5月4日，融僑集團(tuán)股份有限公司發(fā)布提示公告稱，2022年度凈利潤(rùn)為-93.42億元，占2021年末凈資產(chǎn)比重-34.66%，相較于2021年度凈利潤(rùn)下降7737.89%，發(fā)生較大虧損。
目前，大多數(shù)上市房企已經(jīng)發(fā)完2022年財(cái)報(bào)，而融僑集團(tuán)超過(guò)77倍凈利潤(rùn)跌幅基本無(wú)出其右者，這家閩系房企過(guò)去在行業(yè)景氣期高價(jià)拿下的那些地塊成為如今的重要苦因。
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燙手山芋
融僑集團(tuán)指出，虧損主要有兩方面原因。
其中經(jīng)營(yíng)情況方面，2017年-2020年收儲(chǔ)土地成本較高，本期完成交房義務(wù)并結(jié)轉(zhuǎn)收入項(xiàng)目銷售毛利較低，本期對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)投資收益也因?yàn)橥瑯釉蛳陆递^多；此外，因維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)及項(xiàng)目交付所必需費(fèi)用成本仍在持續(xù)發(fā)生；本期部分項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算導(dǎo)致本期稅金及附加增加。
計(jì)提減值影響方面，2022年，融僑集團(tuán)銷售去化遇冷，出于謹(jǐn)慎性原則，對(duì)天津、鄭州、廈門、成都等地多個(gè)項(xiàng)目計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；2022年，全國(guó)各地投資性房地產(chǎn)出租情況也存在一定下行現(xiàn)象，以致于上海、福州等多個(gè)投資性房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值有所下降，產(chǎn)生了-6.74億元公允價(jià)值變動(dòng)收益等。
觀點(diǎn)新媒體查閱《融僑集團(tuán)股份有限公司2022年度審計(jì)報(bào)告》獲悉，融僑集團(tuán)在應(yīng)收賬款壞賬及存貨跌價(jià)上均作出大額計(jì)提準(zhǔn)備，是導(dǎo)致虧損重要原因。
其中，融僑集團(tuán)應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備為0.13億元，其他應(yīng)收款壞賬準(zhǔn)備為21.65億元。報(bào)告指出，來(lái)自關(guān)聯(lián)方福州嵩霖投資有限公司、天津融津置業(yè)有限公司資金往來(lái)的壞賬準(zhǔn)備占據(jù)了大頭，年末余額分別為11.62億元、7.76億元。
來(lái)源：企業(yè)公告
愛(ài)企查顯示，福州嵩霖旗下子公司包括福州融心置業(yè)有限公司及天津融津，兩者分別為福州融僑望云茉云臺(tái)、天津融僑方圓別墅等項(xiàng)目開發(fā)商。
一般而言，應(yīng)收賬款包括應(yīng)收票據(jù)、預(yù)付賬款等，與企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程相關(guān)性較強(qiáng)，而其他應(yīng)收款則包括企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)收取的各種賠款、罰款以及因意外導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)造成損失向保險(xiǎn)部門收取的賠款等。
存貨方面，融僑集團(tuán)在天津、鄭州、廈門、成都等十來(lái)個(gè)城市項(xiàng)目均有計(jì)提減值準(zhǔn)備，尤以廈門、鄭州、合肥、天津及福州為甚。
2016年，融僑以42.18億元力壓萬(wàn)科、保利及中海等大房企奪得廈門翔安2016XP04地塊，溢價(jià)率139.66%。當(dāng)時(shí)，該宗地以樓面價(jià)38345元/平方米成為廈門單價(jià)地王。
但據(jù)公開資料，融僑集團(tuán)于該宗地打造的鉑樾府項(xiàng)目高層已于去年9月30日集中交付，參考售價(jià)為35000元/平方米-39000元/平方米，已與拿地價(jià)格形成倒掛。說(shuō)明樓市低溫背景下，融僑集團(tuán)不得不為了去化而舍棄盈利虧本銷售。
2022年度審計(jì)報(bào)告披露，融僑鉑樾府項(xiàng)目于2021年末計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備0.65億元，至2022年末該數(shù)字進(jìn)一步提高到4.46億元。
相較大本營(yíng)附近的廈門，融僑集團(tuán)曾大力擴(kuò)儲(chǔ)的鄭州，更成為其“踩雷”高發(fā)區(qū)。
2017年，融僑集團(tuán)與滎陽(yáng)政府正式簽約投資120億元開發(fā)復(fù)合小鎮(zhèn)，之后陸續(xù)拍下數(shù)宗閩臺(tái)文創(chuàng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目地塊；2018年，融僑集團(tuán)與中晟集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同出資設(shè)立地產(chǎn)發(fā)展基金，前者借此取得鄭州常西湖新區(qū)兩宗土地開發(fā)權(quán)。
然而事情發(fā)展并不如意，2022年，鄭州房屋實(shí)際銷售面積為2248.6萬(wàn)平方米，下降17.8%；銷售金額為1771.8億元，下降32.6%。受房地產(chǎn)下行、爛尾樓事件等影響，購(gòu)房者置業(yè)意愿降幅較大。
于審計(jì)報(bào)告中，融僑集團(tuán)對(duì)在建的鄭州滎陽(yáng)閩臺(tái)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目給予了最高的計(jì)提準(zhǔn)備，達(dá)到5.25億元。
更具戲劇性的是，在去年4月，或許曾在合作儀式上與融僑集團(tuán)副總裁楊彬推杯換盞的中晟集團(tuán)創(chuàng)始人盧一博，因涉嫌合同詐騙罪、挪用資金罪、拒不執(zhí)行判決罪、裁定罪等，已被刑事羈押，中晟置業(yè)及盧一博名下關(guān)聯(lián)公司資產(chǎn)、股權(quán)皆被凍結(jié)。
而融僑在中晟悅城、中晟悅城西苑兩個(gè)合作項(xiàng)目計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備合計(jì)為8.5億元。
除了上述項(xiàng)目，融僑與另一家出險(xiǎn)房企陽(yáng)光城(000671)合作打造的天津皓玥項(xiàng)目亦作出計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備超4億元，該項(xiàng)目同樣屬于市場(chǎng)高位價(jià)格地塊，系融僑陽(yáng)光城聯(lián)合體于2017年以上限價(jià)21.21億元摘得的天津張家窩宅地。
此外，融僑曾以2016年6月以23.9億拿下當(dāng)時(shí)的南京江寧地王青龍山G18宅地，其開發(fā)的項(xiàng)目融僑觀瀾也有0.8億元存貨跌價(jià)。
狂奔之后
2018年，融僑集團(tuán)喊出“三年千億”的口號(hào)，力爭(zhēng)在 2020 年前躋身千億俱樂(lè)部。然而，彼時(shí)的迅猛擴(kuò)張，卻成為如今危機(jī)的伏筆。
截至2022年審計(jì)報(bào)告出具的4月29日，融僑集團(tuán)已陸續(xù)發(fā)生未能償還大額到期金額負(fù)債的情形，累計(jì)逾期本金5.31億元，并涉及多起訴訟未決事項(xiàng)。
為清償債務(wù)，此前1月份，融僑集團(tuán)宣布與福建簡(jiǎn)而信生活服務(wù)有限公司簽訂《福州融僑物業(yè)管理有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將物業(yè)子公司100%股權(quán)以3.23億元轉(zhuǎn)讓。
在子公司融僑物業(yè)轉(zhuǎn)讓公告中，融僑集團(tuán)表示，本次交易所涉及的股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，收到的股權(quán)對(duì)價(jià)款將用于該公司下屬子公司保交房相關(guān)支出。
另外，2022年10月25日，融僑集團(tuán)出售持有的福州首融灃澤置業(yè)有限公司100%股權(quán)及對(duì)首融灃澤享有的32100萬(wàn)元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給首開股份(600376)，對(duì)價(jià)款約5.71億元。
因本次交易，融僑所持有的位于福州晉安區(qū)五里亭附近的宗地2021-41號(hào)地塊項(xiàng)目“融僑云津”轉(zhuǎn)讓至首開旗下，后續(xù)該項(xiàng)目更名為“首開端禮著”。
但這仍然沒(méi)能填補(bǔ)上債務(wù)窟窿，2月13日，融僑集團(tuán)公告披露，其子公司因未能清償恒豐銀行福州、鄭州分行貸款債務(wù)已被起訴，涉及金額6.58億元，目前正在協(xié)商。
截至2022年12月31日，融僑集團(tuán)貨幣資金賬面余額28.34億元，其中受限金額8.58億元。同時(shí)，融僑集團(tuán)金融有息負(fù)債賬面余額229.12億元，其中短期借款及一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債99.21億元，遠(yuǎn)大于非受限貨幣資金賬面余額。
加上融僑集團(tuán)2021年度、2022年度連續(xù)兩年發(fā)生凈虧損1.19億元、93.42億元，在審計(jì)報(bào)告中，中審眾環(huán)會(huì)計(jì)師事務(wù)所針對(duì)融僑集團(tuán)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力做出了保留意見。
融僑集團(tuán)稱，2022年度的虧損情況預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)情況或償債能力產(chǎn)生一定程度的影響，將持續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)有在售項(xiàng)目的推盤力度，著力提升運(yùn)營(yíng)效率，降本增效，以改善現(xiàn)金流及保交付為首要任務(wù)。
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