2020年4月27日，鑫苑發(fā)布2019年債券年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入96.91億元，同比減少10.31%;公司實(shí)現(xiàn)凈利潤6.62億元，同比增加8.3%，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤7.45億元，同比大增77.49%。期內(nèi)營業(yè)成本69.44億元，同比減少5.97%。

作為鑫苑主要收入來源的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入92.45億元。近兩年及一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占鑫苑營業(yè)收入的比例均在94%以上。2017-2019年，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入89.18億元、102.58億元和92.45億元，分別占當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的95.29%、94.92%和95.39%。

綜合來看，得益于完善的治理結(jié)構(gòu)和成熟的業(yè)務(wù)布局，在經(jīng)歷多輪地產(chǎn)行業(yè)周期后，鑫苑仍保持了穩(wěn)健發(fā)展。根據(jù)中房協(xié)排名方面，鑫苑自2015-2019年以來穩(wěn)定在60-70名之間，排名未有大規(guī)模躍升或下降，業(yè)務(wù)發(fā)展保持穩(wěn)健。當(dāng)下對(duì)于所有市場(chǎng)主體而言，在外部環(huán)境高度不確定背景下，“穩(wěn)”或許是企業(yè)最大的制勝法寶。

資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化改善

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，鑫苑資產(chǎn)總計(jì)為590.36億元，同比增加3.51%。負(fù)債合計(jì)496.02億元，股東權(quán)益合計(jì)94.34億元，資產(chǎn)負(fù)債率為84.02%，同比減少0.46個(gè)百分點(diǎn)。

某券商分析師表示，房地產(chǎn)行業(yè)在計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)，由于沒有扣除預(yù)收款，一般會(huì)導(dǎo)致房企負(fù)債水平被高估?？鄢芭c扣除后差值一般在30%—60%。從純經(jīng)營性負(fù)債來看，很多房企的償債風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)很小，未來發(fā)展很安全，從資本市場(chǎng)角度看，這些房企由于假性債務(wù)很高，一般屬于被低估值的公司。

鑫苑2019年扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為46.92%，較2017年末和2018年末的58.23%和53.79%下降明顯，公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到優(yōu)化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019上半年房企去預(yù)收款后負(fù)債率榜單顯示，TOP50房企的資產(chǎn)負(fù)債率均值為49.6%，鑫苑2019年的數(shù)值低于平均值。另根據(jù)WIND數(shù)據(jù)，鑫苑扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率水平位于行業(yè)較低水平，并且還優(yōu)于一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

縱向來看，自2012年至2019年，資產(chǎn)負(fù)債率方面，鑫苑在扣除預(yù)收賬款后，鑫苑的資產(chǎn)負(fù)債率下降至40%-60%之間，尤其是2017-2019年，公司扣除預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率呈逐年下降趨勢(shì)，公司安全系數(shù)越來越高。

此外，鑫苑剛性負(fù)債方面(包括短期借款、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券)，2019年末比2018年末處于下降態(tài)勢(shì)。有息負(fù)債方面，鑫苑保持以長(zhǎng)期負(fù)債為主，公司貨幣資金可對(duì)短期負(fù)債形成有效覆蓋。長(zhǎng)期負(fù)債方面，長(zhǎng)期借款科目主要為開發(fā)貸，均對(duì)應(yīng)明確的開發(fā)項(xiàng)目和明確的還款來源。2018和2019年，鑫苑短期借款規(guī)模下降較快，有息負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

同時(shí)，根據(jù)惠譽(yù)評(píng)級(jí)于2020年2月20日發(fā)布的《新冠病毒疫情下鑫苑的再融資風(fēng)險(xiǎn)仍低》之相關(guān)報(bào)告，“2019年鑫苑總債務(wù)已經(jīng)下降，一年內(nèi)到期的債務(wù)比例有所減少。

貨值儲(chǔ)備區(qū)位分布良好，去化能力強(qiáng)勁

從存貨規(guī)模和去化節(jié)奏看，鑫苑形成了一套自己的節(jié)奏。存貨方面，截至2019年末鑫苑賬面余額367.37億元，較2018年末的342.99億元有所提升，2019年去化情況和結(jié)轉(zhuǎn)收入有所優(yōu)化。需要指出的是，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售方面，鑫苑的存貨規(guī)模增速低于預(yù)收賬款增速，公司對(duì)開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行嚴(yán)格控制，防止因去化速度低于開發(fā)速度而引起的流動(dòng)性壓力。

鑫苑主要的銷售城市包括鄭州、滎陽、濟(jì)南、徐州、三亞、西安、天津、長(zhǎng)沙、成都、昆山、蘇州、青島、大連、湖州、佛山等地，和公司的貨值儲(chǔ)備區(qū)域?qū)?yīng)，多地去化同步，貨值儲(chǔ)備變現(xiàn)效率較高。

在貨值儲(chǔ)備策略方面，鑫苑近年來新增貨值儲(chǔ)備主要位于鄭州、濟(jì)南、青島和成都以及北京、上海地區(qū)，其中鄭州占比最高。

從數(shù)據(jù)看，貨值儲(chǔ)備區(qū)位分布的良好以及鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，很大程度上對(duì)鑫苑銷售形成了有利氛圍。根據(jù)世聯(lián)行發(fā)布的《鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)2019年回顧與2020年展望》顯示，住宅銷售價(jià)格方面，2019年鄭州市八區(qū)成交金額1553.16億元，同比上漲3.46%，成交總量1151.10萬平方米，銷售均價(jià)13493.12萬元/m2。去化方面，2019年鄭州八區(qū)住宅存量最低為7月份的755萬平方米，最高為年末的988萬平方米，去化周期最低為6月份、7月份和9月份的7個(gè)月，最高為12月份的11個(gè)月，平均去化周期8.5個(gè)月。

此外，拿地方面，鑫苑主要以自主開發(fā)及運(yùn)營為主，公司自2012年以來，少數(shù)股東權(quán)益和長(zhǎng)期股權(quán)投資規(guī)模極低，截至2019年末僅5.60億元和4.34億元，公司表外項(xiàng)目很少，通過報(bào)表展現(xiàn)的盈利水平和資產(chǎn)負(fù)債率相比其他房地產(chǎn)企業(yè)更真實(shí)。

綜上，一面資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化改善;另一面去化能力強(qiáng)勁，穩(wěn)健經(jīng)營，保持了充裕的流動(dòng)性。由此，鑫苑的穩(wěn)健也成為其決戰(zhàn)市場(chǎng)的制勝法寶。

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