商品房預售制在過往20年內對中國房地產市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產市場快速發(fā)展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。不可否認的是，預售制度背后所潛藏的風險也確實存在。據(jù)新華社報道，去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協(xié)信等多家標桿房企均出現(xiàn)債務危機，它們在全國多地開發(fā)的樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風險。這種情況下，是否有必要取消商品房預售制度再次被推到前臺。

近期，房地產行業(yè)風波不斷，個別房地產企業(yè)潛在風險不斷曝出，據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，截至目前，已有浙江杭州、重慶、浙江湖州、江蘇東臺、河北石家莊靈壽縣、湖南永州等地發(fā)布“購房風險提示”，其中有提示指出，購房者切勿貪圖打折誘惑，避免陷入重大風險，如開發(fā)企業(yè)收取購房款，長時間不簽訂正式《商品房買賣合同》和不進行網(wǎng)簽，可能造成”一房多賣”、“延期交付”、“停工爛尾”等風險。

那么，在房地產預售制度下，房企一旦出現(xiàn)經營困境后，購房者如何保障自身利益？若房企出現(xiàn)破產等情況，購房者對房屋或已付房款是否享有“取回權”呢？對此，澎湃新聞專訪北京盈科(杭州)律師事務所黨總支書記/股權高級合伙人陳少軍以期給出專業(yè)的解答。

1．在房地產預售制度下，預售商品房購買時應注意的事項有哪些？

答：首先，購房者在簽署書面材料之前需要確認這個樓盤的開發(fā)商已經取得了《商品房預售許可證》。如果尚未取得，開發(fā)商通常會通過第三方平臺以簽署認購協(xié)議等方式進行銷售和收款。購房者在簽字付款之前一定要就有關情況問問清楚。其次，在目前銀行放貸趨緊的大背景下，不少開發(fā)商都面臨著資金問題，預售合同簽完后樓盤能否如期交付將會是購房者面臨的最大風險。在此大背景下，選擇大品牌、口碑好的房企開發(fā)的樓盤相對而言風險會小一點。

2．若所購期房的開發(fā)商出現(xiàn)經營困難，或已購商品房項目工程建設出現(xiàn)停工、爛尾等情況，購房者可采取哪些措施？

答：遇到這樣情況，購房者能做的也只能是向開發(fā)商或銷售經理以及其他渠道適時了解本樓盤的施工進度、停工原因以及何時復工等有關情況。在此，尤其要特別提醒廣大購房者，如果不幸面臨這樣的狀況，不要輕易選擇打官司解除房屋預售合同并退還全部購房款，否則，即使贏了官司房子被退回去了但是購房款實際很難拿回來，到最后就是“賠了夫人又折兵”。

3．若已購商品房開發(fā)商出現(xiàn)破產，購房者對預售房屋或已付房款是否享有“取回權”？

答：依照《中華人民共和國企業(yè)破產法》第三十八條以及最高人民法院《關于審理企業(yè)破產案件若干問題的規(guī)定》第七十一條（五）項之規(guī)定，房地產公司破產后，尚未建成不滿足交房條件的房屋，在客觀上無法轉移，但樓層、房號、面積均具體明確的情況下，屬于特定物，若購房人已支付全款（含銀行按揭貸款方式），則該房屋不屬于破產財產，購房戶有權行使取回權。如果購房者尚未支付全部購房款，則不適用上述規(guī)定，無法行使取回權。

4．若取消“預售制度”采取現(xiàn)房交易是否能減少樓盤爛尾或開發(fā)商跑路的情況，你如何看待商品房預售制度？

答：毋庸置疑，相比房屋預售，現(xiàn)房銷售能夠實現(xiàn)購房者即時拿到房屋，能夠有效避免樓盤爛尾或開發(fā)商跑路的情況發(fā)生。商品房預售許可制度誕生于1994年，與我國房地產市場發(fā)展息息相關，該項制度有效解決了開發(fā)商在商品房項目開發(fā)過程中面臨的建設資金問題，提高了資金使用效率，加快了商品房供應力度和速度，有效緩解了歷史階段城鎮(zhèn)居民住房不足的現(xiàn)狀。經過將近三十年的快速發(fā)展，伴隨“預售制度”，同時出現(xiàn)的實際交付與宣傳不符、樓盤爛尾、開發(fā)商跑路等問題層出不窮。在目前存量房銷售屢創(chuàng)新高的樓市大背景下，“預售制度”是否還有存續(xù)的必要，是一個客觀存在的爭議極大的問題；但不可否認的是，開發(fā)商大概率是不希望取消這項制度的。