近日,北京市擬立法對物業(yè)管理作出規(guī)定,將明確物業(yè)在突發(fā)事件中的職責,并針對業(yè)委會成立、物業(yè)費收取、專項維修資金使用等長期存在的問題,進行制度創(chuàng)新,把物業(yè)管理納入基層社會治理工作格局來統(tǒng)籌考慮。
面對疫情,社區(qū)防控發(fā)揮了重要作用。突發(fā)事件中,物業(yè)應有哪些職責?近日,《北京市物業(yè)管理條例(草案)》已提請北京市十五屆人大常委會第十九次會議進行第二次審議。針對物業(yè)在突發(fā)事件中的職責問題和過往一些物業(yè)管理的“老大難”問題,草案進行了一系列制度創(chuàng)新。
業(yè)委會如何產(chǎn)生?
社區(qū)黨組織將積極引導和支持
當前,為應對新冠肺炎疫情,做好各小區(qū)的物業(yè)管理工作,有針對性地采取防控措施,很有必要。據(jù)此,《條例(草案)》在二審稿中新增了應對突發(fā)事件時物業(yè)應承擔的責任,對于物業(yè)服務人應當如何積極配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會開展工作給予了明確規(guī)定。
除了新情況,門禁損壞不維修、電梯壞了沒人管……這些物業(yè)管理中久拖不決的老問題也困擾著很多小區(qū)居民。按照國務院《物業(yè)管理條例》,業(yè)主對物業(yè)公司的監(jiān)管,都是通過業(yè)主大會及業(yè)委會來實現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示,北京現(xiàn)有住宅小區(qū)總數(shù)10213個,其中已經(jīng)實施了專業(yè)化物業(yè)管理項目的小區(qū)4772個,成立業(yè)主委員會的小區(qū)1216個,這也意味著大部分小區(qū)沒有成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
去年,建于1995年、有900多戶業(yè)主的豐臺區(qū)芳城園二區(qū),由62位老人聯(lián)名,向方莊地區(qū)辦事處提交了成立業(yè)委會的書面申請。通過黨建引領(lǐng)來解決老問題,成了芳城園二區(qū)這次探索的關(guān)鍵。“業(yè)委會行不行,關(guān)鍵在人。從成立籌備組開始,社區(qū)黨委就幫忙把關(guān),選出業(yè)主們信得過的成員。這些人都是優(yōu)中選優(yōu)的黨員業(yè)主。”方莊地區(qū)黨群工作辦公室副主任周文說。
北京市人大城市建設(shè)環(huán)境保護委員會主任委員郝志蘭介紹,《條例(草案)》以黨建引領(lǐng)為主線,對推動黨組織覆蓋和黨員積極參選業(yè)委會委員、基層黨組織對業(yè)委會委員人選把關(guān)等內(nèi)容作出明確規(guī)定,推動物業(yè)管理工作從行業(yè)管理向社會治理轉(zhuǎn)變,并納入基層社會治理工作格局來統(tǒng)籌考慮。
此外,《條例(草案)》還為業(yè)主大會的籌備、成立及日常運行提供制度性保障。符合業(yè)主大會成立條件的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指定居(村)民委員會工作人員擔任籌備組組長;籌備組負責組織召開首次業(yè)主大會,并審議通過管理規(guī)約、議事規(guī)則,選舉產(chǎn)生業(yè)委會委員和候補委員。北京市司法局局長李富瑩說,“社區(qū)黨組織有權(quán)推薦業(yè)委會候選人,引導和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)委會委員,通過法定程序擔任業(yè)委會委員。”而對于確實無法成立業(yè)主大會的小區(qū),《條例(草案)》提出建立物業(yè)管理委員會,賦予其組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項的職能,為更廣泛地實施物業(yè)服務提供制度基礎(chǔ)。
物業(yè)費收多少?
實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整
小區(qū)物業(yè)費收多少,誰說了算?《條例(草案)》明確,物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價,由業(yè)主和物業(yè)管理人進行協(xié)商,并適時調(diào)整。對拒不交納物業(yè)費的業(yè)主,物業(yè)管理人可以向人民法院起訴。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的,可依法對業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執(zhí)行人名單。
郝志蘭介紹,此次《條例(草案)》在規(guī)范業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)的運作、保障業(yè)主權(quán)益的同時,明確提出全社會應當共同遵守權(quán)責一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務市場規(guī)則,建立健全物業(yè)服務付費和調(diào)價機制,保障物業(yè)服務企業(yè)作為市場主體的權(quán)益,實現(xiàn)各方利益的平衡和協(xié)調(diào)。
許多小區(qū)業(yè)主擔心,自己交了物業(yè)費,但物業(yè)公司的服務不合格怎么辦?作為個體的居民,哪有時間和精力去跟一個組織化的公司抗衡?
“業(yè)主權(quán)益必須保障,物業(yè)權(quán)益也要維護。交不交物業(yè)費是一碼事,交了物業(yè)費如何監(jiān)管物業(yè)公司是另一碼事。從城市治理者到廣大小區(qū)業(yè)主,要時時將二者統(tǒng)籌考量,才能得出更成熟的方案。”中國社科院法學所副研究員董文勇認為。
《條例(草案)》規(guī)定,業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可在物業(yè)服務合同期限屆滿的六個月前,組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人。當業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務人的,物業(yè)服務人應當自接到通知之日起三十日內(nèi)履行交接義務,并撤出物業(yè)管理區(qū)域。“對拒不移交有關(guān)資料或者財物的,處一萬元以上十萬元以下的罰款;拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的,自規(guī)定時間屆滿次日起處每日一萬元的罰款。”
專項維修資金咋使用?
業(yè)委會或物管會有發(fā)言權(quán)
在部分小區(qū),諸如電梯故障、門禁損壞等問題,不時困擾著居民的日常生活。但由于維修和更換可能要動用公共維修資金,往往久拖不決。
《條例(草案)》明確,專項維修資金應當專項用于物業(yè)共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造,不得挪作他用。
同時,《條例(草案)》還規(guī)定,物業(yè)服務人應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施等易于發(fā)生安全風險的設(shè)備設(shè)施和部位加強日常巡查和定期養(yǎng)護。排除安全風險隱患需要使用專項維修資金的,物業(yè)服務人應當及時報告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會;業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會認為確有必要的,經(jīng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門同意,可以從專項維修資金專戶預支維修費用,并且告知全體業(yè)主,組織業(yè)主確認維修費用的使用。
住宅專項維修資金余額不足了,怎么辦?《條例(草案)》規(guī)定,當專項維修資金余額不足首期籌集金額30%時,業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當及時通知、督促業(yè)主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。補足的資金也可以來源于公共收益,比如電梯廣告營收?!稐l例(草案)》明確規(guī)定,公共收益歸全體業(yè)主所有。專項維修資金余額不足首期應籌集金額30%的,50%以上的公共收益金額應當優(yōu)先用于補充專項維修資金。
據(jù)介紹,按照北京市人大常委會2020年立法工作計劃,北京市物業(yè)管理條例將在本月進行第三次審議并表決,為維護廣大業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)合法權(quán)益,為構(gòu)建有效的治理體系、推動首都新發(fā)展,提供及時、有力、到位的法治保障。