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中信證券(600030)發(fā)布研究報告稱，認房不認貸已經(jīng)被納入了“一城一策”的工具箱，該行相信從低線到高線城市，相關政策有望循序漸進進入兌現(xiàn)階段。除此之外，政策工具箱內工具也依然充足。該行有理由相信，防風險的政策有望在四季度集中發(fā)力，房地產(chǎn)市場則有可能在年末結束房價持續(xù)下行，銷售不斷滑落的局面。此外，企業(yè)還可能在四季度迎接城中村改造帶來的新業(yè)務機會。看好具備持續(xù)融資能力，不動產(chǎn)資產(chǎn)運營管理能力和規(guī)模化深耕優(yōu)勢的企業(yè);重點推薦低估值物業(yè)服務公司。

事件：8月25日，住建部、中國人民銀行，金融監(jiān)管總局三部委發(fā)布優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。財政部、稅務總局、住建部三部委發(fā)布延續(xù)實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策，2024、2025年出售自有住房并在1年內重新購房納稅人，對其出售住房已繳納個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。同日，嘉興發(fā)布21條促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施，其中提到支持居民家庭的剛性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施(即取消限購限售)。

中信證券主要觀點如下：

“認房不認貸”漸行漸近，高線城市對政策相對敏感。

一線城市目前均將有按揭記錄的購房者視為二套，且二套首付比例遠高于首套(以北京為例，首套首付比例為35%/40%，二套為60%/80%)。和其他城市一樣，一線城市基本面也較為低迷，2023年7月北京、深圳房屋交易量(新房二手房加總)分別為2009年以來月平均水平的75%及52%。但是，該行也認為一線城市出臺認房不認貸會較之二三線城市更加謹慎。較之低線城市普遍在三季度已經(jīng)或即將兌現(xiàn)認房不認貸，一線核心城市迄今尚未研究擬定方案，具體落實可能待四季度后。當然，一線城市住房空置率低、供需結構良好，換房需求長期被抑制，對政策更加敏感。

政策工具箱內儲備豐富，防風險政策發(fā)力可期。

7月24日政治局會議以來，各城市各部門持續(xù)表態(tài)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。該行認為，政策工具箱中工具十分豐富，至少包括：1)存量房貸利率政策調整;2)京滬等重點城市調整普通住宅標準，進一步促進改善型需求釋放;3)限購措施調整、增加公積金貸款額度、補貼特定購房群體(如人才、多孩家庭等);4)超大特大城市城中村改造持續(xù)推進。該行判斷在房價下行風險集聚背景下，四季度將是政策集中出臺的重要窗口。

政策有能力逆轉基本面負循環(huán)，年末樓市有望走穩(wěn)。

房地產(chǎn)市場在負循環(huán)中，即房價下跌助長資產(chǎn)價格走弱的預期，而存量房拋售意愿也在高位。2023年1-7月商品房銷售額為過去6年最差水平，銷售面積為過去8年最差水平，且7月單月銷售面積為13年來同期最差水平。許多房企信用更在負循環(huán)中，即借新還舊困難迫使企業(yè)加速出清資產(chǎn)，而減少拿地控制開工和出清資產(chǎn)，進一步損害了企業(yè)資產(chǎn)質量，從而反過來進一步加重借新還舊的困難。該行預計，到2023年四季度，工具箱內充裕的政策儲備，有望發(fā)力鼓勵市場需求，房價和銷量有望走出低谷，市場的負循環(huán)有望結束。

風險因素：認房不認貸的政策只是納入了“一城一策”工具箱，目前僅在部分低線城市落地，政策效果相對有限，核心城市并未執(zhí)行認房不認貸，房地產(chǎn)市場先行指標走穩(wěn)主要是政策宣誓帶來的短期影響所致。認房不認貸政策不及預期風險。城中村改造政策有待明朗的風險。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用風險。

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