中金發(fā)布研究報(bào)告稱，今年2季度以來，存量房市場量、價(jià)均呈持續(xù)下行趨勢;往前看，市場溫度的回暖仍在一定程度上有賴于政治局會(huì)議積極表態(tài)后，各地在認(rèn)房認(rèn)貸等關(guān)鍵需求端支持政策上的落地節(jié)奏與力度。如能有效推進(jìn)，或?qū)⒃谥卸唐诰S度上帶動(dòng)銷售逐步有所好轉(zhuǎn)，尤其是在本次政策更為聚焦的高能級(jí)城市中，具備對(duì)應(yīng)土儲(chǔ)布局、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、品牌形象正面的房企更能把握銷售向上的彈性，帶動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)穩(wěn)中向好。

▍中金主要觀點(diǎn)如下：

7月二手房成交量同環(huán)比均降逾一成，成交價(jià)加速下行，市場溫度仍待政策提振。

【資料圖】

數(shù)量方面，7月二手住宅成交量指數(shù)環(huán)比下降16%(6月-7%)，同比轉(zhuǎn)降至-16%(6月+10%)，絕對(duì)水平較2022年月均值高10%、較2021年月均值低5%。

價(jià)格方面，7月中金同質(zhì)性二手住宅成交價(jià)格指數(shù)環(huán)比降幅擴(kuò)大至-2.3%(6月-1.8%)，年初至今房價(jià)累計(jì)下降1.9%(1H23為+0.5%);成交議價(jià)空間繼續(xù)抬升至4.71%，再創(chuàng)監(jiān)測以來新高。

整體來看，7月存量房市場邊際繼續(xù)降溫，后市的企穩(wěn)回升節(jié)奏仍有賴于政治局會(huì)議現(xiàn)積極表態(tài)后各地需求端支持政策的落地。

7月二手房掛牌量環(huán)比持平、掛牌價(jià)邊際仍跌，但月末賣家預(yù)期受政策影響略有改善。

7月監(jiān)測的重點(diǎn)城市二手房掛牌量環(huán)比基本持平，其中東莞、濟(jì)南和青島的掛牌量上行幅度較高，達(dá)4%以上。與此同時(shí)，7月中金同質(zhì)性二手住宅掛牌價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降1.0%(6月-1.3%)，掛牌價(jià)調(diào)價(jià)幅度環(huán)比下行17BP至-3.07%，已與2021年10月的低點(diǎn)基本持平，賣方價(jià)格預(yù)期整體仍延續(xù)下行趨勢。

但從月內(nèi)節(jié)奏來看，7月下旬北、上、廣、杭四個(gè)重點(diǎn)城市的平均調(diào)價(jià)幅度略有收窄(7月下旬-2.88% vs 7月中旬-3.16%)，或表明賣家預(yù)期在近期政策端積極表態(tài)后初步有所改善。

7月住宅租金環(huán)比繼續(xù)小增，租賃市場延續(xù)旺季特征。

7月中金同質(zhì)性掛牌租金指數(shù)環(huán)比增長0.4%，待租周期環(huán)比基本持平為2.23個(gè)月，與去年同期也基本一致，畢業(yè)群體帶來的租賃旺季仍在延續(xù)。受此影響，7月重點(diǎn)城市租售比環(huán)比略增1BP至2.01%。

今年2季度以來，存量房市場量、價(jià)均呈持續(xù)下行趨勢。

往前看，市場溫度的回暖仍在一定程度上有賴于政治局會(huì)議積極表態(tài)后，各地在認(rèn)房認(rèn)貸等關(guān)鍵需求端支持政策上的落地節(jié)奏與力度。如能有效推進(jìn)，或?qū)⒃谥卸唐诰S度上帶動(dòng)銷售逐步有所好轉(zhuǎn)，尤其是在本次政策更為聚焦的高能級(jí)城市中，具備對(duì)應(yīng)土儲(chǔ)布局、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、品牌形象正面的房企更能把握銷售向上的彈性，帶動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)穩(wěn)中向好。

風(fēng)險(xiǎn)

政策落地和基本面修復(fù)不及預(yù)期;房企信用加速惡化。

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