紅周刊 記者 | 熊穎

有投資人強(qiáng)調(diào)，部分地產(chǎn)股所表現(xiàn)出來的觸底反彈，并不意味著整個(gè)行業(yè)已經(jīng)觸底，也可能是優(yōu)質(zhì)股價(jià)的提前反映。

在市場大盤持續(xù)走低的大背景下，房地產(chǎn)板塊卻表現(xiàn)出了較好的抗跌性。2022年至今(3月11日），地產(chǎn)（申萬一級(jí)行業(yè)指數(shù)）跌幅5.62%，僅次于同樣表現(xiàn)較穩(wěn)定的有色金屬、交通運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)。多位投資人分析表示，地產(chǎn)股所表現(xiàn)出來的抗跌性與低估值特性和政策邊際放松有關(guān)。而自從2021年三季度，公募基金對(duì)地產(chǎn)股的配置比例略有回升。

而地產(chǎn)股的走勢也分化明顯，其中融資、拿地國企央企優(yōu)勢凸顯。而接受采訪的專業(yè)人士指出，央企國企依然是配置地產(chǎn)股的首選，但由于市場系統(tǒng)性的風(fēng)向和整個(gè)行業(yè)的政策影響，布局地產(chǎn)股仍需耐心。

政策邊際放松加低估值

地產(chǎn)股抗跌性明顯

談及股市深度調(diào)整中，為何房地產(chǎn)板塊整體抗跌。深諳地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)經(jīng)知名博主朱酒向《紅周刊》記者表示，前幾年在政策打壓下，以及“房住不炒”的主基調(diào)下，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在逆水行舟。資本市場的房地產(chǎn)股一直不見起色，且去年地產(chǎn)股更是經(jīng)歷了一段時(shí)間的集體殺跌，本身估值都處于較低水平。但現(xiàn)在，不管是信貸政策，還是資金監(jiān)管政策以及行業(yè)上都在邊際放松。當(dāng)下投資地產(chǎn)股，會(huì)比較安全。

近期也確實(shí)看到了陸陸續(xù)續(xù)有些城市在放松調(diào)控。平安基金也對(duì)《紅周刊》表示,在穩(wěn)增長基調(diào)下，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，很難缺席。經(jīng)過近兩年來一系列調(diào)控，行業(yè)泡沫化、貨幣化勢頭得到根本扭轉(zhuǎn)，房價(jià)過快上漲也得到了有效的扼制；而行業(yè)景氣度從去年下半年來已降至歷史低點(diǎn)。這種背景下，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)構(gòu)性放松和優(yōu)化勢在必行，這是整個(gè)板塊相對(duì)抗跌的原因。

雖有房地產(chǎn)內(nèi)部人士認(rèn)為，利好政策對(duì)房企銷售的提振作用并不大，但微木資本創(chuàng)始人呂曉彤對(duì)記者說：“短期來看，政策的傳導(dǎo)和影響確實(shí)沒有那么快，但從長期來看，房子仍然還是大家資產(chǎn)配置中的重要一環(huán)。而資本市場看的并不是短期，而邊際改善對(duì)投資人的情緒有很大提振?！?/p>

房企走勢分化明顯

融資、拿地國企央企優(yōu)勢凸顯

此外，雖然整個(gè)地產(chǎn)板塊抗跌性明顯，但無論是A股還是港股的內(nèi)房股，走勢都出現(xiàn)明顯分化，招商蛇口(001979)、保利發(fā)展、金地集團(tuán)(600383)、中國海外發(fā)展、華潤置地等國企、央企性質(zhì)的地產(chǎn)公司表現(xiàn)強(qiáng)勢。

利檀投資董事長陳昊揚(yáng)表示，未來“死掉”的房企會(huì)比活下來的多，現(xiàn)在多數(shù)上市民營房企最終都會(huì)陷入債務(wù)重組的艱難處境，而活下來可能性更大的房企則有可能在股價(jià)表現(xiàn)上出現(xiàn)觸底反彈的情況?；诖?，上述地產(chǎn)股開始反彈可以理解，但這并不代表整個(gè)行業(yè)已經(jīng)觸底了，這可能是優(yōu)質(zhì)企業(yè)股價(jià)的提前反映。

《紅周刊》記者發(fā)現(xiàn)，在股價(jià)表現(xiàn)上成長性較好的招商蛇口、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、中國海外發(fā)展等房企，確實(shí)在融資、拿地等方面表現(xiàn)出了較強(qiáng)優(yōu)勢。

比如，今年以來的信用債發(fā)行方面，僅有濱江集團(tuán)(002244)等個(gè)別民營企業(yè)成功發(fā)債外，絕大多數(shù)的發(fā)債主體還是國企、央企以及有國資背景的房企。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2022年1月1日～3月10日期間，萬科成功發(fā)行信用債99.9億元，綠城中國、中國海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)依次發(fā)行信用債46億元、40億元、30.1億元、30億元、24.89億元(見表1）。

此外，在2022年前2月，百強(qiáng)房企有七成房企未拿地，投資處于停滯狀態(tài)的大背景下，綠城中國、華潤置地等國企、央企同樣表現(xiàn)出了較強(qiáng)的拿地意愿。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前兩月，綠城中國、華潤置地分別新增土地貨值391.5億元、232.2億元，位居房企拿地排行榜第一、第二。除此之外，萬科、金地集團(tuán)、中國海外發(fā)展、保利發(fā)展也依次新增土地貨值137.1億元、108.4億元、108億元、77.6億元（見表2）。

呂曉彤告訴《紅周刊》記者，從融資端來看，民營房企較更難獲得銀行和金融機(jī)構(gòu)的融資貸款，且民營房企自身已較為脆弱，再加上此前民營房企的持續(xù)爆雷，負(fù)債率等數(shù)據(jù)不透明等特質(zhì)加劇大家的恐慌心理。未來越來越多的民營房企將會(huì)退出歷史舞臺(tái)，而資金優(yōu)勢、信用優(yōu)勢明顯的國企、央企則會(huì)占據(jù)掉絕大部分的房地產(chǎn)市場。

“雖然中國房地產(chǎn)高速增長的時(shí)期已經(jīng)過去，但‘玩家’基數(shù)減少之后的房地產(chǎn)市場體量仍舊不容小覷。且從長期來看，房地產(chǎn)還是一個(gè)利潤率很高的行業(yè)，之所以這么說，在于房地產(chǎn)的本質(zhì)就是它能放極高的杠桿，對(duì)于能拿到銀行、金融機(jī)構(gòu)的錢的那部分房企來說，還是一個(gè)非常好的生意。”呂曉彤說，“買地產(chǎn)股，第一選擇還是國企央企?！?/p>

布局和抄底地產(chǎn)股仍需耐心

天風(fēng)證券研究報(bào)告指出，2021Q4公募基金持倉數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)股持倉總市值環(huán)比+24.0%至1098.4億元，持倉市值占股票投資市值比重環(huán)比+0.17pct至1.56%，持倉占比連續(xù)兩個(gè)季度小幅回升；地產(chǎn)股持倉市值占比相比標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)配置比例低配0.54pct，低配幅度同樣連續(xù)兩個(gè)季度收窄。隨著2021Q3政策底逐漸顯現(xiàn)，公募基金對(duì)地產(chǎn)股的配置比例略有回升。

面對(duì)這一變化，陳昊揚(yáng)向《紅周刊》記者表示，“去年上半年，可以看到地產(chǎn)配比在基金機(jī)構(gòu)里面已經(jīng)到了近10年的最低位，行業(yè)到了最底部。而現(xiàn)在資金的進(jìn)入，我覺得這些都是準(zhǔn)備抄底的，已經(jīng)開始進(jìn)來布局了?！?/p>

談及地產(chǎn)股布局策略，其表示，第一波，可以先關(guān)注“死不了的”房企；第二波，再買那些“好像要死，最后又活過來”的房企，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候，它的股價(jià)大概率是跌到最底部的，后續(xù)“活過來”，股價(jià)的反彈力也強(qiáng)；最后一波，可以“押寶”洗牌后的“真正贏家”，即，那些市占率擴(kuò)張最快、最后贏得市場份額最多的房企。

不過，陳昊揚(yáng)也提醒：當(dāng)前的市場仍處在巨大的波動(dòng)中；且整個(gè)房地產(chǎn)的調(diào)整，以及去年下半年房地產(chǎn)對(duì)金融系統(tǒng)的沖擊仍在發(fā)酵之中，并沒有完全見底，尤其最近幾天仍不斷有新的、此前行業(yè)內(nèi)認(rèn)為比較穩(wěn)健的房企違約爆雷；另外三月份，許多房企還需要面臨不小的美元到期償還壓力，且今年上半年都是到期高峰，所以接下來還會(huì)有好幾個(gè)“坎”，可以預(yù)見更多的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)倒下，而到了下半年，可能才是真正的見底，所以地產(chǎn)板塊的布局和抄底需要耐心。

（本文已刊發(fā)于3月12日《紅周刊》，文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

關(guān)鍵詞： 中國海外發(fā)展 金地集團(tuán) 華潤置地