銷售額一度超3000億躋身行業(yè)前十，在業(yè)內(nèi)有“并購?fù)?rdquo;之稱的世茂集團(tuán)開始嘗到此前激進(jìn)擴(kuò)張的“苦果”。
近日，世茂集團(tuán)(0813.HK)公告，一筆10億美元公募債券未能進(jìn)行本息償還。這是今年以來，世茂集團(tuán)的第三次債務(wù)違約，此前公司還有上海匯豐銀行牽頭的兩筆銀團(tuán)貸款有未償還金額。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前世茂集團(tuán)共存續(xù)美元債8筆，金額約57億美元，合人民幣約380億元。截至2021年上半年，世茂集團(tuán)負(fù)債合計達(dá)到4636.33億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為747.69億元，其中有息負(fù)債1645億元。另外，瑞銀的報告估算，世茂集團(tuán)還有表外負(fù)債約1200億元。
為解決債務(wù)危機，世茂集團(tuán)年內(nèi)進(jìn)行了多筆資產(chǎn)出售。公開信息顯示，世茂目前已成功處置近30項資產(chǎn)，這些資產(chǎn)累計出售總額已超過百億元。
債務(wù)壓力下，今年以來，公司銷售量價齊跌。中指研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，在上半年銷售額滑落千億的房企中，世茂實現(xiàn)437.7億元的銷售額，同比下滑71.35%，降幅最大，平均銷售價格為每平米16158元，同比下滑7.5%。
二級市場上，世茂集團(tuán)股票停牌超過三個月。目前股價4.42港元/股，總市值僅167.86億港元。相較于2年前的高點，世茂股價已暴跌87.5%，市值縮水上千億港元。
年內(nèi)3次債務(wù)違約
7月3日，世茂集團(tuán)公告稱，該公司于7月3日到期的一筆10億美元債未能進(jìn)行本息償還。公告披露，這筆美元債票面利率為4.750%。本息總計10.2375億美元已到期應(yīng)付，截至7月3日，世茂尚未支付有關(guān)款項。
目前世茂還沒有收到境外債權(quán)人任何加速還款通知，且在2018年、2019年合作銀團(tuán)的大多數(shù)參貸行也給該公司出具了書面支持函，表示原則上支持世茂并無意采取法律行動。
雖然此前已有美元債相關(guān)的債務(wù)違約傳聞，但7月3日的美元債違約是世茂今年境外公開市場上出現(xiàn)的首次違約情況。這也是今年以來，世茂集團(tuán)的第三次違約。
除上述美元債之外，世茂集團(tuán)還有上海匯豐銀行牽頭的兩筆銀團(tuán)貸款有未償還金額。世茂集團(tuán)公告稱，收到部分銀團(tuán)的書面支持函，表示無意采取任何執(zhí)行或其他措施，以收回或要求支付相關(guān)銀團(tuán)貸款的未償還金額。
截至2021年上半年，世茂集團(tuán)負(fù)債合計達(dá)到4636.33億元，其中有息負(fù)債1645億元，短期借款為444.43億，應(yīng)付賬款及票據(jù)為874.04億，而其賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為747.69億。另外，瑞銀的報告估算，世茂集團(tuán)還有表外負(fù)債約1200億元。
2022年2月23日，穆迪將世茂集團(tuán)的公司家族評級(CFR)從“B2”下調(diào)至“Caa1”。與此同時，穆迪已將其展望從列入觀察名單改為負(fù)面。在穆迪的評級體系中，Caa評級以下意味著該評級對象已經(jīng)進(jìn)入違約范圍，涉及債項可能部分或全部違約。
截至2021年年中，世茂賬面的“固定資產(chǎn)+投資性房地產(chǎn)+土地使用權(quán)”之和達(dá)到917億元，而同期的股東權(quán)益只有906億元。相當(dāng)于，世茂將全部自有資本金都投在了自持物業(yè)上，而房地產(chǎn)開發(fā)及其他多元業(yè)務(wù)基本都是靠負(fù)債來支撐的。
三道紅線方面，去年上半年，世茂集團(tuán)保持在“三條紅線”的綠檔，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68%，凈負(fù)債率50.9%，現(xiàn)金短債比為1.9倍。
上半年合約銷售額大降71%
世茂房地產(chǎn)1989年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1999年以世茂濱江花園在上海首創(chuàng)“濱江模式”，連續(xù)四年拔得上海住宅項目銷售金額頭籌，從而聲名鵲起。2003年，世茂進(jìn)入福州，開啟福建及海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)深耕，成為名副其實的閩系房企。
閩系房企最為顯著的特點就是激進(jìn)，在2019年，世茂先后收購萬通地產(chǎn)、泰禾、明發(fā)股份等公司項目，而最為著名的事件是2020年的“世紀(jì)大并購”――世茂收購福晟集團(tuán)。
通過擴(kuò)儲收購，世茂在體量上迅速擴(kuò)張，在2018年時，世茂集團(tuán)的總營收為855.13億，而到了2020年，世茂集團(tuán)的總營收就上升到了1353.53億，2年時間營收大增58%。
但自2021年下半年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境發(fā)生變化，疊加過去數(shù)月疫情影響，公司經(jīng)營受到不利影響，合約銷售額明顯下滑。
今年上半年，世茂股份無新增房地產(chǎn)儲備項目。今年前5個月，世茂集團(tuán)合約銷售額約為342.6億元，相比2021年同期約1217.9億元，同比大幅下滑72%，大幅超過上半年百強房企約50%的降幅。
7月8日，世茂集團(tuán)發(fā)布截至2022年6月30日六個月未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，上半年，集團(tuán)的累計合約銷售總額約為人民幣437.7億元，同比下降71.35%，目前僅完成年度簽約目標(biāo)的37%。集團(tuán)的累計合約銷售總面積為270.86萬平方米，同比下降68.54%;平均銷售價格為每平方米人民幣16158元。
其他業(yè)務(wù)方面上半年均出現(xiàn)同比下滑態(tài)勢。其中，房地產(chǎn)新開工面積約5.3萬平方米，同比下降95%;竣工面積約40.4萬平方米，同比下降53%。
處置近30項資產(chǎn)回籠超百億資金
自從去年年底發(fā)生流動性危機以來，世茂一直在自救，積極采取多項措施緩解流動性壓力，恢復(fù)和保障企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，其中包括就現(xiàn)有融資商討展期及豁免、盡量減少對項目施工及營運的干擾、加快銷售及回款以及積極處置資產(chǎn)等。
為解決債務(wù)危機，世茂集團(tuán)年內(nèi)進(jìn)行了多筆資產(chǎn)出售。1月21日，世茂以10.6億元總價出售上海北外灘核心區(qū)一項目公司的股權(quán)，該項目尚未進(jìn)行開發(fā)，且處在外灘茂悅大酒店東側(cè)的核心區(qū)，出售確認(rèn)了2.7億元收益;1月24日，世茂集團(tuán)繼續(xù)發(fā)布公告，以18.46億出售廣州亞運城項目26.67%股權(quán)，接盤方為項目本身合作方中海地產(chǎn);2月3日，世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂計劃出售倫敦金融城的一處大樓，售價3.4億英鎊，約合29.3億人民幣;3月，世茂將上海位置最好的住宅地塊21街坊項目——上海春日置業(yè)有限公司45%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了上海弘久實業(yè)。同時，在世茂在21街坊旁的世茂52+，也出售給了一家國企。
公開信息顯示，世茂目前已成功處置近30項資產(chǎn)，這些資產(chǎn)累計出售總額已超過百億元。世茂目前已經(jīng)將其位于上海的10個項目擺上貨架，總對價達(dá)到296.06億元，放售項目通過抵押等形式已經(jīng)融資163億元，全部出售預(yù)期可實現(xiàn)回款約130億元。
去年12月17日，世茂向啟怡、GAL、紹祥等買家出售包括加耀發(fā)展有限公司在內(nèi)的3家公司股權(quán)，作價20.86億港元，同時這筆交易確認(rèn)虧損7.7億港元。
面對危機，世茂已頻繁向外界釋放公司積極應(yīng)對的信號。世茂表示，公司當(dāng)下最重要的事情，便是有序加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)及推貨節(jié)奏，維持項目施工及業(yè)務(wù)經(jīng)營的穩(wěn)定，充分保障項目交付，并繼續(xù)盡最大努力促進(jìn)銷售回款、積極處置資產(chǎn)、尋求債務(wù)展期及引入戰(zhàn)略投資者，以緩解當(dāng)前流動性問題。(記者陳然)
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