5月3日，大唐集團(tuán)控股有限公司(以下簡稱“大唐集團(tuán)”;02117.HK)發(fā)布了2021年前4月的銷售簡報(bào)。
根據(jù)銷售簡報(bào)，2021年4月，大唐集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為人民幣49.98億元，銷售面積為48.63萬平方米，平均銷售價(jià)格為每平方米人民幣10277元。
對(duì)比2021年3月僅27.04億元的銷售金額，大唐集團(tuán)4月份環(huán)比猛增84.84%，銷售力度明顯加大。但是，相較于公司曾于2019年確立的當(dāng)年實(shí)現(xiàn)500億元、3年突破1000億元、進(jìn)入全國房企50強(qiáng)的升級(jí)銷售目標(biāo)，大唐集團(tuán)如今的銷售情況與其規(guī)模擴(kuò)張的勃勃雄心，兩者之間或許還有不小的距離。
千億銷售規(guī)模“野心”
大唐集團(tuán)官網(wǎng)信息顯示，大唐集團(tuán)是中國物業(yè)開發(fā)商，專注于在選定經(jīng)濟(jì)區(qū)域開發(fā)住宅及商業(yè)物業(yè)。2020年，按綜合實(shí)力計(jì)，公司獲中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心評(píng)定為中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)第88名。
深耕地產(chǎn)行業(yè)約30余年，大唐集團(tuán)三度闖關(guān)港股IPO，一波三折后終于在2020年12月11日于港交所上市。成功謀得上市的大唐集團(tuán)，也從未間斷對(duì)規(guī)模快速擴(kuò)張的渴望。
公開信息顯示，大唐集團(tuán)于2017年實(shí)現(xiàn)銷售額突破百億，2018年大唐地產(chǎn)便提出“3年沖刺500億”的目標(biāo)，后又于2019年升級(jí)銷售目標(biāo)為“2019年500億，3年1000億+，進(jìn)入全國房企50強(qiáng)。”
但令人疑惑的是，無論是在招股書中，還是在上市后的首份年報(bào)以及2020年全年業(yè)績報(bào)告中，大唐集團(tuán)與其他大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不同，均未披露年度銷售額數(shù)據(jù)。不過根據(jù)第三方數(shù)據(jù)，也能對(duì)大唐地產(chǎn)的銷售情況窺見一二。5年內(nèi)翻10倍的銷售目標(biāo)，對(duì)于大唐集團(tuán)而言或許并非易事。
根據(jù)克而瑞披露的數(shù)據(jù)，大唐地產(chǎn)2016年至2019年的全口徑銷售金額由86.1億元增至339.5億元，復(fù)合年增長率為40.92%。以此來看，2019年500億銷售目標(biāo)并未實(shí)現(xiàn)。
而在2020年，根據(jù)克而瑞披露數(shù)據(jù)，大唐集團(tuán)2020年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額445.1億元，在行業(yè)排名73位;根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)披露數(shù)據(jù)，大唐集團(tuán)全年銷售額為436.9億元，位列57;根據(jù)中指研究院披露數(shù)據(jù)，大唐集團(tuán)全年銷售額415.0億元，位列75;根據(jù)億翰智庫榜單數(shù)據(jù)，大唐集團(tuán)全年銷售430.0億元，位列69位。
由這些第三方研究機(jī)構(gòu)公開數(shù)據(jù)來看，大唐集團(tuán)的銷售業(yè)績雖有所出入，但是其2020年銷售業(yè)績均未達(dá)到500億元。這意味著即使是在2020年，大唐集團(tuán)仍未完成其2019年500億元的銷售目標(biāo)。
根據(jù)今年5月3日公布的銷售簡報(bào)，2021年1至4月，大唐集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為人民幣143.50億元，銷售面積為139.42萬平方米。2021年已過去三分之一，大唐集團(tuán)欲達(dá)目標(biāo)，恐需要繼續(xù)加大銷售力度。
根據(jù)2020年年報(bào)，截至2020年12月末，大唐集團(tuán)共擁有123個(gè)處于不同開發(fā)階段的地產(chǎn)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備2044萬平方米。為實(shí)現(xiàn)未來1000億的銷售額目標(biāo)，大唐集團(tuán)還需充足的資金支持來增加土地儲(chǔ)備與高周轉(zhuǎn)。
腳踩“三道紅線”之一
大唐集團(tuán)的營收主要來源于銷售物業(yè)、提供建筑服務(wù)、租金收入和酒店服務(wù)，其中，銷售物業(yè)占比最高，根據(jù)2020年年報(bào)數(shù)據(jù)，2020年大唐集團(tuán)銷售物業(yè)收入為101.09億元，在總營收中占比95.5%。
大唐集團(tuán)多年來追求規(guī)模擴(kuò)張，于2020年才突破百億營收。2020年年報(bào)顯示，大唐地產(chǎn)在2020年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入105.88億元，同比增長30.6%;實(shí)現(xiàn)凈利潤約9.5億元，同比增長51.4%。
對(duì)于大唐集團(tuán)而言，2020年超400億元的銷售額與剛破百億的營收存在明顯的剪刀差，這主要是因?yàn)榇筇萍瘓F(tuán)旗下項(xiàng)目大多是與其他企業(yè)合作開發(fā)。
這種合作開發(fā)模式也使得大唐集團(tuán)的歸屬母公司凈利潤僅有微增，少數(shù)股東權(quán)益增長較快。2020年年報(bào)顯示，大唐集團(tuán)的歸屬母公司凈利潤約7.15億元，增加了0.05億元，同比僅增長0.7%;少數(shù)股東損益由-0.83億元增至2.35億元，增加3.18億元，同比增長235%。
大唐集團(tuán)執(zhí)行董事、總裁郝勝春曾在媒體訪談中表示：“我們到一個(gè)新的地方會(huì)選擇合作模式進(jìn)入，控制權(quán)益比、控制風(fēng)險(xiǎn)，等團(tuán)隊(duì)成熟之后，權(quán)益就慢慢上來了。”
不過值得注意的是，大唐集團(tuán)的盈利能力也出現(xiàn)下降。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，大唐集團(tuán)的毛利率分別為27.8%、27%、25.5%，逐年下降。關(guān)于2020年毛利率下降原因，大唐集團(tuán)在年報(bào)中解釋，“系2019年公司交付了幾個(gè)較高毛利率的物業(yè)項(xiàng)目。”
據(jù)《投資者網(wǎng)》研究，2020年港股內(nèi)房企業(yè)的毛利率均值為27.8%，其中，銷售毛利率十強(qiáng)均值達(dá)到46.87%。由此來看，大唐集團(tuán)2020年的毛利率25.5%低于港股內(nèi)房企業(yè)毛利率均值。
對(duì)于以擴(kuò)張為主旋律的大唐集團(tuán)而言，一方面既想要企業(yè)高速成長，而另一方面還需在“三道紅線”等政策監(jiān)管之下持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。
2020年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，大唐集團(tuán)擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為56.6億元;負(fù)債總額升至393.33億元，同比增加16%，其中有息負(fù)債總額103億元;流動(dòng)負(fù)債303.3億元，同比增加11%，其中一年內(nèi)到期的銀行及其他借款增加16%至26.7億元，大唐集團(tuán)的債務(wù)仍在持續(xù)攀升。
而截至2020年末，大唐集團(tuán)凈負(fù)債率同比下降60.5個(gè)百分點(diǎn)至58.7%，現(xiàn)金短債比為1.3，已達(dá)標(biāo)監(jiān)管要求;但同期剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率77.7%，超出監(jiān)管要求，踩中“三道紅線”之一。
值得一提的是，大唐集團(tuán)在凈負(fù)債率財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)化方面成效較為顯著。根據(jù)其招股書披露，2017年至2019年的凈負(fù)債率分別為1087.9%、408.8%和119.2%，在上市前的2020年上半年，其凈負(fù)債率依然高達(dá)128.5%。根據(jù)其招股書，面對(duì)高負(fù)債壓頂，大唐集團(tuán)主要通過股東注資輸血來突擊改善債務(wù)狀況。從長期來看，公司能否繼續(xù)改善財(cái)務(wù)杠桿結(jié)構(gòu)仍有待觀察。
億翰智庫分析表示：“在‘三道紅線’政策主導(dǎo)下，房企也會(huì)朝著這一方向努力，將優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)作為企業(yè)長期化的工作推進(jìn)，盡管現(xiàn)在處于試點(diǎn)階段，更長期來看，全行業(yè)普遍推廣也是時(shí)間問題，這就必然會(huì)減緩行業(yè)增速。”
過去，房地產(chǎn)企業(yè)的高速成長與高杠桿、高負(fù)債的發(fā)展模式密不可分。如今，“三道紅線”等政策對(duì)行業(yè)的監(jiān)管，不斷指引企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，弱化企業(yè)對(duì)高杠桿的依賴。在這種情況下，大唐集團(tuán)如何把握規(guī)?？焖贁U(kuò)張與改善財(cái)務(wù)杠桿之間的平衡問題，也是其發(fā)展過程中亟待解決的問題。
《投資者網(wǎng)》就本文相關(guān)內(nèi)容聯(lián)系大唐集團(tuán)，但一直未收到回復(fù)。(葛凡梅)
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