地產(chǎn)行業(yè)冷冽的氛圍有了一絲緩和。11月10日，地產(chǎn)債、股齊齊回暖。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今日收盤，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)以3.48%的漲幅領(lǐng)漲恒生行業(yè)指數(shù)。地產(chǎn)債方面，東方財富顯示，“21陽城01”漲12.2%，“20金科01”漲11.4%，“19世茂G2”、“20金科03”“20世茂G2”漲幅均超9%。
市場修復(fù)行情，源于市場上有關(guān)房企融資或?qū)⑦m當(dāng)寬松的傳聞，與此同時，各家房企于近期采取的積極自救舉措，亦對信心恢復(fù)有所提振。
近期，包括旭輝、奧園等房企大股東紛紛通過認(rèn)購新股等方式為上市公司注入流動性，世茂集團(tuán)、中梁、新城等公司先后贖回美元債，向市場傳遞信心。
不過，房企自身的動作對于市場信心的修復(fù)作用相對有限。“房地產(chǎn)信貸的投放，可以在短期實現(xiàn)。但房地產(chǎn)信用的修復(fù)，卻很難在短期實現(xiàn)?！敝行抛C券認(rèn)為，“即使是一些優(yōu)秀企業(yè)，澄清這些問題也需要一定的時間。”
大股東出手自救
各大房企大股東近期在資本市場上動作頻頻。
11月9日，旭輝控股發(fā)布公告稱，將以供股的方式發(fā)行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元，所募款項將用于資金儲備。其中，旭輝控股大股東林氏家族承諾將投入8.87億港元認(rèn)購2.22億股，并有意向額外投入最多7.86億港元進(jìn)行全額認(rèn)購，合計將最多投入16.73億港元。
旭輝控股CFO楊欣表示，本次供股會讓旭輝的資本金得以增厚。同時，今年以來，旭輝大股東已投入超過8.47億港元，增持近1.5億股旭輝股票，其高管及獨立非執(zhí)行董事亦多次增持。此外，旭輝近期一直在二級市場持續(xù)回購債券，通過積極主動的債務(wù)管理，應(yīng)對市場波動。10月7日至11月3日，旭輝控股在公開市場回購了本金總額為7530萬美元的票據(jù)。
大股東斥資向上市公司注入流動性的還有中國奧園。
9月底，中國奧園公告稱，中國奧園董事會主席郭梓文將認(rèn)購?qiáng)W園約1.62億股新股份，每股3.708港元，涉資約6億港元，認(rèn)購股份占擴(kuò)大已發(fā)行股份總數(shù)約5.46%；同時，香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)主席李家杰也將認(rèn)購逾1.08億股，涉資約4億港元。中國奧園表示，以上認(rèn)購所得款項凈額約9.98億港元，將用于營運資金及一般企業(yè)用途。
近期遭遇了債券下跌風(fēng)波的世茂集團(tuán)也在提振市場信心方面多有動作。
根聯(lián)交所披露，11月5日，世茂集團(tuán)獲執(zhí)行董事兼主席許榮茂增持，其以每股均價13.95港元增持約1.16億股，涉資約16.14億港元。同日，世茂集團(tuán)發(fā)布了回購票據(jù)的公告，其在公開市場回購部分2022年7月到期的4.75%美元優(yōu)先票據(jù)，合計150萬美元。
11月7日，新城控股發(fā)布公告稱，計劃由新城環(huán)球提前贖回存續(xù)金額為3.5億美元的美元債券，并予以注銷。該次贖回的資金來源為其自有資金。
在此之前，雅居樂集團(tuán)、中國金茂、中梁控股、建業(yè)地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)等多家房企紛紛啟動境外美元債回購，或增持股票等行動，以提振市場信心。
維穩(wěn)效果初現(xiàn)
自救動作起到了部分正面作用。世茂集團(tuán)的股票和債券回購動作之后，摩根大通發(fā)布研報稱，相信近期股價將保持穩(wěn)定，維持其“增持”評級，目標(biāo)價22港元。野村證券也在11月8日發(fā)布的研報中指出，世茂集團(tuán)通過謹(jǐn)慎買地保留了更多現(xiàn)金，維持“買入”評級，目標(biāo)價43.25港元。
不過，在市場信心缺失的情況下，房企的這些自救動作能帶來的效用或許并不足夠。匯生國際融資總裁黃立沖向記者表示，當(dāng)前已不是個案問題，而是行業(yè)整體的境遇，有部分房企情況較輕，“部分公司的債券回購動作只是一種維穩(wěn)的工作，并不能改變基本面，沒有太大的作用。”
大股東這一系列動作的背后是近期市場對地產(chǎn)行業(yè)信心的逐步喪失，整個市場近乎無差別地下挫。安信證券固收團(tuán)隊在近日的一份研報中總結(jié)，地產(chǎn)美元債市場在經(jīng)歷了部分房企估值波動較大、市場分化的兩個階段后，9月中旬開始進(jìn)入了全面下挫的階段。
“在恒大美元債延遲付息、花樣年超預(yù)期違約的沖擊下，市場恐慌情緒迅速蔓延，投機(jī)級指數(shù)斷崖式下跌，負(fù)面情緒逐漸向投資級傳導(dǎo)，投資級地產(chǎn)美元債指數(shù)明顯下行?！鄙鲜鲅袌蠓Q，尤其是10月下旬以來，負(fù)面消息持續(xù)發(fā)酵，當(dāng)代置業(yè)、陽光城、佳兆業(yè)的風(fēng)險事件不斷沖擊，地產(chǎn)美元債價格普跌。
“本輪地產(chǎn)美元債跌幅明顯大于前兩輪，且范圍更廣，過半房企收益率上行超 10%，中南、奧園、榮盛等美元債收益率上行超50%。”安信證券研報顯示。
“從當(dāng)前境內(nèi)外債券市場的表現(xiàn)而言，信用風(fēng)險已經(jīng)越過了個別企業(yè)的范疇，確實在向更多企業(yè)蔓延?！敝行抛C券認(rèn)為。
與市場信心走向崩潰同步發(fā)生的，還有地產(chǎn)美元債融資持續(xù)受阻。據(jù)安信證券統(tǒng)計，截至11月4日，其統(tǒng)計的樣本企業(yè)今年發(fā)行135只地產(chǎn)美元債，同比下降12.3%，發(fā)行金額413.7億美元，同比下降27.6%，凈融資為-98.9億美元，明顯低于去年同期的300.8億美元。
修復(fù)仍需時日
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期信心回復(fù)的關(guān)鍵，或許還是在于融資端和銷售端的適當(dāng)放松。而融資端在近日已有暖風(fēng)信號傳出。
11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，部分公司近期均有計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。這也被市場解讀為房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債的相關(guān)政策或許會有所松動，房企有望獲得輸血。
不過，有房企人士依然對此保持觀望態(tài)度?！皯?yīng)該是有這樣的預(yù)期，但什么時候能有實質(zhì)性進(jìn)展，不好說?！蹦砊OP10房企內(nèi)部人士向第一財經(jīng)表示。
事實上，關(guān)于近期金融機(jī)構(gòu)在按揭貸款方面加快發(fā)放的消息，記者從包括合肥、長沙等城市的一些項目處了解到，即便放款有所放松，但在各地預(yù)售監(jiān)管資金趨嚴(yán)的背景下，房企的資金面也不會因此而得到顯著改善。
而進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管也成了各大城市普遍的做法。據(jù)中泰固守統(tǒng)計，今年以來，包括北京、天津、成都等在內(nèi)的14個城市出臺了關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管政策的文件，大部分都為表現(xiàn)為收緊的趨勢。有房企南京城市公司的人士向記者表示，“南京的相關(guān)政策沒變，但審查更加嚴(yán)格了?！?/p>
有房企人士認(rèn)為，不應(yīng)該把希望完全寄托在融資放松上，還是需要想辦法把需要償債的資金提前準(zhǔn)備好。世茂集團(tuán)管理層在日前的投資者交流會上回答關(guān)于未來投資拿地的問題時，也表示，手中的錢要優(yōu)先保剛性兌付，集中資金保證債券的償付。
因此，在信用修復(fù)期，利用自有資金償債成為必然行為?！皞鶛?quán)人要重新認(rèn)可中國房地產(chǎn)行業(yè)，可能曠日持久。這這種情況下，相當(dāng)多的企業(yè)可能需要有去杠桿的準(zhǔn)備，即不斷去化庫存，償還債務(wù)?！敝行抛C券認(rèn)為。
上述房企內(nèi)部人士也認(rèn)為，監(jiān)管層設(shè)置“三道紅線”等規(guī)定的要求，目的之一就在于減少房企負(fù)債、降低負(fù)債率，最有效的辦法就以自有資金還債。
