（文/解紅娟 編輯/馬媛媛） 12月2日深夜，奧園在其官網(wǎng)上發(fā)布《致投資人一封信》。

信中表示，奧園對(duì)擔(dān)保的部分投資產(chǎn)品出現(xiàn)逾期兌付一事深感歉意。為早日完成兌付，公司會(huì)多措并舉全力保障生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有序開(kāi)展，嚴(yán)控行政預(yù)算、縮減非必要開(kāi)支，通過(guò)加大促銷(xiāo)售、抓回款、保交付力度、加快處置項(xiàng)目資產(chǎn)。

計(jì)劃提前一年完成本金兌付

觀察網(wǎng)了解到，奧園相關(guān)的基金和定融產(chǎn)品總額約60億元，第三方公司管理的定融產(chǎn)品約24億元，目前已初步制訂了現(xiàn)金分期和實(shí)物資產(chǎn)兌付方案。

現(xiàn)金分期兌付方面，針對(duì)合同約定期限到期的所有投資產(chǎn)品，方案設(shè)置了200萬(wàn)元的門(mén)檻，單個(gè)投資者累計(jì)投資本金余額200萬(wàn)元以?xún)?nèi)（含200萬(wàn)）的，投資產(chǎn)品到期后分6個(gè)月兌付，每月兌付比例分別為20%、15%、5%、5%、25%、30%。

單個(gè)投資者累計(jì)投資本金余額在200萬(wàn)以上的，投資產(chǎn)品累計(jì)200萬(wàn)以?xún)?nèi)（含200萬(wàn)）的部分到期后分6個(gè)月兌付，每月兌付比例分別為20%、15%、5%、5%、25%、30%。

200萬(wàn)以上部分，投資產(chǎn)品到期后先按6個(gè)季度兌付60%，每個(gè)季度兌付的比例依次為5%、5%、10%、10%、15%、15%。此后，連續(xù)三個(gè)月將剩余40%的本金兌付完畢，每月兌付的比例依次為15%、15%、10%。截至2023年5月尚未完成全額兌付的本金，在2023年5月全部?jī)陡锻戤叀?/p>

值得一提的是，該方案中的兌付完成期限為2023年5月，較原計(jì)劃2024年5月的兌付時(shí)間提前了一年時(shí)間。

針對(duì)利息的兌付，方案顯示產(chǎn)品在合同約定期限內(nèi)的利息，仍按合同約定計(jì)息支付。對(duì)于延期兌付的本金，按照年化6%利率向投資人支付延期利息，均在兌付月（每季度的最后一個(gè)月）的25日集中兌付。

追加不低于90億的優(yōu)質(zhì)物業(yè)用于兌付

實(shí)物資產(chǎn)兌付方面，方案采取“先簽先得”原則，實(shí)施對(duì)象包括合同約定到期以及尚未到期但要求提前以實(shí)物資產(chǎn)兌付投資人。

實(shí)物標(biāo)的上，奧園追加總貨值不低于90億元的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)用于兌付，包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商鋪及車(chē)位。

投資人的實(shí)物資產(chǎn)兌付金額不足以支付實(shí)物資產(chǎn)價(jià)格的，不足部分應(yīng)當(dāng)由投資人另行支付補(bǔ)足；實(shí)物資產(chǎn)兌付金額超過(guò)實(shí)物資產(chǎn)價(jià)格的，超過(guò)部分按照方案一的現(xiàn)金分期兌付方案進(jìn)行兌付。

此外，奧園可與投資者簽訂遠(yuǎn)期回購(gòu)協(xié)議，約定在投資者簽訂協(xié)議2年后按原價(jià)回購(gòu)，但物業(yè)已辦理網(wǎng)簽或已轉(zhuǎn)售的除外。

值得一提的是，為了保障和加快投資人延期本息的兌付，奧園將鎖定一些銷(xiāo)售價(jià)格好和銷(xiāo)售流速快的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，銷(xiāo)售回款歸屬于集團(tuán)權(quán)益部分的30%或項(xiàng)目處置后凈現(xiàn)金流的30%歸集到投資產(chǎn)品還款監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)，專(zhuān)門(mén)用于投資產(chǎn)品本息的兌付，由資本集團(tuán)委派財(cái)務(wù)代表監(jiān)管項(xiàng)目現(xiàn)金流。

此外，在實(shí)物兌換順序上，奧園將其基礎(chǔ)員工放在首位。據(jù)一位接近奧園內(nèi)部的知情人士透露，奧園員工選房順序按照基層員工－中層管理人員－高層管理人員，優(yōu)先保障基層員工。

該知情人士表示，奧園一直在與投資人溝通，探討相關(guān)兌付方案，“和網(wǎng)傳方案不一樣的是，奧園在兌付展期時(shí)間上，從2024年5月提前到2023年5月；在監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)上，預(yù)留的口子從25%提升到30%，還是誠(chéng)意十足的?！?/p>

此外，為了保證能如約完成兌付，奧園出售旗下資產(chǎn)。繼11月中旬以9億港元出售香港羅便臣道若干物業(yè)后，奧園還在就境外其他相關(guān)資產(chǎn)處置洽談合作伙伴，意向資產(chǎn)涉及香港、澳洲、加拿大等地的項(xiàng)目。

與此同時(shí)，奧園加大項(xiàng)目交付力度，今年前11個(gè)月，奧園在深圳、佛山、蘇州等地累計(jì)交付70余項(xiàng)目，同比增長(zhǎng)近30%；交付面積超500萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45%。一旦這些項(xiàng)目成功交付，監(jiān)管賬戶(hù)上的預(yù)售資金也會(huì)同步流入房企賬戶(hù)。

換句話(huà)說(shuō)，隨著大量項(xiàng)目陸續(xù)交付，奧園項(xiàng)目層面的大量資金將被盤(pán)活，有助于緩解其資金流動(dòng)緊張的局面。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，中國(guó)奧園凈負(fù)債率為80.7%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%，總現(xiàn)金約683億元，為517億元短期借貸的1.3倍，在手現(xiàn)金足以覆蓋短期負(fù)債。

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