NO1:大浪淘沙的市場(chǎng)過(guò)程
冬意凌冽，寒風(fēng)呼呼。
樹(shù)梢枝頭的一抹黃葉，顫抖著離開(kāi)了枝頭，在空中畫(huà)了幾個(gè)圈，歸于塵土。
破產(chǎn)或許就是這樣的命運(yùn)。按《破產(chǎn)法》規(guī)定：資不抵債是破產(chǎn)認(rèn)定的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
2019年1月1日，廊坊市欣坊房產(chǎn)破產(chǎn)清算一案發(fā)布破產(chǎn)文書(shū)。
2019年11月28日，廣州匯港房產(chǎn)公司發(fā)布破產(chǎn)文書(shū)宣告破產(chǎn)。
在人民法院公告網(wǎng)，輸入“房地產(chǎn)+破產(chǎn)文書(shū)”檢索，自2019年1月1日至11月28日，共有459條消息。但仔細(xì)翻閱，有一部分不完全屬于房企破產(chǎn)案例。
1 浙江環(huán)達(dá)緊固件有限公司。經(jīng)查明該公司資不抵債，其土地房產(chǎn)已由當(dāng)?shù)卣諆?chǔ)。
2 山東平陰糧食儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)。根據(jù)房產(chǎn)土地評(píng)估價(jià)值計(jì)算，該倉(cāng)庫(kù)已資不抵債。
3 廣西新愉酒店公司公司。申請(qǐng)人北海望陽(yáng)房產(chǎn)公司，也是債權(quán)人之一(公告文書(shū)發(fā)布兩次)。
4 上海寧鷹貿(mào)易公司。申請(qǐng)人上海萬(wàn)順?lè)慨a(chǎn)公司，也是債權(quán)人之一。
5 浙江億建房產(chǎn)策劃公司
以上所列舉的只是部分案例，分為三類：第一類是其公司資產(chǎn)包括土地房產(chǎn)。第二類是房產(chǎn)公司作為債權(quán)人申請(qǐng)?jiān)摴酒飘a(chǎn)清算。第三類是房產(chǎn)行業(yè)的附屬關(guān)聯(lián)公司。
這部分不能算作房企破產(chǎn)案例，占比約20%。涉及“破產(chǎn)清算、重整、終結(jié)破產(chǎn)程序”等關(guān)鍵詞的房企共有252家。
2018年房地產(chǎn)破產(chǎn)文書(shū)是458宗，今年已超過(guò)去年，這是大浪淘沙優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)表現(xiàn)，今年房產(chǎn)調(diào)控持續(xù)、融資環(huán)境收緊、房企壓力加大，破產(chǎn)數(shù)量增多實(shí)屬必然。破產(chǎn)房企主要是三四線的中小型房企，拿地決策失誤、資金鏈緊張、盲目多元化等三大因素導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，資不抵債引發(fā)債務(wù)危機(jī)而導(dǎo)致破產(chǎn)。
但就此與地產(chǎn)寒冬劃等號(hào)，顯然是不合情理的。
2018年年底全國(guó)有97938家企業(yè)，人民法院發(fā)布破產(chǎn)文書(shū)公告459宗，占比僅為千分之五，并且算上上節(jié)列舉情況，真正破產(chǎn)清算的房企只占有大部分比例，估計(jì)破產(chǎn)房企實(shí)際占比為千分之四。而在市場(chǎng)環(huán)境遇冷的2015年，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量減少771家，今年與之相比僅為半數(shù)左右。
有進(jìn)有出，這是大浪淘沙的市場(chǎng)過(guò)程。從總的趨勢(shì)來(lái)說(shuō)是市場(chǎng)集中度不斷上升，2016年前十房企的占有率為19%，目前占有率為30%左右，集中度提升是一個(gè)洗牌的過(guò)程，其他行業(yè)的發(fā)展規(guī)律也證明了這一點(diǎn)，汽車(chē)行業(yè)前五的占有率51%，空調(diào)行業(yè)是78%，手機(jī)行業(yè)是83%。
NO2：從加杠桿到減杠桿
目前房地產(chǎn)調(diào)控指向兩端，市場(chǎng)端，穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，僅今年前三季度各地出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控措施451次，資金端，融資環(huán)境不斷收緊加強(qiáng)監(jiān)管，強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商自有資金占有比率，2019年針對(duì)房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)站o的政策已經(jīng)超過(guò)25次，原重慶市市長(zhǎng)黃奇帆認(rèn)為，控房?jī)r(jià)就是決不允許“背個(gè)銀行”炒地皮。市場(chǎng)端與資金端兩端的共同作用都指向一個(gè)目標(biāo)：開(kāi)發(fā)商降低杠桿率，實(shí)際上是降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)化市場(chǎng)穩(wěn)定。融創(chuàng)孫宏斌在最近一次公開(kāi)講話中也認(rèn)為：限價(jià)其實(shí)是個(gè)好事情，首先，它幫助你把開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低下來(lái)。
而對(duì)于房企加杠桿負(fù)債經(jīng)營(yíng)的增長(zhǎng)模式，在孫宏斌看來(lái)，這種增長(zhǎng)模式，在未來(lái)的空間越來(lái)越小，將更多依賴經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流與股本金來(lái)發(fā)展。
未來(lái)的市場(chǎng)環(huán)境是增加穩(wěn)定性，減少不確定性，弱化房地產(chǎn)行業(yè)的可變性因素，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石，而不是地雷陣。穩(wěn)字當(dāng)頭，對(duì)于房企也是如此，過(guò)去市場(chǎng)的杠桿效應(yīng)，加劇了企業(yè)的博弈心態(tài)，而忽略了企業(yè)自身實(shí)際情況與市場(chǎng)環(huán)境的可變性，“七口鍋來(lái)五個(gè)蓋，最后只能靠邊站”，破產(chǎn)房企往往就是這樣。對(duì)預(yù)期收益做了樂(lè)觀估計(jì)，而忽略了成本底線的安全原則。如光耀房產(chǎn)選擇城市非核心區(qū)域的大盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行迅速擴(kuò)張，這一類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)往往需要一定的蓄勢(shì)周期，使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與區(qū)域發(fā)展的時(shí)間周期一致性，結(jié)果項(xiàng)目位于偏遠(yuǎn)市郊銷售慘淡，上海的涵璧灣和天津的光耀城就是如此，最終深陷資金困局走上破產(chǎn)重組的黯淡道路。而中小房企自有資金偏少，看到房產(chǎn)形勢(shì)紅火，三兩個(gè)人湊在一起借助一定的地方資源入場(chǎng)搏一把，內(nèi)部管理的不專業(yè)與不規(guī)范，再加上市場(chǎng)環(huán)境的變化，個(gè)別企業(yè)無(wú)奈走上了破產(chǎn)之路。
目前房產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)總量是穩(wěn)定的，2017年商品房銷售總額突破13萬(wàn)億，2018年是15萬(wàn)億，今年預(yù)計(jì)也在15萬(wàn)億左右;2017年商品房銷售面積是16.9億平米，2018年是17.1億平米，今年預(yù)計(jì)也在17億平米左右;2017年全國(guó)平均房?jī)r(jià)7911元/平米，2018年是8737元/平米，到今年七月份時(shí)9300元/平米。通過(guò)這三組數(shù)據(jù)可以看出：價(jià)格行情是穩(wěn)中有升，銷售總額與銷售面積基本穩(wěn)定在15萬(wàn)億元與17億平米兩個(gè)數(shù)字，目前，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率約為60%，城市化進(jìn)程還沒(méi)有走完，未來(lái)仍有一定發(fā)展空間，市場(chǎng)總量也將繼續(xù)保持一定規(guī)模，15萬(wàn)億元左右的市場(chǎng)總量今后可能會(huì)穩(wěn)中有降，但一定基礎(chǔ)的市場(chǎng)容量則是長(zhǎng)期存在的。
NO3：另有緣由的破產(chǎn)危機(jī)
穩(wěn)定的地產(chǎn)行情，何來(lái)寒冬的預(yù)兆，但個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)危機(jī)，并非是地產(chǎn)行業(yè)的因素，而是另有緣由。
曾經(jīng)排名第215位5的房企銀億集團(tuán)宣告破產(chǎn)重組，是因?yàn)槎嘣D(zhuǎn)型失敗而導(dǎo)致的，2016年銀億轉(zhuǎn)型為“房地產(chǎn)+高端制造”雙主業(yè)，從地產(chǎn)業(yè)務(wù)抽血，耗資超過(guò)120億元，大手筆并購(gòu)三家國(guó)外汽車(chē)零部件制造商，同時(shí)地產(chǎn)業(yè)務(wù)在雙主業(yè)戰(zhàn)略中地位下滑，陷入發(fā)展停滯的境地，2018 年全年銷售額僅 58.5 億元，較 2017年 67.8 億元的銷售額不升反降。這實(shí)際上加大了銀億集團(tuán)的資金杠桿率，2018年，汽車(chē)業(yè)務(wù)受行業(yè)影響，未實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)承諾指標(biāo)，此時(shí)地產(chǎn)業(yè)務(wù)已不可能大面積輸血汽車(chē)零部件制造業(yè)務(wù)，造成企業(yè)遭遇流動(dòng)性危機(jī)，最終走向破產(chǎn)重整。
創(chuàng)立于1988年的華業(yè)地產(chǎn)陷入困局，則是20011年收購(gòu)礦業(yè)失敗埋下的隱患，華業(yè)涉足礦業(yè)失利后并未停下轉(zhuǎn)型多元化的腳步，而是通過(guò)規(guī)模舉債收購(gòu)醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)軍醫(yī)療行業(yè)，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張，債券爆雷宣告轉(zhuǎn)型失敗。
從銀億和華業(yè)的案例可以看出，是企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型拖累了原有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而陷入困局。有安徽第一大房企之稱的國(guó)購(gòu)集團(tuán)于近日宣告破產(chǎn)重整，則主要是因?yàn)椴僮魇д`。
國(guó)購(gòu)集團(tuán)成立于1993年，目前擁有健康醫(yī)療、智能制造、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)板塊，2018年，集團(tuán)位列中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)69強(qiáng)，國(guó)購(gòu)集團(tuán)主要在安徽省范圍開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，國(guó)購(gòu)布局的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)趨于飽和，特別是近年商業(yè)地產(chǎn)整體趨勢(shì)低迷，反映到銷售端就是回款速度下滑，意味著國(guó)購(gòu)資金鏈承壓較大，對(duì)國(guó)購(gòu)現(xiàn)金流提出了較高的要求?？赏瑫r(shí)國(guó)購(gòu)布局的多元化業(yè)務(wù)存在著虧損。
國(guó)購(gòu)集團(tuán)除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還布局了醫(yī)療健康、智能制造、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等。值得一提的是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，國(guó)購(gòu)收購(gòu)了化肥公司司爾特。2016年10月，國(guó)購(gòu)以15.8億元受讓司爾特1.8億股流通股股份，持股比例25.27%，成為控股股股東。受讓價(jià)是8.8元/股，目前二級(jí)市場(chǎng)價(jià)在4.83元/股，虧損在45%?；市袠I(yè)是產(chǎn)能過(guò)剩的行業(yè)，并且司爾特的產(chǎn)銷率只有72%，對(duì)于國(guó)購(gòu)的操作有些不解?同時(shí)國(guó)購(gòu)在二級(jí)市場(chǎng)投資操作多年來(lái)并不順利，有的項(xiàng)目虧損面較大。
國(guó)購(gòu)案例反映了房企多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的迷茫，是聚焦主業(yè)基礎(chǔ)上的多元化還是廣撒胡椒面的多元化?如果國(guó)購(gòu)一直聚焦于商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，或許國(guó)購(gòu)又是另外一番局面。
NO4：涼意吹過(guò)的日子
不是地產(chǎn)行業(yè)不行了，而是過(guò)往的觀念和判斷要跟上市場(chǎng)形勢(shì)的變化。
穩(wěn)字當(dāng)頭的房產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)大漲暴漲的概率為零，同時(shí)也是高杠桿時(shí)代的結(jié)束，市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的平穩(wěn)周期。
不是寒冬，而是初秋或初春，不時(shí)有一些涼意。
吹面不寒楊柳風(fēng)!
關(guān)鍵詞： 459家房企破產(chǎn)
