3月24日，浙江省海寧市出臺(tái)了取消樓市限購(gòu)的政策文件，迅速引發(fā)關(guān)注，然而僅僅幾個(gè)小時(shí)后，這一文件就在網(wǎng)上消失，今年2月以來(lái)，像這樣樓市松綁政策一日游的情況已有數(shù)起。
在近幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)L型走勢(shì)之時(shí)，刺激房地產(chǎn)保經(jīng)濟(jì)的聲音就此起彼伏。尤其是今年1月下旬以來(lái)，由于受到新冠肺炎疫情的沖擊，前2月我國(guó)多個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)下降，刺激樓市保經(jīng)濟(jì)的言論更是因此甚囂塵上，甚至一些地方政府在刺激樓市上蠢蠢欲動(dòng)。
松綁樓市調(diào)控，放任房地產(chǎn)市場(chǎng)起落，以穩(wěn)住中國(guó)經(jīng)濟(jì)，是否正當(dāng)其時(shí)?
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生系統(tǒng)性崩盤(pán)了嗎？
從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不樂(lè)觀。從供給端來(lái)看，1—2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%。其中，住宅投資7318億元，下降16.0%。從需求端來(lái)看，1—2月份，商品房銷(xiāo)售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%。商品房銷(xiāo)售額8203億元，下降35.9%。
整體而言，前2月樓市供需兩端均出現(xiàn)了較大程度的下滑，其降幅之大，至少是近五年的絕對(duì)高點(diǎn)。
不過(guò)，無(wú)論是供應(yīng)端的數(shù)據(jù)還是需求端的數(shù)據(jù)，均隱藏著一定的積極因素。
供應(yīng)端的積極因素體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)降幅遠(yuǎn)小于銷(xiāo)售市場(chǎng)的降幅，其中前2月住宅開(kāi)發(fā)投資下降16%，而同期住宅的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額降幅分別為39.2%和34.7%。二是從橫向?qū)Ρ葋?lái)看，今年1-2月份，全國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)33323億元，同比下降24.5%，其中，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比下降30.3%，制造業(yè)投資下降31.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降16.3%。相對(duì)于其他主要的固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的降幅可謂是“并不大”。僅從投資開(kāi)發(fā)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資秩序依然保持著相對(duì)的穩(wěn)定。
更具市場(chǎng)信號(hào)意義的是需求端的數(shù)據(jù)變化。
1—2月份，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%;商品房銷(xiāo)售額8203億元，下降35.9%。這意味著，從整體數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前2月，全國(guó)平均房?jī)r(jià)為9679元/平方米，相比于去年同期，今年整體房?jī)r(jià)反而上漲了6.7%。從住宅市場(chǎng)來(lái)看，住宅銷(xiāo)售面積下降39.2%，住宅銷(xiāo)售額下降34.7%，住宅整體均價(jià)上漲了7.4%。
即使從環(huán)比來(lái)看，市場(chǎng)依然呈現(xiàn)出以穩(wěn)為主的基調(diào)。3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬分析指出，2月份，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅穩(wěn)中有落。
據(jù)他介紹，經(jīng)初步測(cè)算，2月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平，其中，北京上漲0.1%，上海和深圳持平，廣州下降0.1%;31個(gè)二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比微漲0.1%;35個(gè)三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比微漲0.1%。
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華告訴中國(guó)新聞周刊，當(dāng)前疫情對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要集中于部分企業(yè)的臨時(shí)性資金困難，疫情對(duì)住房需求的影響，主要體現(xiàn)在受影響家庭臨時(shí)推遲購(gòu)房計(jì)劃，但并非永久取消購(gòu)房計(jì)劃。
事實(shí)上，3月中下旬，隨著新冠疫情在國(guó)內(nèi)基本緩解，杭州、佛山、蘇州等地樓市又再次走出一波較好的行情，其中佛山連續(xù)多日新房成交超500套。
救經(jīng)濟(jì)就要救樓市？
目前來(lái)看，單純?yōu)榫葮鞘卸山墭鞘姓{(diào)控政策，顯然并不可取。不過(guò)，隨著疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，各級(jí)政府防衰退、保增長(zhǎng)的壓力也是與日俱增。
數(shù)據(jù)顯示，今年1—2月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比下降13.5%，服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)下降13%，固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額及出口分別下降24.5%、20.5%和15.9%，調(diào)查失業(yè)率突破6%，我國(guó)經(jīng)濟(jì)面的多個(gè)重要指標(biāo)均出現(xiàn)大幅下跌的走勢(shì)。
在這一背景下，部分地方已經(jīng)躍躍欲試，出臺(tái)了一些尺度較大的樓市松綁政策。此前，河南駐馬店發(fā)布了17項(xiàng)穩(wěn)樓市政策，包括“要求金融機(jī)構(gòu)適度下調(diào)個(gè)人住房按揭貸款利率，首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%”，但隨后被緊急叫停撤回。此外，海寧、廣州等地的樓市松綁政策也遭遇了一日游。
各地可以因城施策，做出適時(shí)調(diào)整。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池對(duì)此表示，根據(jù)不同需求分類(lèi)施策，尤其對(duì)于首套房剛需，應(yīng)該適當(dāng)降低首付款比例，可以采取認(rèn)房不認(rèn)貸的政策，切實(shí)保障居民的民生住房需求。
鄒琳華認(rèn)為，當(dāng)前盡量避免通過(guò)購(gòu)房加杠桿或其它各類(lèi)剌激購(gòu)房行為，住房需求剌激政策雖然較易實(shí)施，但容易引發(fā)未來(lái)房?jī)r(jià)大起大落，加大宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)。
目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出“三高”特征。一是房?jī)r(jià)高。從今年2月來(lái)看，全國(guó)平均房?jī)r(jià)9679元/平方米，在持續(xù)多年上漲之后，相對(duì)于2019年全年全國(guó)居民人均可支配收入30733元而言，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比無(wú)疑處于較高水平。
二是庫(kù)存高。2月末，我國(guó)商品房待售面積53004萬(wàn)平方米，比2019年末增加3184萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加3224萬(wàn)平方米。這僅僅只是冰山一角。據(jù)測(cè)算，僅僅全國(guó)銷(xiāo)售排名前200房企的土地儲(chǔ)備，足夠市場(chǎng)消化3年。
三是杠桿率高。2019年底，個(gè)人住房貸款余額30.07萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.7%，過(guò)高的住房信貸不僅透支購(gòu)買(mǎi)力，而且還將擠壓其他消費(fèi)。
而在這“三高”的背后，之所以不能再走房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路，究其根源，還因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)已經(jīng)處于與以往不同的發(fā)展階段。3月6日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽公開(kāi)表示，我國(guó)城鎮(zhèn)化已從高速發(fā)展階段進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，住房發(fā)展已從總量短缺轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性供給不足。
正是在這一背景下，房住不炒已經(jīng)成為一根紅線。
3月6日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽公開(kāi)表示，2020年要著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，長(zhǎng)期堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)城市主體責(zé)任，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人毛盛勇日前表示，不把房地產(chǎn)作為短期刺激政策，下一步發(fā)力點(diǎn)既要擴(kuò)大有效投資，也要努力推動(dòng)消費(fèi)提質(zhì)擴(kuò)容，更好地在促進(jìn)消費(fèi)和擴(kuò)大有效投資的結(jié)合點(diǎn)上發(fā)力，使我們的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持總體平穩(wěn)。
“三高”風(fēng)險(xiǎn)待解
在房住不炒主基調(diào)并未松動(dòng)的局面下，樓市將何去何從?
從政策面來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)也將迎來(lái)一定的利好空間。
從宏觀經(jīng)濟(jì)政策來(lái)看，針對(duì)疫情的沖擊，央行通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作和定向降準(zhǔn)，來(lái)提供短期和中長(zhǎng)期的流動(dòng)性，還積極引導(dǎo)市場(chǎng)利率下行，切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本，雖然央行依然擰緊了流向房地產(chǎn)業(yè)的貨幣龍頭，但在政策疊加效應(yīng)之下，這勢(shì)必將改變房地產(chǎn)業(yè)的整體環(huán)境。
與此同時(shí)，在因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)的機(jī)制下，蘇州等一些地方政府已采取了一定的松綁措施，如放松預(yù)售資金監(jiān)管、提高公積金使用額度等，促進(jìn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。
無(wú)疑，這些措施都將對(duì)沖市場(chǎng)和非市場(chǎng)因素對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有過(guò)去，“三高”仍待化解，整個(gè)地產(chǎn)業(yè)還必須思考更多。
王蒙徽指出，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域是推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的重要載體和重要戰(zhàn)場(chǎng)。要推動(dòng)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式向內(nèi)涵提質(zhì)轉(zhuǎn)型，推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展質(zhì)量變革、效率變革、動(dòng)力變革。
趙秀池告訴中國(guó)新聞周刊，對(duì)于地產(chǎn)商而言，追求數(shù)量的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在需要高質(zhì)量發(fā)展。質(zhì)量是企業(yè)的生命，尤其是在樓市低迷情況下，唯有質(zhì)量過(guò)得硬，符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，才能在市場(chǎng)上有一席之地。因此，一定要把握市場(chǎng)的脈搏，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，生產(chǎn)符合居民需要的、適銷(xiāo)對(duì)路的高質(zhì)量產(chǎn)品。
此外，也有分析人士指出，房地產(chǎn)業(yè)還需切實(shí)降低杠桿率、降低負(fù)債水平，增加抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，同時(shí)還需進(jìn)一步改善布局等。
當(dāng)然，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)如何實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，這還需要支配市場(chǎng)的各種力量做出更多探索。
關(guān)鍵詞： 取消樓市限購(gòu)
