在深圳，能夠買(mǎi)下一套屬于自己的房子，原本是一件非常值得慶賀的事情。但市民陽(yáng)女士即便手握寫(xiě)有自己名字的房產(chǎn)證，卻一點(diǎn)也高興不起來(lái)。今年，剛剛接觸到法拍房不久的陽(yáng)女士，抱著試試看的心態(tài)，購(gòu)買(mǎi)了一套法拍房。但正是這套法拍房，讓陽(yáng)女士近半年來(lái)，一直在經(jīng)歷著收不到房子的困擾。
“深漂”圖便宜買(mǎi)下法拍房 5個(gè)月仍無(wú)法入住
今年6月，陽(yáng)女士在網(wǎng)上成功競(jìng)得位于深圳市龍崗區(qū)中心城區(qū)的一套法拍房。陽(yáng)女士告訴記者，該房產(chǎn)起拍價(jià)為223萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)約為320萬(wàn)元。近百萬(wàn)元的價(jià)差也引起了市場(chǎng)關(guān)注，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)半小時(shí)、50余輪的競(jìng)價(jià)后，楊女士以最高應(yīng)價(jià)286萬(wàn)勝出，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)是300萬(wàn)出頭。雖然最終的成交價(jià)格比起始價(jià)多出63萬(wàn)元，但陽(yáng)女士想到自己在深圳奮斗了20多年后，名下終于有了一套可以讓自己安居的房子，還是覺(jué)得價(jià)格可以接受。
法院的競(jìng)買(mǎi)公告中提到，該拍賣(mài)的房子與隔壁另一套房是打通使用。然而辦完手續(xù)、取得該房產(chǎn)所有權(quán)，想去砌墻恢復(fù)房屋原始結(jié)構(gòu)的陽(yáng)女士才發(fā)現(xiàn)，事情并非當(dāng)初講的“砌堵墻”那么簡(jiǎn)單。她拍完才知道，里面住了一個(gè)人，跟業(yè)主是親戚關(guān)系，沒(méi)有任何租約在手。協(xié)商時(shí)，對(duì)方甚至開(kāi)口索要30萬(wàn)才搬離。
之后，陽(yáng)女士和該住戶經(jīng)過(guò)幾輪溝通無(wú)果后，就趁住戶不在家，直接找來(lái)了幫其收房的團(tuán)隊(duì)和開(kāi)鎖公司，砸掉了房門(mén)。
陽(yáng)女士說(shuō)，自己砸的是自己家的門(mén)，實(shí)屬被逼無(wú)奈。沒(méi)想到第二天對(duì)方就叫人把墻封起來(lái)了，陽(yáng)女士報(bào)警拆墻，民警表示沒(méi)有權(quán)力。法院出具了強(qiáng)行清退通知書(shū)，但是這個(gè)通知書(shū)已經(jīng)被對(duì)方撕掉了。
記者跟隨陽(yáng)女士來(lái)到她的房子所在處，嘗試敲門(mén)聯(lián)系里面的住戶，但該住戶開(kāi)門(mén)后并未作出任何回應(yīng)。如今，距離拍下房子已經(jīng)過(guò)去了5個(gè)月，這5個(gè)月陽(yáng)女士消耗了大量時(shí)間和精力，但還是沒(méi)能如愿住進(jìn)自己的房子。而這套法拍房帶給陽(yáng)女士的困擾還不止于此。近一年，由于深圳樓市下行，5個(gè)月前陽(yáng)女士以最高應(yīng)價(jià)286萬(wàn)元競(jìng)得的房子，現(xiàn)在市場(chǎng)上同戶型價(jià)格已經(jīng)降到了275萬(wàn)元左右，這讓她悔不當(dāng)初。
廣東東方金源律師事務(wù)所律師金鑫表示，如果強(qiáng)住在里面的人沒(méi)有合法依據(jù)或合法租賃合同等，最好的方法是請(qǐng)求人民法院的執(zhí)行局，進(jìn)行強(qiáng)制性清場(chǎng)，執(zhí)行局有義務(wù)進(jìn)行強(qiáng)制性清場(chǎng)。
法拍房危機(jī)四伏
低廉房?jī)r(jià)后面的“陷阱”
是撿漏還是巨坑？
事實(shí)上，像陽(yáng)女士這樣的案例不在少數(shù)，買(mǎi)法拍房的一個(gè)主要理由就是便宜，對(duì)于資金不夠的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，非常有吸引力，但低廉房?jī)r(jià)后面的“陷阱”卻不少，一不留神就容易被“進(jìn)坑”。
記者以債權(quán)人的身份了解到，在法拍市場(chǎng)上有些專門(mén)的團(tuán)隊(duì)，他們利用從偏遠(yuǎn)地區(qū)買(mǎi)來(lái)的身份證等信息參與房產(chǎn)的拍賣(mài)，之后這些團(tuán)隊(duì)通過(guò)系列操作，將房子的拍賣(mài)價(jià)格提高，然后坐等收利。
深圳某疑似不法中介人員：你暫時(shí)拿出20萬(wàn)來(lái)，進(jìn)行這個(gè)房子的競(jìng)拍，最終目的是把價(jià)格抬高，當(dāng)抬到一定程度的時(shí)候，一位姓李的先生買(mǎi)了、悔拍了，這20萬(wàn)法院會(huì)進(jìn)行沒(méi)收，沒(méi)收的這個(gè)錢(qián)就用來(lái)充抵你之前的債務(wù)，就是幫你還債，只是把20萬(wàn)從你左邊的口袋放到右邊而已，但這個(gè)的最大作用就是花最小的成本，讓你的房子不至于被低價(jià)拍走。
有時(shí)為了把戲做足，這類機(jī)構(gòu)會(huì)安排一個(gè)債權(quán)人或者所謂租客，與其簽訂借款協(xié)議、20年租約等文件，形成債權(quán)關(guān)系，賺取額外的收益。
深圳某疑似不法中介人員：我們可以安排人住在屋子里，然后幫你制定一份租約，以10年到20年不等，比如正常的租金為6000一個(gè)月，那一年大概就是7萬(wàn)到8萬(wàn)之間，10年是80萬(wàn)左右，這樣能幫你拿到額外的錢(qián)，對(duì)你的經(jīng)濟(jì)也是一種補(bǔ)償，沒(méi)有任何經(jīng)濟(jì)損失。
而記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這一系列的操作收費(fèi)并不便宜。該中介告訴記者，如果全程委托他們處理，入住該法拍房的個(gè)人日常費(fèi)用需要按天計(jì)算，同時(shí)要根據(jù)房屋的整體難易程度來(lái)決定最終的收費(fèi)。
深圳某疑似不法中介人員：正常的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是抽取10%到20%，如果你的房屋有特別復(fù)雜的情況或外界因素，導(dǎo)致房子不能進(jìn)行順利拍賣(mài)，但是在我們的幫助下不僅成功拍賣(mài)，甚至拍到了高價(jià)的話，我們的費(fèi)用一般會(huì)提升到30%-50%。
廣東東方金源律師事務(wù)所律師金鑫：如果這個(gè)租約是在抵押登記之前簽訂的，它可以對(duì)抗買(mǎi)受人，所謂“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。但是如果是抵押權(quán)登記之后，原來(lái)的租約不能說(shuō)它無(wú)效，在原來(lái)的業(yè)主和租客之間，他們繼續(xù)承擔(dān)各自的法律責(zé)任和權(quán)利義務(wù)，但是作為買(mǎi)受人而言，不受到租約的約束。
全國(guó)法拍房數(shù)量激增 深圳部分房源起拍價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)
在當(dāng)前金融業(yè)去杠桿的大環(huán)境下，法院、銀行和處理不良資產(chǎn)的企業(yè)都在加快對(duì)不良資產(chǎn)的處理速度，因此，今年以來(lái)在拍賣(mài)網(wǎng)上掛牌待售的法拍房數(shù)量呈現(xiàn)出了逐漸增加的趨勢(shì)。
阿里拍賣(mài)平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，在國(guó)內(nèi)4個(gè)購(gòu)房一線熱門(mén)城市中，廣州的住宅法拍房掛牌數(shù)量最多，超過(guò)1.6萬(wàn)套，北京、深圳和上海依次緊隨其后，住宅法拍房的掛牌量在8千套至1萬(wàn)套左右。從事法拍房輔拍工作多年的曾小路告訴記者，今年是他從業(yè)以來(lái)業(yè)務(wù)量最多的一年，客戶的咨詢量比去年同期增長(zhǎng)了兩倍以上，今年成交的數(shù)量也翻了倍。
記者在某拍賣(mài)平臺(tái)搜索了深圳多套近期拍賣(mài)的法拍房后發(fā)現(xiàn)，這些法拍房整體上并沒(méi)有明顯折價(jià)。比如12月11日開(kāi)拍的位于深圳寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道的潤(rùn)恒尚園項(xiàng)目房源，面積95.2平方米，總價(jià)為665.6萬(wàn)元，折合單價(jià)約6.99萬(wàn)元/平方米。而該項(xiàng)目同等房源的參考價(jià)為6.47萬(wàn)元/平方米。再如剛剛流拍的福田區(qū)坳嘉鑫陽(yáng)光雅居項(xiàng)目房源，面積40.1平方米，總價(jià)約356萬(wàn)元，折合單價(jià)8.88萬(wàn)元/平方米，該價(jià)格甚至比官方的二手房參考價(jià)（7.92萬(wàn)元/平方米）還要高出不少。
深圳某法拍輔拍機(jī)構(gòu)工作人員劉燕：之前法拍房在市場(chǎng)價(jià)的7.5折到8折之間，現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)大了一些，大概能拍到市場(chǎng)價(jià)的8折到8.5折，小面積的學(xué)位房?jī)r(jià)錢(qián)會(huì)接近市場(chǎng)價(jià)，甚至?xí)^(guò)市場(chǎng)價(jià)。
中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁：我覺(jué)得上升的主要原因，是供需關(guān)系的作用，它的表現(xiàn)就是價(jià)格上升。
劉燕從事法拍房輔拍的工作將近三年，她表示，隨著法拍房被越來(lái)越多人熟知，她們交易的法拍房的數(shù)量也不斷在增加。但經(jīng)她交易的法拍房，將近一半的房源都出現(xiàn)過(guò)糾紛問(wèn)題。
業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)法拍房，首先在參與競(jìng)拍前需要了解自己的購(gòu)房資質(zhì)，其次還要與銀行聯(lián)系，提前了解清楚自己的貸款情況，確保后續(xù)資金能到位。此外還需要對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地屬性、是否住人、稅費(fèi)等情況做盡職調(diào)查。
廣東東方金源律師事務(wù)所律師?金鑫：不同的法院的法拍方法略有不同，特別是涉及到稅費(fèi)的問(wèn)題。一些法院的政策是所有稅費(fèi)都由買(mǎi)受者承擔(dān)的，比如企業(yè)名下的住宅要交土地增值稅，而且要按照最高60%的比例交，打個(gè)比方，100萬(wàn)成本的房子賣(mài)到了500萬(wàn)，那么就有400萬(wàn)是盈利，需要按照最高60%的比例交稅費(fèi)。
