又是一年3·15。
隨著房價上漲，舉全家之力購一棲息之地成了常態(tài)。房屋關系到消費者的安居問題，卻也是出現(xiàn)消費糾紛最嚴重的行業(yè)之一。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)成了近年來投訴的重災區(qū)。
2018年的博鰲論壇上，綠城房地產(chǎn)建設管理集團有限公司董事長李軍率先道破行業(yè)亂象。他稱，因為中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式一直存在一些弊病，現(xiàn)在差不多走到了一個死胡同。形勢逼著開發(fā)商進行快周轉、控成本、降標準，房屋質量也越來越差，明后年可能迎來中國房地產(chǎn)行業(yè)投訴和維權高峰期，因此他一直勸身邊的同事這兩年不要買房。
2018年，全國消協(xié)組織受理房屋建材類的投訴有27916件，比2017年增加30%;房屋裝修及物業(yè)服務類的投訴有17352件，比2017年增加100.6%。
2019年全年，上述兩類投訴的分別為28060件、15507件，雖無明顯增幅，但在各類投訴中依然穩(wěn)居前列。
中消協(xié)發(fā)布的統(tǒng)計報告顯示，商品房消費領域質量問題、裝飾裝修問題以及售后服務糾紛頻發(fā)，困擾廣大消費者。
無論是行業(yè)龍頭亦或地方小房企均難逃維權糾紛。
維權是行業(yè)常態(tài) 六大類糾紛頻發(fā)
天眼查數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，我國共有超80家A股上市企業(yè)涉及房地產(chǎn)行業(yè)，其中法律糾紛最多的為南都物業(yè)服務集團，共有497條;其次為榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司，有406條，這家“河北地王”2019年在第三方機構的排行榜上以1131.1億元的銷售金額位居行業(yè)30名。
梳理上述維權糾紛不難發(fā)現(xiàn)，質量安全類是重災區(qū)，墻體裂縫、樓板鼓裂、屋面滲漏、墻皮脫落、家用設施安裝不到位等房屋質量問題屢見不鮮。
此外，開發(fā)商為追求更高的經(jīng)濟效益，違規(guī)開發(fā)、售房，有的未取得《預銷售許可證》，有的擅自變更規(guī)劃;而消費者交付了首付款或全額后，開發(fā)商因各種原因停建，又無力退回房款等也不在少數(shù)。
宣傳誤導也頻繁發(fā)生。據(jù)悉，開發(fā)商在宣傳時故意強調優(yōu)惠政策，以學區(qū)房、裝修標準、環(huán)境優(yōu)美、贈送面積等優(yōu)惠為噱頭，更有甚者私下承諾可通過非常規(guī)渠道為不具備購房資質的消費者辦理購房手續(xù)，以此吸引消費者購房，事后卻存在房型與宣傳不符、承諾不履行、面積縮水等有違誠實信用原則的情況。
房地產(chǎn)行業(yè)分析師嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示，房屋質量問題備受關注，客觀上說明老百姓購買房屋大多是出于自住需求，因此對房屋質量有要求，投資客一般不會維權。
除了消費者自身重視之外，業(yè)主維權頻起的根本原因在于權益受到損害。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英向記者分析，2019年房地產(chǎn)市場調控政策逐漸加碼，房企融資環(huán)境受限，資金面緊張，為緩解資金壓力，只能加快施工、銷售節(jié)奏，但房屋建設不是一蹴而就的，耗時兩年建設的房屋跟耗時半年的還是存在質量差距。
某機構房地產(chǎn)分析師向《國際金融報》記者坦言，除了為提高資金周轉而投入“高周轉”懷抱外，限價的情況也導致此前的地王項目通過降標減配的方式來保障更多利潤，同時，房企內部管理缺位也成為質量問題頻發(fā)的重要原因。
《國際金融報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)相關糾紛大體可分為六大類：
房屋質量
對于業(yè)主來說，最糟心的事情莫過于即將到手的房子出現(xiàn)了質量問題，這輕則影響居住環(huán)境，重則可能產(chǎn)生安全隱患，對住戶的人身安全造成威脅。
中糧在上海的南橋錦云項目于2019年10月交房時，被業(yè)主發(fā)現(xiàn)存在多重質量問題，包括墻體發(fā)霉脫落、電源插座安裝不齊、房頂漏水、飄窗瑕疵、樣板房與實際房屋結構不一等。小區(qū)業(yè)主在裝修時又注意到墻體電線裸露在外，沒有保護裝置等情況。
大發(fā)地產(chǎn)位于上海青浦的融悅華庭小區(qū)則出現(xiàn)了門廳大理石半夜連續(xù)掉落的情況，彼時距離2年的法律規(guī)定質保期僅剩下3個月。其實，該小區(qū)多棟樓外墻早已出現(xiàn)脫落，其中一棟樓的西側只剩下約50%的外墻;另有兩棟樓也出現(xiàn)了墻壁鼓起、脫落現(xiàn)象，而多次的維修并未能根治問題。
近年流行起來的精裝房，其中隱藏的質量問題同樣不可小覷。
主打“高科技”牌的金茂近來也維權頻發(fā)。其位于上海的地王項目大寧金茂府此前被曝距離交付僅剩8天，項目內地板瓷磚還未鋪，瘋狂趕工導致地板漏水遭泡發(fā)，水龍頭漏水、甲醛超標等多重問題。
上海浦東張江華發(fā)四季的業(yè)主們?yōu)榱司S權更是拉起了高空條幅。業(yè)主發(fā)現(xiàn)，這些動輒800萬元一套的項目交付時因為下水道設計有問題，多家陽臺出現(xiàn)積水。同時，該項目的空調外機和壁掛爐等涉嫌違規(guī)安裝，石材外立面還出現(xiàn)多處脫落等現(xiàn)象。
位于四川成都的保利湖心島美湖苑是精裝交付，原以為把裝修標準寫進了合同而較為放心的業(yè)主們，在今年1月中旬收房時，卻發(fā)現(xiàn)新房與樣板間差別較大。地面返堿、地磚破碎、墻紙脫落、墻體滲水、門窗安裝不規(guī)范等是許多業(yè)主普遍面臨的問題，有的業(yè)主家甚至提出了上百條整改意見。
虛假宣傳
最初為了能讓業(yè)主選擇自家產(chǎn)品，除了使出渾身解數(shù)宣傳項目的優(yōu)點之外，銷售人員一般還會選擇向購房者隱瞞部分情況。
萬科在廣東佛山銷售的金域中央樓盤曾涉嫌“虛假宣傳、違規(guī)銷售”問題。有業(yè)主斥資百萬元在該樓盤購房后，在辦理不動產(chǎn)證時才發(fā)現(xiàn)房屋用途是辦公用途。而據(jù)相關法規(guī)，辦公用房不可以做居住用途，若擅自改建為住房，則屬違建。也有業(yè)主反映，未曾在銷售過程被告知樓盤是辦公用。
相關政府部門也就虛假宣傳、違規(guī)銷售等問題約談萬科集團，要求其盡快制訂系統(tǒng)的解決方案。2019年8月1日，萬科集團高級副總裁、南方區(qū)域事業(yè)集團首席執(zhí)行官孫嘉表示，將落實政府提出的要求，積極制訂并落實整改方案，同時加強企業(yè)內部整頓。
在萬科方面表態(tài)后不久，鄭州萬科城·小世界公寓項目也出現(xiàn)了雷同的情節(jié)。據(jù)了解，萬科城·小世界公寓項目分為兩期，一期項目業(yè)主已收房近一年;二期項目臨近交房期限時，由于佛山等地萬科項目問題的曝光，二期業(yè)主們驚覺自己所購的房子也存在“公寓變辦公”的情況。而在前期宣傳中，萬科方面使用了“公寓”等字眼。
華潤置地、中弘置業(yè)也曾因虛假宣傳而被通報處理。華潤置地將山東濟南華潤萬象城北地塊高層商務公寓，以“類住宅”戶型進行宣傳推廣;中弘置業(yè)則將濟南中弘廣場17號地塊B、C棟高層商務辦公樓，按“公寓”進行包裝，并承諾每間用房均設置獨立衛(wèi)生間，公開對社會推廣銷售。最終，兩家企業(yè)被濟南市建設部門責令限期整改，暫停項目銷售、停止網(wǎng)簽，不良行為記入企業(yè)信用檔案。
位于南京的蘇寧紫金嘉悅將商業(yè)、辦公項目通過室內裝修設計偽裝成公寓宣傳銷售，業(yè)主交房后發(fā)現(xiàn)上當受騙。與開發(fā)商多次溝通無果后，2019年9月，多名業(yè)主集結南京蘇寧總部，希望蘇寧方面能給予答復解決問題。蘇寧紫金嘉悅業(yè)主稱，購房時，開發(fā)商和他們簽訂的是沒有寫清任何內容的空白合同。
為了吸引購房者，無錫融創(chuàng)萬達城曾宣傳“會有一座橋和配套道路直通萬達茂及附近地鐵站”。而這一承諾最終落空了，業(yè)主們所購住房距離萬達茂商業(yè)綜合體隔著一條河與一片郊野綠地，并無直通道路，只能繞行。事實上，相關部門表示，最初規(guī)劃時就未曾有橋梁和道路的設計。開發(fā)商給出的承諾被認為是虛假宣傳。
配套不達預期
隨著生活水平的不斷提高，人們對居住條件、環(huán)境的要求也越來越高，漂亮的綠化、完善的公共設施都成為各大樓盤推銷時著重強調的賣點。只是，當時給出的承諾，卻時常打折兌現(xiàn)。
湖南長沙北辰中央公園小區(qū)曾因一片藍色的塑膠“人工湖”喜提微博熱搜。該樓盤曾以“公園式景觀”吸引購房者，但收房時，業(yè)主卻并未見到宣傳時所稱的41%高綠化，而是以大量“植草磚”作為綠化地，并用藍色塑膠鋪設了一片“人工湖”。此后，相關部門調查顯示，“人工湖”所在位置原規(guī)劃為小區(qū)綠化，開發(fā)商承諾將嚴格按照原規(guī)劃方案，恢復成以綠植和小徑為主的綠化。
小區(qū)綠化面積大幅縮水的情況同樣出現(xiàn)在了融僑觀邸小區(qū)。售樓時，開發(fā)商宣稱小區(qū)綠化茂密，銷售人員還向購房者展示了已交付使用部分的實地情況。但驗房時，大片綠植只剩下6棵樹，兩棟樓間的綠化變成了一條石板路。
2019年初，陜西西安奔馳女車主坐在引擎蓋上維權的事情引發(fā)了廣泛關注，不久后，南京出現(xiàn)了一位宮姓女房主坐沙盤維權的效仿事件。彼時，宮女士因涉嫌故意損毀財物被刑拘，但誘發(fā)這一行為的則是其在中冶盛世濱江錦繡公館所購的住房與宣傳不符，包括樣板房窗戶是三玻兩腔，而業(yè)主們發(fā)現(xiàn)尚未交付的房子是雙層中空玻璃，停車場、大門、圍墻等也未能達到宣傳中的效果。
除了戶外的配套未能如期兌現(xiàn)，室內的裝修情況更讓購房者頭疼。因便捷、可“拎包入住”等優(yōu)點，不少購房者選擇精裝房，但裝修不達標、減配等又成了讓業(yè)主極為困擾的問題。
一位業(yè)主在選擇湖南長沙龍湖水晶酈城項目時，便是考慮到了其裝修使用的為歐派、方太等品牌產(chǎn)品，覺得即便2500元/平方米的裝修標準較貴，但也值得。不過，已經(jīng)交付的業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)新房安裝的是90年代按鈕式抽油煙機，此外還有廚房操作臺水管設計突兀、新房墻體開裂、墻體柜門收縫處粗糙等多種問題。而山東青島龍湖春江酈城的業(yè)主雖然交了2500元/平方米的裝修款，最后收到的卻是毛坯房。
不過，更讓人糟心的是，本來一切如意的房子，卻因項目持續(xù)建設而導致原有的權利被侵犯。在沈陽華潤紫云府一期購買了一套洋房產(chǎn)品的業(yè)主，本對住房頗為滿意，但紫云府二期即將興建4棟80米高層建筑，直接對洋房區(qū)域造成大范圍擋光和損光，有業(yè)主家兩個窗戶的日照時間將減少約4小時，所剩日照時間無幾。
延期交付
1994年中國建立預售許可制度以來，預售成為主要的商品房交易方式，在部分城市預售比例甚至達90%以上。這在提高資金使用效率、加快建設、增加住房供應等方面有重要作用，不過，各種問題也與之相伴。延期交付無疑是其中重要的一項。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，致使交付延期的原因多種多樣，如開發(fā)商實力不足、資金糾紛、因市政配套無法到位致小區(qū)配套無法完成、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、樓盤未經(jīng)過有關部門驗收合格等。
泰禾在浙江杭州的第一個項目“杭州院子”就出現(xiàn)了延期交付的問題。這個規(guī)劃為合院、聯(lián)排與沿河大宅的項目，2017年一經(jīng)亮相便受到追捧，6次開盤全都售罄。
這個均價約5萬元/平方米的項目，原本應從2018年12月底至2019年6月陸續(xù)實現(xiàn)交付，但業(yè)主們并沒能如期入住。雖然工程主體已基本完工，但相關配套還未完成，項目處于半停工狀態(tài)。
彼時，相關負責人沒有逃避，表示會賠付業(yè)主違約金，同時也給出了品質交付的承諾。
北京順義魯能優(yōu)山美地項目則出現(xiàn)了“交付一半”的情況。有業(yè)主在2017年全款購入了該項目一套別墅區(qū)住房，其中，地下二層是車庫，通過電梯入戶。2019年9月，業(yè)主按通知去收房時，卻發(fā)現(xiàn)車庫未驗收不能按期交付。彼時，開發(fā)商銷售人員建議業(yè)主先收房裝修，待車庫驗收后再進行交付。此后，相關部門調查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)車庫實則有單獨的施工許可證，項目未完工，開發(fā)商也未遞交驗收申請。
不只是收房出現(xiàn)狀況，即便是交付流程，也會產(chǎn)生問題。前述中糧南橋錦云項目在交房時，就出現(xiàn)了開發(fā)商要求業(yè)主先進行房屋面積補差繳(退)款及繳納維修資金、繳納物業(yè)相關費用等之后才可看房的狀況。隨著要求先驗房再繳費的業(yè)主數(shù)量增多，開發(fā)商才停止了此種行徑。
違規(guī)交房
如果遇到泰禾這樣態(tài)度良好、愿意積極溝通處理的開發(fā)商還好，若遇到態(tài)度強硬的開發(fā)商，甚至會在內部、公共部分裝修和景觀等并未做好的情況下違規(guī)交房。
根據(jù)國家規(guī)定，某個項目竣工時，應向項目所在地的縣級以上房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，主管部門會在收到申請的30個工作日內，對涉及到公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或單位進行驗收，驗收合格后下發(fā)資格證書，即“三書一證一表”，包括《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》。
河南省新鄭市有業(yè)主在陽光城麗景灣項目購買了商品房，但交房時開發(fā)商卻未能出示合法的“三書一證一表”，這也意味著，該項目尚不具備交房條件。
相關部門出具的信訪回復函也顯示，項目負責人曾“承認未能達到交房條件交房”。同時，新鄭市住建局也表示，“陽光城麗景灣建設單位沒有向我部門提供任何備案資料，因此無法辦理竣工驗收備案手續(xù)。”
江西省鷹潭市還出現(xiàn)了強制通知業(yè)主收房的情況。該開發(fā)商為避免延期交付賠償違約金，便在房屋質量不達收房標準，無法提供“商品房驗收合格證”等相關手續(xù)的情況下，讓業(yè)主收房，甚至發(fā)放交房通知單，逾期一個月辦理，則將視同收房。對此，當?shù)胤抗芫直硎?，未取得《竣工驗收備案表》不能強制交房，業(yè)主可拒絕收房。
事實上，未取得《竣工驗收備案表》，業(yè)主即便收房也不能辦理房產(chǎn)證。當然，辦理房產(chǎn)證還有一項前提，即房子無違建情況。
上海中駿天譽項目的業(yè)主就發(fā)現(xiàn)早前被作為賣點推介的贈送面積實則是“違章搭建”，有的臥室、衛(wèi)生間是違規(guī)加蓋，甚至有的廚房是由陽臺改造而來。而此前業(yè)主對違章搭建并不知情。在這樣的情況下，收房后一旦被舉報，業(yè)主或將面臨無處說理的境況。
據(jù)悉，這些贈送面積被監(jiān)管部門認定為違法建筑，無法辦理產(chǎn)權證。于是，業(yè)主舉報自家房子違建的情節(jié)便上演了。最終，業(yè)主獲賠全款，項目的違建進行拆除。
為了順利交房，有開發(fā)商提出“霸王條款”，聲稱“始終致力于為每一座中國城市帶來更為美好的高品質生活”的紅星地產(chǎn)便是其中代表。去年6月底交房的山西晉中紅星天鉑，其業(yè)主向媒體舉報，該小區(qū)存在車庫漏水、房屋漏水各種問題。有業(yè)主在人民網(wǎng)“領導留言板”投訴稱，紅星天鉑收房流程不合理，合同寫明是先驗房后收房，但實際交房時是先交錢，還要簽一些如交房后不能對房屋質量提出異議之類的“霸王條款”。
額外收費
國家發(fā)展改革委發(fā)布的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，專門對商品房銷售的明碼標價問題作出規(guī)定，要求商品房銷售實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務收費，商品房經(jīng)營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。同時，按照相關文件要求，對取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內一次性公開全部銷售房源，嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。
即便如此，開發(fā)商、銷售人員總是能找到名目，在備案價之外，向購房者再索取費用。
安徽合肥的保利海上五月花項目在銷售時向購房者宣傳，原價62.78萬元的公寓有8萬元的優(yōu)惠活動，房款總價為54.78萬元。有購房者因此心動，先付了2萬元定金，簽下了認購書，然而次日補交6萬元時，卻得知這筆款項并不算在房款總價中。銷售人員解釋稱，優(yōu)惠活動為“交6萬享8萬”，不計入總房款的6萬元實則是“服務費”。由此來算，銷售方實際獲得的賣房收入為60.78萬元，并非房屋買賣合同、發(fā)票上所寫的54.78萬元。
吉林長春也有購房者遇到了類似的情況。其在紅大匯誠售樓中心定購了一套商品房，預交了12萬元定金，收到了一張寫有“居間服務費”未加蓋公章的票據(jù)。雖然辦理購房時的總房款合計87.5971萬元，但此后購房者領取購房發(fā)票時卻發(fā)現(xiàn)，房款總價為75.5萬元，已支付的12萬元不作為購房款，而是轉給第三方代理公司。購房者反映，銷售人員此前從未提及這一事項，也未曾在購房合同上體現(xiàn)。
