瑞典房地產(chǎn)的一些最大機(jī)構(gòu)所有者正在反駁他們認(rèn)為被夸大的擔(dān)憂,即該國搖搖欲墜的房地產(chǎn)市場即將崩潰,從而導(dǎo)致更廣泛的金融不穩(wěn)定。
隨著利率的上升,在斯德哥爾摩上市的許多房地產(chǎn)公司的股價(jià)紛紛暴跌逾50%,尤其是瑞典地產(chǎn)巨頭SBB,在信用評級被下調(diào)迫使該公司取消股票發(fā)行并掛牌出售后,該公司已成為該行業(yè)困境的象征。
這場動蕩也對瑞典貨幣造成了影響。上周,由于擔(dān)心房地產(chǎn)動蕩可能對金融穩(wěn)定構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn),瑞典克朗兌歐元匯率跌至歷史新低。
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然而,瑞典最大的養(yǎng)老基金之一AMF的首席投資官Tomas Floden上周在維斯比舉行的瑞典政商精英聚會上接受采訪時表示:“我認(rèn)為,外國投資者對此的擔(dān)憂被夸大了。”截至去年年底,該基金管理的7340億瑞典克朗(678億美元)資產(chǎn)中約有22%投資于房地產(chǎn)。
“我不擔(dān)心瑞典的金融穩(wěn)定,也不擔(dān)心瑞典的金融部門,”Floden稱。
盡管如此,房地產(chǎn)行業(yè)的前景在過去一年里迅速惡化,因?yàn)椴粩嗌仙睦是治g了承擔(dān)大量債務(wù)(通常是通過發(fā)行債券)的房地產(chǎn)公司的利潤。
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)房地產(chǎn)公司在未來18個月內(nèi)將面臨約170億美元的到期債務(wù),隨著它們轉(zhuǎn)向出售資產(chǎn)以支撐資產(chǎn)負(fù)債表,監(jiān)管機(jī)構(gòu)警告稱,在最壞的情況下,被迫出售資產(chǎn)可能會導(dǎo)致估值暴跌和貸款機(jī)構(gòu)貸款損失的惡性循環(huán)。
Floden表示,在國際投資者重新對瑞典抱有信心之前,圍繞一些房地產(chǎn)公司的問題必須厘清。
國有企業(yè)Forsta AP Fonden(AP1)首席執(zhí)行官Kristin Magnusson Bernard也認(rèn)為,目前的動蕩可以得到控制,并且不會對金融系統(tǒng)產(chǎn)生更嚴(yán)重的影響,因?yàn)橛邢薜墓?yīng)為房地產(chǎn)估值提供了一個隱含的底線。
她表示:“要想真正陷入這種惡性循環(huán),你需要在錯誤的地方建許多房子,而我們沒有。此外,你需要銀行在放貸方面更加魯莽,而它們也沒有這樣做?!?/p>
據(jù)了解,AP1約18%的投資組合是房地產(chǎn),該公司是住宅房地產(chǎn)公司W(wǎng)illhem AB的所有者,也是寫字樓和零售地產(chǎn)商Vasakronan AB的共同所有者。Magnusson Bernard表示,這些公司正在尋找購買房產(chǎn)的機(jī)會,并與潛在賣家進(jìn)行了多次討論。
合適的估值
Magnusson Bernard表示:“我認(rèn)為,許多人和我們一樣,已經(jīng)關(guān)注投資組合很長一段時間了,如果估值下降,他們會列出自己感興趣的清單。我們一直在尋找高質(zhì)量的東西,但需要的是合適的估值。我們并不一定會買非常便宜的資產(chǎn)?!?/p>
本周,一筆規(guī)??捎^的交易取得了成果:Corem Property Group AB與兩名合伙伙伴達(dá)成協(xié)議,以約2.3億美元的價(jià)格將房地產(chǎn)公司Klovern AB 51%的股份出售給房地產(chǎn)投資者Nordic Real Estate partners A/S,從而釋放流動性來償還明年到期的債券。這筆交易對Corem第二季度約10億瑞典克朗的利潤造成了會計(jì)沖擊。與此同時,該公司正面臨融資成本上升的壓力,Scope Ratings GmbH已將其BBB-評級前景從穩(wěn)定下調(diào)為負(fù)面。
另外,這些基金高管認(rèn)為,圍繞估值的不確定性可能需要一段時間才能消除,從而為更多買家和賣家找到共同點(diǎn)鋪平道路。Magnusson Bernard表示,交易市場可能要到2024年才會活躍起來。
這位AP1首席執(zhí)行官表示:“有許多現(xiàn)有的所有者都在拖延時間,希望通過籌集新資本或非常有選擇地出售資產(chǎn),用盡一切可能來加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債表。這顯然延長了不確定性的時期,但這也是一件好事,因?yàn)檫@意味著賣家還沒有真正受到那么大的壓力。”
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