規(guī)模目標(biāo)考核之下，今年前8個(gè)月，整體來看，房企投資拿地步伐仍未減退。頭部房企繼續(xù)保持穩(wěn)健投資風(fēng)格、第二陣營(yíng)房企投資更積極，中小房企拿地銷售比低于平均值。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，50家標(biāo)桿房企前8個(gè)月月均拿地均值為1906.4億元，明顯高于2019年月度均值。其中，33家房企月均拿地金額超過2019年月度均值，融信中國(guó)等房企前8個(gè)月月均拿地金額較去年增加一倍以上。

“疫情帶來銷售壓力但也帶來低價(jià)拿地的窗口期，尤其在非招拍掛市場(chǎng)，一般房企的投拓部門都會(huì)關(guān)注‘產(chǎn)業(yè)勾地’、城市更新和收并購等多種渠道去擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。”某TOP20房企區(qū)域負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，全國(guó)化的房企基本完成全國(guó)范圍內(nèi)的城市布局，進(jìn)入新城市不再是其業(yè)績(jī)考核焦點(diǎn)，管理層開始考慮的是如何提升單個(gè)城市或區(qū)域效能問題，因此高能級(jí)城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈。

百強(qiáng)房企拿地規(guī)模攀升

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企拿地總額21162億元(包含招拍掛權(quán)益土地及收并購?fù)恋?，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)7.2%。TOP100房企拿地投資門檻值升至54億元，環(huán)比增長(zhǎng)10.2%，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為55.2%。

“多數(shù)房企拿地不輸去年，拿地強(qiáng)度同比增強(qiáng)，合作拿地權(quán)益金額占比增長(zhǎng)，部分房企通過收并購增加土地儲(chǔ)備。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，分陣營(yíng)來看，TOP11-20房企投資最積極。

具體來看，TOP10房企規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先，土地儲(chǔ)備充足，發(fā)展更趨穩(wěn)健，拿地強(qiáng)度最保守，拿地銷售比同比下降6.6個(gè)百分點(diǎn)至31.9%;TOP11-20和TOP21-30陣營(yíng)企業(yè)對(duì)規(guī)模的適度增長(zhǎng)仍存在需求，部分企業(yè)拿地意愿較為積極，其中，TOP11-20房企拿地銷售比同比增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)至51.2%，為各陣營(yíng)最高;TOP21-30房企拿地銷售比漲幅最高，同比增長(zhǎng)9.3個(gè)百分點(diǎn)至46.9%;TOP31-50房企拿地銷售比顯著低于平均值，同比下降1個(gè)百分點(diǎn)至36%。

“上半年房企融資環(huán)境較為寬松，不少企業(yè)儲(chǔ)備了大量資金，想在疫情后樓市恢復(fù)較快的城市拿地，短期拿地?cái)?shù)量增加。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，5月份之后，土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱，尤其是長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域市場(chǎng)，房企均在積極重倉式布局。

另據(jù)貝克研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，杭州、上海、北京、蘇州、寧波、武漢和廣州等7個(gè)城市土地市場(chǎng)成交金額超過1000億元，另有重慶、溫州、佛山、福州和無錫等城市土地出讓金額均超過700億元，可見這些城市是房企投資拿地的重點(diǎn)深耕城市。

收并購成重要拿地渠道

深耕重點(diǎn)城市，這是今年多數(shù)房企的布局新戰(zhàn)略，背后的原因多是已經(jīng)完成全國(guó)化布局版圖，沒有必要花費(fèi)大量資源和資金新進(jìn)入一個(gè)城市，同時(shí)，新進(jìn)入城市若不是高能級(jí)、經(jīng)濟(jì)活力較好城市，貿(mào)然進(jìn)入也有風(fēng)險(xiǎn)。

但從另一個(gè)角度來理解，這意味著多數(shù)房企要在一個(gè)城市或者一個(gè)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)取地，且要拿到成本較低的土地，才會(huì)保證毛利率，否則將會(huì)對(duì)上市房企的利潤(rùn)空間造成很大擠壓。

“拿華南市場(chǎng)來說，本地房企本身資源就較為集中，想在這個(gè)市場(chǎng)發(fā)力，其實(shí)前端取地競(jìng)爭(zhēng)壓力很大。不過，在‘三線四檔’(按照‘剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%及現(xiàn)金短債比不得小于1倍’的觸線標(biāo)準(zhǔn)，將房企分為‘紅、橙、黃、綠’四檔)限制下，房企融資受到限制，預(yù)計(jì)接下來土地市場(chǎng)將會(huì)冷靜一下，資金鏈相對(duì)充裕的房企四季度將有機(jī)會(huì)獲得更多土地儲(chǔ)備。”上述TOP20房企區(qū)域負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，尤其在融資收緊局勢(shì)下，一些中小房企有可能承受不住資金壓力而斷臂求生，市場(chǎng)的收并購機(jī)會(huì)將會(huì)越來越多，這種取地方式也將成為房企拿地的重要渠道之一。

眾所周知，在公開市場(chǎng)競(jìng)拍拿地，往往會(huì)讓房企付出巨大代價(jià)，尤其在限價(jià)政策限制下，企業(yè)毛利率平均水平呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)。在這個(gè)背景下，不少房企都在利用多種資源拓展拿地渠道，比如參與城市更新或者產(chǎn)業(yè)勾地等，但這兩種方式往往需要跟蹤多年，尤其在城市更新領(lǐng)域，項(xiàng)目轉(zhuǎn)化周期長(zhǎng)，會(huì)沉淀資金。但收并購項(xiàng)目一般可以較快回籠資金，符合房企快周轉(zhuǎn)策略，毛利率水平一般也不錯(cuò)，是優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)的重要手段。

“招拍掛市場(chǎng)和收并購的市場(chǎng)，我們都在關(guān)注，公司對(duì)新拿土地有標(biāo)準(zhǔn)，一般IRR都要在20%以上，因此要從全市場(chǎng)中尋求機(jī)會(huì)。”有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，不過，就當(dāng)前來說，“促銷售、穩(wěn)現(xiàn)金流”仍是第一要?jiǎng)?wù)，尤其是在上半年疫情修復(fù)期經(jīng)歷一輪補(bǔ)庫存后，整體投資仍需要保持審慎的態(tài)度。(記者 王麗新)

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