深圳部分片區(qū)的樓市火熱，引發(fā)了各界高度關(guān)注。此輪疫情景氣的背后，部分購房者找到了新的加杠桿機(jī)會(huì)，也同樣值得關(guān)注。
到底誰在購買深圳的房子?記者對(duì)多位資深的房地產(chǎn)銷售人員進(jìn)行采訪，一些片區(qū)的樓盤能夠在幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)價(jià)格快速攀升，主要是以改善需求和投資客為主，他們出手迅速，對(duì)房價(jià)承受能力較強(qiáng)。“像最近很多購房者開始咨詢羅湖的房子，大多數(shù)都是剛需置業(yè)者，因?yàn)槟沁吀鞣N配套相對(duì)成熟完善。除了優(yōu)質(zhì)學(xué)位房，那邊的價(jià)格仍相對(duì)保持穩(wěn)中向上的走勢，僅僅是依靠剛需置業(yè)者，很難出現(xiàn)快速拉升的現(xiàn)象。”陳峰(化名)曾是一家房地產(chǎn)公司的王牌銷售經(jīng)理，現(xiàn)在自己出來開設(shè)了中介機(jī)構(gòu)。
多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也向記者指出，新冠肺炎疫情下，一系列小微企業(yè)紓困措施出臺(tái)，讓大部分銀行放寬抵押貸、經(jīng)營貸等貸款項(xiàng)目，部分購房者借此也找到了新的加杠桿機(jī)會(huì)，這一趨勢是降溫還是蔓延，將取決于資金的來源方是否對(duì)資金用途嚴(yán)加監(jiān)管。
買房：一場金融的比拼
最近，深圳樓市從南山區(qū)、寶安區(qū)等區(qū)域率先“蘇醒”。新房市場上，多個(gè)單價(jià)超過10萬元的項(xiàng)目“喝茶費(fèi)”重出江湖，監(jiān)管部門再度出手嚴(yán)打。二手房市場冷熱不均，但許多購房者還是被這些現(xiàn)象搞得躁動(dòng)不安。
正如陳峰所說，一些片區(qū)的樓盤能夠在幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)價(jià)格快速攀升，主要是以改善需求和投資客為主。僅僅是依靠剛需置業(yè)者，很難出現(xiàn)這樣的快速拉升現(xiàn)象，但一個(gè)點(diǎn)被引爆，就難免會(huì)傳導(dǎo)到其他區(qū)域，所以很多剛需置業(yè)者也被搞得不安。
“一直以來，深圳買房就是一場金融的比拼。”陳峰表示，表面上跟房地產(chǎn)相關(guān)的貸款政策仍未松動(dòng)，但疫情給一些投資客提供了一個(gè)新的機(jī)會(huì)——金融機(jī)構(gòu)通過調(diào)整政策、落實(shí)優(yōu)惠利率來扶持小微企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，這種貸款似乎也被一些投資客看中。
如何申請(qǐng)這樣的經(jīng)營貸?一名國有銀行深圳區(qū)域人士告訴記者，如果名下有一套紅本在手的房子以及注冊(cè)公司，就可以嘗試申請(qǐng)。至于究竟能貸到多少，銀行會(huì)通過隨機(jī)抽取的評(píng)估公司來衡量，一般按照評(píng)估價(jià)七成執(zhí)行。不過，還是有一些具體細(xì)節(jié)的要求，例如申請(qǐng)者名下必須擁有一個(gè)持股20%以上、經(jīng)營滿兩年的公司。剛注冊(cè)的公司也存在可以申請(qǐng)的可能，但貸款額度相對(duì)降低。此外，申請(qǐng)者名下公司營業(yè)執(zhí)照、相關(guān)資產(chǎn)證明、銀行流水記錄、購銷合同等資料也需要備齊。
沒有注冊(cè)公司怎么辦?這時(shí)，有中介人員給記者支招：直接購買一個(gè)工商注冊(cè)經(jīng)營2年且目前還在經(jīng)營的公司即可，市面價(jià)格也就幾千元。對(duì)于購銷合同，通常用來證明公司的資金用途，因?yàn)樯暾?qǐng)經(jīng)營貸的公司也有一定的行業(yè)要求。“購銷合同也可以花錢購買，其實(shí)這些資料都是為了滿足監(jiān)管層相關(guān)要求，保證資金出去表面不違規(guī)。”中介人員透露。
2016年，中國人民銀行深圳市中心支行辦公室曾下發(fā)規(guī)定，除個(gè)人住房貸款、汽車貸款、助學(xué)貸款以外的其他個(gè)人消費(fèi)貸款(包括房商通、抵質(zhì)押額度貸款等)，貸款期限最長不超過5年;不得以未解除抵押的房產(chǎn)抵押(二次抵押)發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款;同時(shí)加強(qiáng)對(duì)銀行消費(fèi)貸款資金流向的監(jiān)管。對(duì)于上述經(jīng)營貸，這位銀行人士告訴記者，貸款期限也打破“不超過5年”限制，最長達(dá)到10年，也有8年的，先息后本，每年要還一次本金，但可以做一次過橋即可。也就是說，如果一個(gè)公司貸到300萬元，滿一年償還一次300萬元本金，但幾天之后又可以重新將這筆本金提取出來。
有市場消息指出，現(xiàn)在申請(qǐng)相關(guān)貸款還可以享受6個(gè)月的貸款貼息。對(duì)此，銀行人士告訴記者，的確存在這樣的貼息，但現(xiàn)在申請(qǐng)已經(jīng)來不及，因?yàn)橐诒驹碌浊胺趴畹馁J款才能享受，而且額度有限。
其實(shí)，吸引申請(qǐng)貸款者的最大“驚喜”在于，以各類扶持中小微企業(yè)名義獲得的貸款普遍具有成本較低的特點(diǎn)。有銀行工作人員介紹，現(xiàn)在執(zhí)行一年基準(zhǔn)貸款利率4.35%，已經(jīng)低于大多數(shù)城市的房貸利率，甚至可以視客戶和公司的資質(zhì)情況打一些“小折扣”。此外，有評(píng)估公司的工作人員告訴記者，評(píng)估價(jià)的設(shè)定基于很多因素，多數(shù)是參考物業(yè)的成交價(jià)，但現(xiàn)在也存在這樣的情況，也會(huì)參考相關(guān)小區(qū)的市場掛牌價(jià)和周邊房價(jià)等因素，這樣一來，評(píng)估價(jià)就高了。
信貸資金
進(jìn)入樓市應(yīng)引起重視
類似的貸款對(duì)房地產(chǎn)市場究竟能發(fā)揮多大作用，取決于資金流向的監(jiān)管力度。上述銀行人員告訴記者，“除非上層政策收緊，銀行會(huì)臨時(shí)要求客戶提供相關(guān)材料證明貸款用途，一旦貸款用途與申請(qǐng)時(shí)描述不一致，銀行會(huì)限期收回貸款。不過，自己把控一下，如果資金經(jīng)了幾手再使用，基本就沒什么問題。”
在坪山區(qū)經(jīng)營服裝生產(chǎn)的黃先生告訴記者，疫情之下服裝生意受到很大的沖擊，之前的確準(zhǔn)備賣房籌錢，但現(xiàn)在也準(zhǔn)備申請(qǐng)經(jīng)營貸。至于貸款到手之后怎么用，他笑而不語。
深圳的投資客，一直很善于利用各種金融加杠桿手段。有市場人士也提出，雖然影響深圳房價(jià)的因素有很多，金融加杠桿只是其中之一，但如果真的有銀行信貸資金正以比房貸更低的成本進(jìn)入樓市，這樣的現(xiàn)象就不得不引起重視。此外，活躍在深圳的數(shù)千家投資公司之中，確實(shí)還是有專業(yè)投資房地產(chǎn)的公司。
過去，首付貸等金融亂象曾在深圳樓市暗流涌動(dòng)，相關(guān)部門也曾出手整治。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，近期銀行資金比較寬裕，資金可獲得性高，這也成為助推深圳一些地區(qū)房價(jià)上漲的因素之一。“此輪行情是否可持續(xù)，主要取決于后續(xù)銀行資金流向房地產(chǎn)市場的松緊度把控。如果資金流收緊或銀行對(duì)企業(yè)資金用途嚴(yán)加監(jiān)管，那么深圳樓市可能會(huì)降溫。沒有杠桿加持，房價(jià)上漲是不可持續(xù)的。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，高杠桿會(huì)給樓市帶來很多影響，尤其是違背了“房住不炒”的原則，過度去“炒作”一些項(xiàng)目，不僅會(huì)給“接盤人”帶來風(fēng)險(xiǎn)，一些違規(guī)資金的不確定性甚至?xí)绊懡鹑隗w系的安全。
根據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)追蹤各大行的成交數(shù)據(jù)，此前各大中介機(jī)構(gòu)所掛出的高價(jià)，甚至是“天價(jià)”房源能最終按原報(bào)價(jià)成交的寥寥無幾，甚至有的近期為零成交，而在報(bào)價(jià)上漲前的價(jià)格基礎(chǔ)上成交的房源則占據(jù)主流。同時(shí)，根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，近期并沒有因?yàn)闊岢葱袨?，帶來相關(guān)熱點(diǎn)片區(qū)內(nèi)網(wǎng)簽量(成交量)的明顯上漲，而成交量的快速恢復(fù)，也主要集中在具有優(yōu)質(zhì)地理位置和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源的片區(qū)內(nèi)，因此這一波市場行情并不具有全市代表性。
公開信息顯示，深圳住建局指出，近期部分熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤二手房價(jià)格有所上漲，主要是前期積累的需求集中釋放造成的，同時(shí)個(gè)別樓盤也存在中介和自媒體炒作引發(fā)價(jià)格上漲預(yù)期。對(duì)部分市民反映個(gè)別樓盤“收取喝茶費(fèi)”、“捂盤惜售”、“惡意加價(jià)”等問題，當(dāng)局高度重視，已會(huì)同各區(qū)和相關(guān)部門深入調(diào)查，將根據(jù)調(diào)查結(jié)果對(duì)惡意炒作房價(jià)的行為依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。同時(shí)，針對(duì)二手房掛牌價(jià)格明顯高于市場真實(shí)成交價(jià)、機(jī)構(gòu)及個(gè)人惡意炒作房價(jià)、部分自媒體發(fā)布擾亂市場秩序不實(shí)言論、評(píng)估機(jī)構(gòu)高評(píng)高貸、“黑中介”違規(guī)經(jīng)營等現(xiàn)象，聯(lián)合相關(guān)部門開展為期3個(gè)月的市場亂象專項(xiàng)整治行動(dòng)，堅(jiān)決打擊違法違規(guī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞： 深圳樓市
