Zara創(chuàng)始人18年累計(jì)囤積780億房產(chǎn)

11月的第一周，一個(gè)83歲的西班牙人以近3.76億歐元(約合29億元人民幣)的價(jià)格，悄悄買了一棟美國西雅圖的辦公大樓。這個(gè)人名叫阿曼西奧·奧爾特加(Amancio Ortega)，他更為人所知的身份是快時(shí)尚巨頭zara創(chuàng)始人。

過去18年，這位服裝業(yè)巨富，顯露出對地產(chǎn)的濃厚興趣。截至2018年底，其房地產(chǎn)投資組合價(jià)值總計(jì)近100億歐元(約合780億人民幣)。

2020年適合賣房炒股還是賣股炒房?

房地產(chǎn)還有數(shù)周時(shí)間，就要告別2019年，隨之而至的，則是迎接充滿未知數(shù)的2020年。回顧即將結(jié)束的2019年市場行情，整體上以寬幅震蕩的運(yùn)行格局為主，但與2018年相比，2019年的市場表現(xiàn)更為樂觀一些，并從一定程度上扭轉(zhuǎn)了去年股票市場單邊下行的運(yùn)行趨勢。

過去十多年時(shí)間，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度持續(xù)保持較快的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，且基本上屬于居民財(cái)富收入迅速增長的年份。受此影響，國內(nèi)家庭的資產(chǎn)配置需求愈發(fā)強(qiáng)烈，例如房地產(chǎn)、股票、基金、債券、黃金、銀行理財(cái)、貨幣基金等投資渠道，也逐漸成為了國內(nèi)家庭資產(chǎn)配置的必要元素。

從資產(chǎn)增值的角度出發(fā)，過去十多年時(shí)間，基本上屬于房地產(chǎn)市場的黃金發(fā)展期，而房地產(chǎn)市場尤其是核心房地產(chǎn)市場的增值效果最為明顯。與之相比，股票市場的投資增值空間，卻有所遜色。其中，僅從市場指數(shù)的運(yùn)行表現(xiàn)來看，十年前A股市場已經(jīng)觸及到3000點(diǎn)以上的位置，但十年后的今天，A股市場依舊處于3000點(diǎn)下方的位置，十年時(shí)間內(nèi)市場指數(shù)的增值能力相對較弱。

但是，需要注意的是，雖然市場指數(shù)處于徘徊不前的狀態(tài)，但在這十年時(shí)間內(nèi)，A股市場卻呈現(xiàn)出三種最明顯的運(yùn)行特征。

其中，一種特征是股票市場的平均估值發(fā)生了大幅下降的趨勢。十年前的A股市場，平均估值相對較高，A股市場在全球市場范圍內(nèi)，并未展現(xiàn)出估值上的優(yōu)勢，反而呈現(xiàn)出一定的估值泡沫壓力。然而，經(jīng)歷了十年時(shí)間的發(fā)展，一方面是上市公司的整體盈利能力逐漸改善，尤其是金融、消費(fèi)板塊等領(lǐng)域，十年時(shí)間內(nèi)盈利水平大幅提升，相應(yīng)的估值也驟然降低。由此可見，十年后今天A股市場3000點(diǎn)所對應(yīng)的估值水平已然不同于十年前的3000點(diǎn)。

再者，另一種特征則是十年時(shí)間內(nèi)，股票市場的擴(kuò)容速度明顯加快。從創(chuàng)業(yè)板到科創(chuàng)板，整個(gè)股票市場的上市公司數(shù)量大幅提升，而股票市場總市值的快速增長，也受到了股票市場持續(xù)擴(kuò)容的因素影響。但是，在市場持續(xù)擴(kuò)容的影響下，也會從一定程度上導(dǎo)致了市場指數(shù)的相對失真，而上市公司股票的表現(xiàn)則顯得更加分化。

此外，則是A股上市公司的現(xiàn)金分紅意愿明顯增強(qiáng)。從過去鐵公雞遍地，到現(xiàn)在上市公司積極采取現(xiàn)金分紅的舉措，這也是A股市場重視現(xiàn)金分紅的重要體現(xiàn)。與此同時(shí)，近年來上市公司也積極采取股票回購的策略，此舉對提振上市公司股票價(jià)格、刺激市場投資活力起到一定的積極影響。

近年來，在“房住不炒”的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場的整體表現(xiàn)趨于平靜，而房企的洗牌速度也愈發(fā)明顯。但是，市場對房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，也展現(xiàn)出非常敏感的反應(yīng)，稍有政策上的變化，隨即成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)?；蛟S，對于不少市場資金來說，還是對房地產(chǎn)投資充滿了期待，而在過去十多年時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)的增長能力還是非常顯著的，甚至形成了“只漲不跌”的思維慣性。

但是，經(jīng)歷了過去近似非理性的價(jià)格上漲之后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的泡沫風(fēng)險(xiǎn)愈發(fā)強(qiáng)化，且對不少區(qū)域來說，近年來房租回報(bào)率并不高，若承受著一定比例的房產(chǎn)杠桿率，則在房價(jià)漲幅不高、價(jià)格變動(dòng)趨于平穩(wěn)的背景下，高杠桿投資者的投資成本非常高，需要承受著較高的投資風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)的影響下，房地產(chǎn)投資者更注重房產(chǎn)的流動(dòng)性與變現(xiàn)能力，若失去了靈活的變現(xiàn)能力，那么高杠桿投資炒房的風(fēng)險(xiǎn)也是非常高的。

與房地產(chǎn)市場相比，股票市場的流動(dòng)性與變現(xiàn)能力更強(qiáng)，但關(guān)鍵在于誰在未來的增值效果更好。對于不少資金來說，往往不愿意選擇股票投資，或不想在股票市場身上增加太多的資產(chǎn)配置比例。究其原因，還是被長期熊市的大環(huán)境嚇壞了，且近年來股票市場的黑天鵝風(fēng)險(xiǎn)特別多，這也是市場資金很難把控的投資風(fēng)險(xiǎn)。

但是，從整體上分析，經(jīng)過了十年時(shí)間的估值泡沫擠壓，如今A股市場逐漸呈現(xiàn)出一定的估值優(yōu)勢，這也是一種有利的投資信號。

在過去十年時(shí)間內(nèi)，國內(nèi)家庭過于注重房產(chǎn)投資，投資比例過于失衡，這難免會存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)壓力。對于2020年乃至未來的時(shí)間內(nèi)，雖然房地產(chǎn)投資與股票投資仍存一定的未知風(fēng)險(xiǎn)，但無論是賣房炒股還是賣股炒房的思維意識已經(jīng)成為過去式，未來更應(yīng)該注重資產(chǎn)配置，尤其是資產(chǎn)均衡配置的投資策略，避免單一資產(chǎn)的過度投資，這或許也是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)穩(wěn)步增值的有效策略。

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