我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)維持了多年高速增長(zhǎng)，2014年開(kāi)始回調(diào)?；卣{(diào)以后，說(shuō)法比較多。有人說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是周期性的波動(dòng)，過(guò)一段時(shí)間又會(huì)起來(lái)。但是我們的觀點(diǎn)非常明確，它就是歷史性的拐點(diǎn)。為什么這么講呢？房地產(chǎn)投資中的70%是流向城鎮(zhèn)居民住宅的，它的歷史需求峰值是1200萬(wàn)—1300萬(wàn)套，大體上相當(dāng)于城市居民戶均一套的水平。這是根據(jù)人口結(jié)構(gòu)及國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)等多種方法測(cè)算出來(lái)的，基本上得到了公認(rèn)。這個(gè)歷史需求峰值2014年的時(shí)候已經(jīng)達(dá)到了，達(dá)到以后房地產(chǎn)的投資從總量來(lái)講就是持平，然后逐步下降，不會(huì)再上去了。
房地產(chǎn)的問(wèn)題比較復(fù)雜。我前段時(shí)間想在北京買(mǎi)房，突然間房?jī)r(jià)漲得很厲害，說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)了。為什么房?jī)r(jià)漲得這么厲害？原因也是比較復(fù)雜的。我想講，房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)不存在全國(guó)性市場(chǎng)，都是區(qū)域性市場(chǎng)。在某個(gè)城市里，這個(gè)街道和那個(gè)街道，甚至轉(zhuǎn)個(gè)彎，房?jī)r(jià)都可能差很多。
中國(guó)的城市化進(jìn)程有三個(gè)重要的趨勢(shì)。第一個(gè)趨勢(shì)是我們講得最多的農(nóng)民進(jìn)城，進(jìn)城以后他要住房啊。第二個(gè)趨勢(shì)是城市結(jié)構(gòu)在發(fā)生很大的變化，一部分城市的基礎(chǔ)設(shè)施在衰落，另外一些城市的基礎(chǔ)設(shè)施在增長(zhǎng)。像珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀這些地方，是大的城市帶、城市群。為什么現(xiàn)在人們都朝這些地方去？現(xiàn)在的年輕人、大學(xué)畢業(yè)的同學(xué)們，一般都愿意到這些地方去，盡管有道路擁擠、住房困難等各種各樣的問(wèn)題，但是還是想去。為什么呢？簡(jiǎn)單說(shuō)就是創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)比較多、掙錢(qián)的機(jī)會(huì)比較多，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)聚集，城市化程度比較高。這就是城市化的規(guī)律。最近東北現(xiàn)象值得研究。東北有些數(shù)據(jù)，可能不太準(zhǔn)，說(shuō)是最近幾年每年至少有200萬(wàn)人往外走，導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐姆孔淤u(mài)不掉。這就涉及農(nóng)民進(jìn)城進(jìn)哪個(gè)城的問(wèn)題。當(dāng)?shù)氐睦习傩仗貏e是農(nóng)民，不進(jìn)東北當(dāng)?shù)氐某鞘?，直接到北京、上海、深圳這些地方去。中國(guó)的城市正在分化，一部分在衰落，一部分在更快地發(fā)展。很多地方是在市場(chǎng)化、國(guó)際化、現(xiàn)代化的過(guò)程中完成的城鎮(zhèn)化，也有的是以前形成的城鎮(zhèn)化，特別是有些城市自豪地說(shuō)，我這個(gè)城市1000多年前就有了。1000多年前的城鎮(zhèn)是不是有競(jìng)爭(zhēng)力，要畫(huà)很大的問(wèn)號(hào)。所以我覺(jué)得現(xiàn)在不要簡(jiǎn)單說(shuō)三四線城市怎么樣，三四線城市也分在什么地方。在幾個(gè)大的城市帶、城市群，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)很差。如果是人口凈流出、沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的城市，就算是在省城里面，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在嚴(yán)重地衰落。第三個(gè)趨勢(shì)就是大城市包括北京等特大城市，鬧市區(qū)相當(dāng)一部分人想往外走，即所謂“郊區(qū)化進(jìn)城”。像我這樣年齡大一點(diǎn)的，有些離退休的，或者有些不用坐班的—北京有些單位比如科研院所也不一定天天坐班，他們就愿意在郊區(qū)買(mǎi)房子，朝外走。大都市里面特別是鬧市區(qū)，太擁擠了，還存在空氣不好、交通不好、生活成本太高等問(wèn)題。所以到發(fā)達(dá)國(guó)家去看，基本有錢(qián)人都住在郊區(qū)，在城里住的基本都是低收入者。這種情況在中國(guó)也已經(jīng)發(fā)生了，要好好研究。
一線城市房?jī)r(jià)漲得厲害，還有一個(gè)很重要的因素，就是我們貨幣發(fā)行多了。貨幣多了以后到什么地方去？投資的標(biāo)的物太少了。在深圳推高房?jī)r(jià)的資金，相當(dāng)一部分來(lái)自投資或者投機(jī)需求。政府采取措施還是比較及時(shí)的，最近一兩個(gè)禮拜，深圳、上海等地的住房成交量包括價(jià)格都開(kāi)始回落，有些回落幅度相當(dāng)大。媒體上有些標(biāo)題說(shuō)一套房子一晚上掉十幾萬(wàn)元、100萬(wàn)元，等等。當(dāng)然，那是大房子，聽(tīng)起來(lái)也有點(diǎn)炒作了。
這反映出中國(guó)經(jīng)濟(jì)一個(gè)很大的問(wèn)題：投機(jī)性的東西太多，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)很不利。一方面，抬高了這個(gè)城市的生活成本。比如深圳，之前大學(xué)畢業(yè)生很多人愿意到那兒去，現(xiàn)在很多年輕人已經(jīng)去不了了，房子買(mǎi)不起。另一方面，有些企業(yè)也準(zhǔn)備往外轉(zhuǎn)移。所以，經(jīng)濟(jì)問(wèn)題很復(fù)雜。
（本文摘編自《北京大學(xué)理論名家大講堂（第一輯）》，人民出版社2021年10月出版）
