù)分別是2.15億美元、13.29億美元、9.97億美元、8.86億美元、9.32億美元和5.57億元。
1月20日，禹洲集團發(fā)布公告稱，“目前已成功獲得絕大多數(shù)交換票據(jù)持有人的支持及所有征求同意票據(jù)所需取得的必要同意?！庇媱澯?022年1月21日簽署補充債券契約，使擬議修訂及豁免生效。
換句話說，剩下的12支美元票據(jù)交換要約通過、展期有望。
有關(guān)剩余交換票據(jù)的進展，禹洲集團方面表示，有多位交換票據(jù)持有人向本公司表達了其參與交換的意愿，但因交換期限較短造成困難，未能及時提交指令。為了滿足這些持有人的需求，本公司擬于2022年1月26日左右，以交換要約實質(zhì)相同的條款，對剩余交換票據(jù)再次提出交換要約。
“絕大多數(shù)持有人的迅速回應(yīng)與積極參與證明了持有人對公司的信心?！庇碇藜瘓F表示，本次交換要約以及同意征求的成功實施將使本公司得以延長債務(wù)期限，并增強債務(wù)管理能力。本公司計劃與其他債權(quán)人積極協(xié)商，爭取于合理時間內(nèi)達成共識，以友好方式解決本公司的流動性問題。同時，本公司將繼續(xù)優(yōu)先穩(wěn)定營運，以維持合約銷售及現(xiàn)金流。
知名地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，類似債務(wù)處置方式，受到了票據(jù)持有人的支持，也說明債務(wù)方面的矛盾得到了化解。至少這也說明，企業(yè)需要靈活應(yīng)對此類債務(wù)問題，形成利益的公約數(shù)，進而促進此類問題更好解決。
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