圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)
“我們?cè)谝荒甑臅r(shí)間里，光是千畝大盤(pán)就拿下了4個(gè)”。
6月初的一個(gè)下午，融信中國(guó)第四事業(yè)部總裁張海明向界面新聞描述了他們?cè)卩嵵菀荒觊_(kāi)疆?dāng)U土的成果。
由于受到調(diào)控政策的影響，這樣的拿地效率在其他二線城市已經(jīng)很難做到了，而鄭州因?yàn)槠渫恋厥袌?chǎng)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的特殊性，使得即便進(jìn)入市場(chǎng)比較晚，但仍有機(jī)會(huì)將這里變成企業(yè)的“糧倉(cāng)”。
“鄭州的土地出讓仍是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)為主，拿地成本并不高”，融信中國(guó)第四事業(yè)部營(yíng)銷管理中心總經(jīng)理孫群存告訴界面新聞。
截至目前，融信第四事業(yè)部擁有一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)面積959萬(wàn)平方米，貨值2000億，土地成本在2000-4000元/平方米之間。
當(dāng)然，這種拿地方式使得開(kāi)發(fā)商的很多工作需要前置，比如前期的土地盡調(diào)、拆遷前的控規(guī)、全盤(pán)的規(guī)劃和推演等等，“開(kāi)發(fā)商前期需要墊資，最后還有一部分資金返還，這些都有明確規(guī)定，但哪一層面預(yù)留多少開(kāi)發(fā)商卻要核算清楚”，鄭州一位市場(chǎng)人士向界面新聞表示。
在鄭州，開(kāi)發(fā)企業(yè)一般提前三年就開(kāi)始介入拆遷、補(bǔ)償、支付過(guò)渡費(fèi)、建設(shè)安置房等一系列工作。最終的土地出讓也只是象征性地走過(guò)場(chǎng)，一般以底價(jià)成交并定向輸送，同時(shí)政府會(huì)返還60%-65%的土地款給開(kāi)發(fā)商。
這就是被稱為與城改相配套的“提前進(jìn)場(chǎng)、定向拿地、返還成本、底價(jià)成交”的模式，也是鄭州多年來(lái)政商形成的游離于市場(chǎng)之外的默契。
鄭州市場(chǎng)人士對(duì)此表示，之所以形成這樣的模式，是因?yàn)猷嵵萦兄罅康某鞘懈脑祉?xiàng)目，但是政府沒(méi)有足夠的資金投入，引入開(kāi)發(fā)商進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)似乎是不錯(cuò)的選擇。
但這種模式導(dǎo)致前期進(jìn)場(chǎng)的房企大多數(shù)是本地企業(yè)，外來(lái)一線房企根本沒(méi)有機(jī)會(huì)獨(dú)立參與城改項(xiàng)目，只能通過(guò)合作、買(mǎi)二手地等方式拿地。而外來(lái)開(kāi)發(fā)商要想獨(dú)自拿地，就只能拿位置偏遠(yuǎn)的地塊。
隨著越來(lái)越多的一線房企進(jìn)入鄭州，市場(chǎng)化程度逐步提高，這種模式也在向公開(kāi)招拍掛模式轉(zhuǎn)變中。
今年3月22日，鄭州公布《鄭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步完善大棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》，鄭州市大棚戶區(qū)(含城中村、合村并城、老舊片區(qū))改造工作原則上實(shí)行“政府主導(dǎo)拆遷安置，市場(chǎng)化運(yùn)作開(kāi)發(fā)建設(shè)”的改造模式進(jìn)行。嚴(yán)禁擅自與社會(huì)企業(yè)簽訂任何形式的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)協(xié)議，做到“先安置、后開(kāi)發(fā)”。
“現(xiàn)在隨著市場(chǎng)慢慢規(guī)范，粗放型的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)也在收緊”，張海明表示。
大量棚戶區(qū)改造也帶動(dòng)了鄭州房?jī)r(jià)上漲，但在熱點(diǎn)二線城市中，鄭州還是屬于調(diào)控能見(jiàn)效的城市。5月份，鄭州商品住宅銷售21256套，均價(jià)8241元/平方米;二手房共成交4614套，成交均價(jià)10669元/平方米。新房雖然環(huán)比小幅上漲，二手房卻環(huán)比持平，同比還略微下跌，但這也是一個(gè)典型的一手房?jī)r(jià)倒掛的城市。
從供應(yīng)端來(lái)看，根據(jù)規(guī)劃2018年鄭州市將供應(yīng)土地33281畝，其中供應(yīng)住宅用地15844.5畝，比2017年的宅用地12600畝略有增長(zhǎng)。
另外，2018年的3月，鄭州市商品住宅的庫(kù)存出現(xiàn)了一個(gè)明顯轉(zhuǎn)折，庫(kù)存開(kāi)始下降，3月份庫(kù)存約400萬(wàn)方，比二月減少了50萬(wàn)方，1~4月份，鄭州房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)近30%，銷售面積同比增加23.61%。
截止到4月底，鄭州的庫(kù)存去化周期下降至7.4個(gè)月，但這仍舊高于南京、西安、武漢等其他二線熱點(diǎn)城市，這幾個(gè)也是在新一輪“搶人”爭(zhēng)奪戰(zhàn)中出手最狠的城市。
鄭州多名市場(chǎng)人士向界面新聞表示：“鄭州市場(chǎng)調(diào)控效果非常好，沒(méi)有出現(xiàn)火爆的場(chǎng)面，房?jī)r(jià)還會(huì)漲，但是市場(chǎng)很平穩(wěn)。”
而從需求端來(lái)看，雖然鄭州也在吸引人才，但本地以及周邊城市的人群才是最主要的購(gòu)買(mǎi)力。
2018年二線城市陷入了人才搶奪戰(zhàn)，西安、南京、武漢等20多個(gè)城市接連出臺(tái)一系列人才引進(jìn)政策，送房、送錢(qián)、送戶口，政策力度之大前所未有。
不過(guò)，搶人才很快就演變成了搶房子，各大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)紛紛進(jìn)入“搖號(hào)”時(shí)代，長(zhǎng)長(zhǎng)的落戶隊(duì)伍與長(zhǎng)長(zhǎng)的售樓處等待搖號(hào)的隊(duì)伍交相呼應(yīng)，炒賣(mài)房號(hào)、關(guān)系戶、號(hào)子費(fèi)、茶水費(fèi)的生意在人群中慢慢鋪開(kāi)。
但在這場(chǎng)搶人、搶房的浪潮中，鄭州似乎是一個(gè)被忽略的城市。
其實(shí)在去年，鄭州就推出了“智匯鄭州”的人才計(jì)劃，到2020年，鄭州要集聚100名國(guó)內(nèi)外頂尖人才，3000名重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)急需緊缺人才、2000名社會(huì)事業(yè)領(lǐng)軍和專業(yè)骨干人才，新增40000名高技能人才，每年吸引20萬(wàn)名高校畢業(yè)生在鄭創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。
為此，鄭州既給戶口又給錢(qián)，落戶政策甚至照顧到了農(nóng)民工群體。據(jù)介紹，經(jīng)過(guò)審核、公示等環(huán)節(jié)，鄭州現(xiàn)已發(fā)放青年人才生活補(bǔ)貼三批2962人次，累計(jì)發(fā)放補(bǔ)貼資金444.45萬(wàn)元。
統(tǒng)計(jì)顯示，從2018年1月2日起，鄭州市全面啟動(dòng)青年人才補(bǔ)貼政策申報(bào)受理工作，截至4月16日，全市共申報(bào)4408人，其中，本科2246人，碩士2085人，博士77人，但這與西安4個(gè)月?lián)屃?0萬(wàn)人相比，鄭州的人才引進(jìn)效果一般。
不過(guò)作為河南省的單核城市，鄭州對(duì)周邊的城市人口依然有著強(qiáng)大的吸附力。
2017年鄭州市常住人口為988.07萬(wàn)，到2020年，鄭州市域總?cè)丝陬A(yù)計(jì)將達(dá)到1245萬(wàn)人，而且鄭州還在向周邊不斷擴(kuò)張，像融信中國(guó)剛進(jìn)入鄭州，2018年的銷售額預(yù)計(jì)在能達(dá)到50到100億元，強(qiáng)大的本土購(gòu)買(mǎi)力對(duì)鄭州市場(chǎng)也有很強(qiáng)的支撐。
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責(zé)任編輯：張義凌
