8月24日下午，綠地控股(600606.SH)在2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中披露，綠地控股上半年?duì)I業(yè)收入2098億元，同比增長(zhǎng)4.2%，增速較上年同期明顯放緩。利潤(rùn)總額153億元，同比下降8%，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為80.2億元，同比下降10.8%，降幅均較一季度有所收窄。

上半年，綠地控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1330億元，同比下降約20.7%，這一銷售額降幅位列TOP10房企最末位。

即使受疫情影響，TOP10房企銷售業(yè)績(jī)基本錄得小幅度增長(zhǎng)或降幅不大，碧桂園、萬科等房企的降幅均在5%左右，保利降幅為11%。

實(shí)際上，2019年，綠地的銷售額增速就處于“原地踏步”狀態(tài)，增幅僅為0.1%，在當(dāng)年銷售額前10的地產(chǎn)企業(yè)中排名墊底。

財(cái)經(jīng)地產(chǎn)分析師盧文曦分析認(rèn)為，這或與綠地的項(xiàng)目屬性有關(guān)，綠地商業(yè)住宅占比不小，由于商辦的特殊性，必須結(jié)構(gòu)封頂才能售賣，很多時(shí)候是一層層賣，有些是投入運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間才能賣，這使得回款周期延長(zhǎng)。

綠地的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要包括住宅和商辦兩大類。住宅項(xiàng)目開發(fā)完成后基本用于出售;商辦項(xiàng)目除大部分出售外，也有部分保留用于出租及商業(yè)、酒店運(yùn)營(yíng)。2020年上半年，綠地房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售金額中，住宅占比70%，商辦占比30%;合同銷售面積中，住宅占比81%，商辦占比19%。

盧文曦稱，今年受到疫情的沖擊，商辦買賣市場(chǎng)不景氣，更多投資者傾向于租辦公樓而非花費(fèi)大量資金購買，這也造成了去化困難，直接影響了綠地的銷售額增速。

房地產(chǎn)與大基建

在中報(bào)中，綠地控股大基建營(yíng)業(yè)收入與房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入基本持平，是與房地產(chǎn)主業(yè)并駕齊驅(qū)的核心產(chǎn)業(yè)。

不過，相比房地產(chǎn)25.77%的毛利率，大基建的毛利率僅有為4.84%，較上年同期增加了0.98個(gè)百分點(diǎn)，另外的主要收入來源商品銷售的毛利率也僅為5.02%，較上年減少了2.52個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)綠地的利潤(rùn)額貢獻(xiàn)有限。

去年同期，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)毛利率27.97%;建筑相關(guān)業(yè)務(wù)毛利率僅為3.88%;商品銷售及相關(guān)業(yè)務(wù)毛利率為17.42%。

數(shù)據(jù)顯示，2015年-2019年，綠地控股的綜合毛利率分別為14.76%、15.11%、14.34%、5.35%和15.20%，大幅低于同類其他房企。其中，房地產(chǎn)始終占據(jù)利率貢獻(xiàn)的大頭，分別為24.27%、20.65%、23.36、27.01%和27.8%。

有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，大基建的低毛利率是綠地利潤(rùn)率較低的主要原因。

據(jù)了解，基建業(yè)務(wù)有前期墊資成本高、項(xiàng)目回款周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，“基建板塊的業(yè)務(wù)毛利率本身就低，所以即使綠地大基建業(yè)務(wù)規(guī)模較大，盈利能力卻遠(yuǎn)不及地產(chǎn)開發(fā)，這直接拉低了整體的利潤(rùn)水平。但大基建業(yè)務(wù)與政府有著密不可分的關(guān)系，可以說是’旱澇保收’，多元化的發(fā)展能夠幫助綠地與政府建立聯(lián)系，有機(jī)會(huì)參與一些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，在拿地方面獲取一些優(yōu)惠的條件。”盧文曦認(rèn)為。

億瀚智庫也認(rèn)為，對(duì)于綠地來說，以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，金融、銷售等綜合產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展的企業(yè)格局，在拿地時(shí)，可能具有一定的協(xié)同效應(yīng)，因而也能降低拿地成本。

現(xiàn)金流與負(fù)債

回觀過去三年，綠地的銷售回款率分別為79.97%、76.59%和77.58%，低于行業(yè)一般水平。今年，綠地在回款上發(fā)力，中報(bào)顯示其回款率為95%，其中，住宅產(chǎn)品銷售額占比70%，回款率高達(dá)106%。

銷售回款是房企重要的現(xiàn)金流來源，發(fā)力回款的同時(shí)不能忽略的是綠地近乎腰斬的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流入，中報(bào)顯示，綠地經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~較上年同期減少了近一半，為41億元，這一數(shù)據(jù)較一季度由負(fù)轉(zhuǎn)正。綠地解釋，受新冠肺炎疫情影響，回籠資金比去年同期減少。

與此同時(shí)，綠地上半年土地補(bǔ)倉積極，億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，綠地控股上半年新增貨值總量位于行業(yè)前3，此舉不可避免地占用了貨幣資金，增加了有息負(fù)債規(guī)模，導(dǎo)致凈負(fù)債率提升至180.3%。

值得注意的是，扣除預(yù)收賬款后負(fù)債率為83%，現(xiàn)金短債比依然在1以下，按近期融資管理“三道紅線”——扣除預(yù)收賬款后的負(fù)債率不高于70%、凈負(fù)債率不高于100%、現(xiàn)金短債比不低于1，綠地處于三條紅線皆觸碰的紅色警報(bào)檔位，新規(guī)一旦出臺(tái)，將對(duì)綠地的融資造成一定影響，如何去杠桿、降負(fù)債仍是綠地亟需解決的事情。