自今年4月份以來(lái)，禹洲集團(tuán)月度合約銷售金額即同比下滑。時(shí)至今年10月，該公司合約銷售金額、銷售面積同比下滑16.16%、34.62%。
近日，高盛下調(diào)禹洲集團(tuán)控股有限公司(下稱禹洲集團(tuán)，1628.HK)的盈利預(yù)測(cè)及目標(biāo)價(jià)，且維持“沽售”評(píng)級(jí)。而惠譽(yù)評(píng)級(jí)(下稱惠譽(yù))也將該公司的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)自“B+”下調(diào)至“B”，展望負(fù)面。兩家給出的分析理由，均指向公司流動(dòng)性面臨更大壓力、基本面復(fù)蘇不明朗。
可以看到，雖然近期政策基調(diào)有所放松，但市場(chǎng)仍未回暖。具體到禹洲集團(tuán)，今年前十個(gè)月，該公司累計(jì)銷售金額達(dá)900.70億元(人民幣，除另標(biāo)明外下同)，同比微增1.68%，按全年1100億元合約銷售目標(biāo)來(lái)看，完成率為81.88%。不過(guò)其累計(jì)銷售面積卻同比下降一成多。分析認(rèn)為，公司累計(jì)銷售額微增，或與均價(jià)上升沖抵銷售面積下滑有關(guān)。
從單月來(lái)看，自今年4月份以來(lái)，公司合約銷售金額便呈現(xiàn)同比下滑，而今年10月，該公司合約銷售金額、銷售面積同比下滑16.16%、34.62%。
此外，土地儲(chǔ)備方面，根據(jù)財(cái)報(bào)，今年上半年，禹洲集團(tuán)以權(quán)益總價(jià)21.89億元，購(gòu)得在蘇州、鄭州及江門(mén)4個(gè)地塊。但惠譽(yù)認(rèn)為，鑒于公司資金需要優(yōu)先償還債務(wù)，今年剩余時(shí)間內(nèi)拿地支出可能有限，土儲(chǔ)規(guī)模低于行業(yè)均值。
關(guān)于如何看待高盛、惠譽(yù)下調(diào)盈利預(yù)測(cè)、評(píng)級(jí)，融資渠道是否受阻、流動(dòng)性吃緊、未售權(quán)益土地儲(chǔ)備可維持多久的開(kāi)發(fā)需求等，《投資時(shí)報(bào)》研究員向該公司尋求溝通。
公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向《投資時(shí)報(bào)》研究員表示，對(duì)于惠譽(yù)下調(diào)評(píng)級(jí)，主要是對(duì)整體行業(yè)未來(lái)銷售、融資環(huán)境的擔(dān)憂，同期被下調(diào)評(píng)級(jí)的行業(yè)企業(yè)也有多家。公司對(duì)此表示尊重，未來(lái)雙方依然會(huì)保持緊密溝通。至于公司債務(wù)管理及流動(dòng)性表現(xiàn)，一直可圈可點(diǎn)，而年內(nèi)到期的境內(nèi)境外公司債均已兌付完畢。公司可售貨值儲(chǔ)備充裕，注重審慎投資、穩(wěn)健發(fā)展的長(zhǎng)期戰(zhàn)略。
下調(diào)目標(biāo)價(jià)、評(píng)級(jí)
據(jù)高盛研報(bào)，自2021年9月14日，便將禹洲集團(tuán)列入“沽售”名單，公司股價(jià)下跌幅度均高于同期恒指、高盛覆蓋的內(nèi)房板塊。高盛認(rèn)為，盡管公司股價(jià)估值觸底、且可能獲得回購(gòu)支持，但股價(jià)尚看不到有意義及可持續(xù)的估值上行潛力。
究其原因，一是公司整體流動(dòng)性，仍是所覆蓋房企中流動(dòng)性較差的企業(yè)之一;二是公司基本復(fù)蘇的前景具有挑戰(zhàn)性。故將2022年-2023年每股盈利預(yù)測(cè)下調(diào)9%、17%，并將目標(biāo)價(jià)由1.4港元下調(diào)至1港元，維持“沽售”評(píng)級(jí)。
《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，今年3月下旬以來(lái)，該公司股價(jià)便步入下行軌道。期間，執(zhí)行董事、董事會(huì)主席林龍安多次增持，尤其9月以來(lái)，增持頻率有所加快。9月16日、17日，分別增持300萬(wàn)股;10月15日、19日、27日、28日，分別增持300萬(wàn)股、300萬(wàn)股、222.2萬(wàn)股、300萬(wàn)股，粗算下來(lái)，僅這兩個(gè)月合計(jì)增持1722.2萬(wàn)股。
截至11月22日，禹洲集團(tuán)收盤(pán)于0.79港元/股，較今年高位3.2港元/股，下挫75%。
不僅高盛，11月初，惠譽(yù)也將該公司的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)自“B+”下調(diào)至“B”，展望負(fù)面。同時(shí)，將高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)和未償美元高級(jí)票據(jù)的評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”?；葑u(yù)還在發(fā)布最新版《企業(yè)評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》后，將禹洲集團(tuán)的所有評(píng)級(jí)均移出評(píng)級(jí)觀察(UCO)名單。
值得注意的是，惠譽(yù)列出五項(xiàng)關(guān)鍵評(píng)級(jí)驅(qū)動(dòng)因素，分別是再融資需求高企、流動(dòng)性承壓、業(yè)務(wù)狀況走弱、杠桿率升高但可控和ESG-集團(tuán)結(jié)構(gòu)。
其中，再融資需求方面，公司于2021年8月和9月發(fā)行兩支美元債券，共計(jì)3.2億美元，用于償付2022年1月到期的5.89億美元債務(wù)。此外，還有將于2022年4月可回售的35億元的境內(nèi)債券。如融資渠道受阻，利用公司內(nèi)部現(xiàn)金償付，或令流動(dòng)性承壓。
流動(dòng)性吃緊?
公開(kāi)資料顯示，禹洲集團(tuán)是廈門(mén)和長(zhǎng)三角地區(qū)的龍頭房企，公司項(xiàng)目主要分布于長(zhǎng)三角區(qū)域、海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)以及華中和西南地區(qū)。
2021年上半年，該公司錄得收入120.08億元，同比增長(zhǎng)494.86%;錄得期內(nèi)溢利為12.02億元，較上年同期-2.28億元，增長(zhǎng)約627%。對(duì)于收入大增，禹洲集團(tuán)歸功于交付物業(yè)總建筑面積增加，使得物業(yè)銷售確認(rèn)收入上升。
不過(guò)，最新?tīng)I(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，禹洲集團(tuán)及附屬公司、聯(lián)屬公司合約銷售金額為96.62億元，銷售面積46.62萬(wàn)平方米，均價(jià)為20727元/平方米。對(duì)比上年同期數(shù)據(jù)，合約銷售金額、銷售面積同比下滑16.16%、34.62%，物業(yè)銷售表現(xiàn)仍然延續(xù)三季度以來(lái)的低迷。
梳理公司營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，今年7月、8月、9月，其合約銷售金額分別為96.51億元、90.11億元、90.32億元;銷售面積為45.71萬(wàn)平方米、43.12萬(wàn)平方米、39.07萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，第三季度，上述兩個(gè)指標(biāo)為276.96億元、127.90萬(wàn)平方米，較上年同期分別下滑19.04%、39.16%。
整體來(lái)看，前十個(gè)月，公司累計(jì)銷售金額達(dá)900.70億元，同比微增1.68%;累計(jì)銷售面積459.05萬(wàn)平方米，同比減少15.38%。累計(jì)銷售金額的微增，或是由于均價(jià)同比上升兩成，為19621元/平方米，沖抵了銷售面積下滑帶來(lái)的部分影響。
事實(shí)上，惠譽(yù)認(rèn)為，禹洲集團(tuán)一半以上的銷售額來(lái)自未并表合資企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)，集團(tuán)結(jié)構(gòu)維度的ESG相關(guān)度評(píng)分為“4”分。因?yàn)槲床⒈碓?，這有損公司財(cái)務(wù)透明度。且相較禹洲集團(tuán)列報(bào)的合同銷售總額而言，營(yíng)收和隱含現(xiàn)金回款額(客戶定金變動(dòng)與本年度錄得營(yíng)收之和)較低，且過(guò)去兩到三年間差額不斷擴(kuò)大，與其他因素共同影響評(píng)級(jí)。
此外，由于2021年三季度，該公司合同銷售額同比暴跌19%，與整體市況一致。鑒于此，惠譽(yù)認(rèn)為，未來(lái)6—12個(gè)月內(nèi)，禹洲集團(tuán)的銷售回款將縮減，若無(wú)法獲得大筆再融資資金，公司流動(dòng)性將進(jìn)一步惡化。
土儲(chǔ)可用于未來(lái)三至四年開(kāi)發(fā)
拿地方面，今年上半年，通過(guò)公開(kāi)招拍掛方式，禹洲集團(tuán)在蘇州、鄭州、江門(mén)新增4個(gè)地塊，其中蘇州2個(gè)、鄭州及江門(mén)各1個(gè)。上述四地塊總建筑面積約54.79萬(wàn)平方米，權(quán)益總價(jià)21.89億元。
根據(jù)財(cái)報(bào)，截至2021年6月底，在六大都市圈、39個(gè)城市，禹洲集團(tuán)及附屬公司合計(jì)布局179個(gè)項(xiàng)目，總可供銷售建筑面積約2200萬(wàn)平方米，平均樓面成本約6854元/平方米，可用于未來(lái)三至四年的開(kāi)發(fā)。
但惠譽(yù)卻預(yù)計(jì)，由于資金需要優(yōu)先用于償還到期債務(wù)，而不是補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，今年剩余時(shí)間公司拿地支出可能有限。故此，截至2021年底，禹洲集團(tuán)的未售權(quán)益土地儲(chǔ)備或?qū)⒖s減至支持1.9年左右的開(kāi)發(fā)需求，低于行業(yè)均值。
不過(guò)，鑒于拿地支出減少，惠譽(yù)預(yù)期，公司的杠桿率，即按凈債務(wù)與開(kāi)發(fā)物業(yè)資產(chǎn)凈值比率，將自2019年—2020年間的39%—41%，降至35%。但隨著未來(lái)土地儲(chǔ)備補(bǔ)充，該比率或?qū)⒂?023年升至45%以上。
對(duì)于土地儲(chǔ)備情況、可維持開(kāi)發(fā)時(shí)間，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上述179個(gè)布局項(xiàng)目，可售貨值超4400億元;且公司在深圳、珠海、惠州新增3個(gè)舊改項(xiàng)目，建筑面積約90萬(wàn)平方米，貨值約為337億元。可見(jiàn)貨值儲(chǔ)備充裕，而在行業(yè)周期性調(diào)整中，更加注重審慎投資、穩(wěn)健發(fā)展的長(zhǎng)期戰(zhàn)略。(王子西)
