據(jù)中國經(jīng)濟周刊報道，蛋殼公寓即將赴美上市，將成為繼青客之后第二家赴美上市的國內(nèi)長租公寓服務(wù)商。招股書顯示，在蛋殼公寓的租戶中，通過現(xiàn)金貸支付房租的用戶占據(jù)絕大多數(shù)。2017年、2018年、2019年前三季度，蛋殼用戶現(xiàn)金貸付款比例分別為91.3%、75.8%和67.9%。2019年前9個月，蛋殼公寓個人預(yù)付款7.94億元，來自金融機構(gòu)的預(yù)付款高達31.06億元，兩者合計達到39億元。
此前，青客公寓的招股書顯示，截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客使用了“租金貸”。
長租公寓品牌競相上市的背后，是企業(yè)近年來的快速擴張。蛋殼公寓主要分布在北京、上海、深圳等一線城市，2015年成立至今，用4年時間將旗下房源擴張至40多萬間，增長了166倍;青客公寓所掌握的房源也由最初的900多間猛漲100余倍，達到近10萬間?？焖贁U張的背后，兩家公司也各自承擔(dān)了數(shù)十億的虧損。
長租公寓企業(yè)為租房者改善租房品質(zhì)提供了便利，但“狂奔”模式亦存在隱憂，其中最主要的莫過于“租金貸”問題。
“租金貸”是指企業(yè)以租客的名義從第三方金融機構(gòu)提前貸款一年甚至兩年的房租，以便提前從金融機構(gòu)獲得長期租金，用以規(guī)模擴張、收儲房源、維持團隊運營，而租客則分期向金融機構(gòu)償還租房貸款。這種模式為企業(yè)發(fā)展提供了充足的資金，讓其以預(yù)付款為杠桿，撬動更多的房源。對房客來說，用押一付一而非傳統(tǒng)的押一付三、押一付六方式支付房租，也減輕了短時間內(nèi)的房租壓力。
但“租金貸”暗藏著難以控制的金融風(fēng)險。一旦遇到租客大面積退租或其他意外，企業(yè)就可能遭遇資金鏈斷裂，無法向房東支付房租。最終，房東要求收回房屋，租客不僅要重新找房，還得繼續(xù)償還分期貸款，成了最大的受害者。據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年以來，共有杭州鼎家、上海寓見等45家長租公寓陸續(xù)因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善等原因破產(chǎn)。多家長租公寓機構(gòu)爆雷之后，國內(nèi)多地明確發(fā)文叫停“租金貸”。
去年年底，針對惡意克扣押金租金、違規(guī)使用住房租金貸款等一系列租賃市場違法違規(guī)問題，住建部等6部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，重拳整治租賃市場，明確要求嚴(yán)格管控租金貸業(yè)務(wù)，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位?！兑庖姟返某雠_，為缺少風(fēng)險控制的“狂奔”模式踩了急剎車。雖然目前“租金貸”比例呈下降趨勢，但是距離規(guī)定的底線仍有不小差距。
在一個行業(yè)的發(fā)展初期，由于缺乏健全的行業(yè)規(guī)范，競爭者眾多，容易出現(xiàn)野蠻生長的亂象，誰能夠在激烈的競爭局勢中跑得更快，誰就能生存下來。隨著行業(yè)發(fā)展，行業(yè)發(fā)展規(guī)范逐步明確，但野蠻生長帶來的行業(yè)發(fā)展隱患并不一定會消除，甚至風(fēng)險點可能隨著時間的推移逐漸放大。
在“房住不炒”、鼓勵長租的政策背景下，為消費者提供安心、安全的長租服務(wù)，既需要監(jiān)管部門完善監(jiān)管機制，加大監(jiān)督力度，也要求企業(yè)優(yōu)化自身模式，主動承擔(dān)起社會責(zé)任，以守護好金融安全為己任，止住盲目擴張的步伐。進入行業(yè)發(fā)展新階段，長租公寓品牌必須轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，創(chuàng)新商業(yè)模式，持續(xù)改進服務(wù)質(zhì)量，吸引消費者，贏得投資者的信任。當(dāng)下最直接的一條，莫過于為租房者消除租房的金融風(fēng)險。
