走過(guò)了“金三銀四紅五月”，開(kāi)年以來(lái)成交活躍的杭州二手房市場(chǎng)，到6月終于顯出了一絲疲態(tài)。
杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，杭州市區(qū)(含富陽(yáng)不含臨安)二手房成交量為8920套;4月份為8833套;5月份為8729套，連續(xù)三個(gè)月保持高位運(yùn)行。不過(guò)到了6月份，二手房成交量下滑到7903套，環(huán)比下降約9.5%。7月第一周，二手房成交量繼續(xù)下探，成交1711套，環(huán)比6月最后一周下降約19%。
去年的六七月間，是二手房行情的分水嶺，上半年和下半年冰火兩重天。而今年6月底出臺(tái)的“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”杭州土拍新政，讓樓市接下去的走勢(shì)成了未知數(shù)，今年下半年的二手房行情會(huì)重復(fù)去年的故事嗎?
杭州二手房?jī)r(jià)松動(dòng)
急售房源降價(jià)幅度有點(diǎn)狠
在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前的杭州二手房市場(chǎng)，確實(shí)處于敏感期。
所謂敏感期，即在外部壓力下，會(huì)出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)的現(xiàn)象。當(dāng)前杭州二手房掛牌量已突破8.2萬(wàn)套，并且還在快速上升，一些房東急于置換或用錢(qián)，一些房東擔(dān)心后市有變搶先出手，便會(huì)選擇大幅降價(jià)。
最近，錢(qián)報(bào)記者就在中介圈里聽(tīng)到了一個(gè)有點(diǎn)不可思議、令人唏噓的二手房故事。
市中心老牌中高端樓盤(pán)廣廈綠洲花園的一套69m2的房源，房東在2011年花了260萬(wàn)元買(mǎi)下這套房子，還花了近30萬(wàn)元進(jìn)行豪華裝修。今年4月房源掛牌之初，房東的心理價(jià)位在300萬(wàn)元以上。不料掛牌以來(lái)鮮有人問(wèn)津。面對(duì)現(xiàn)實(shí)，房東不斷調(diào)整心理價(jià)位，上周該房源終于成功出售，最終成交價(jià)僅為245萬(wàn)元，單價(jià)僅3.55萬(wàn)元/m2。
從2011年到2019年，在樓市這波瀾壯闊的8年里，這套房子不但跑輸大盤(pán)，沒(méi)賺到差價(jià)，而且單從賬面就虧了15萬(wàn)元，更別說(shuō)其間的利息和沉沒(méi)成本。
事實(shí)上，最近二手房市場(chǎng)確實(shí)涌現(xiàn)了一批急售房源。
馮女士有一套位于市中心流水西苑的房子，98m2，頂樓躍層帶12m2露臺(tái)。因?yàn)閭€(gè)人原因需要周轉(zhuǎn)資金，三個(gè)月前馮女士把房子掛出來(lái)的時(shí)候，開(kāi)出的掛牌價(jià)是387萬(wàn)元。但這個(gè)價(jià)格根本無(wú)人問(wèn)津。隨后馮女士不得不一路下調(diào)掛牌價(jià)到325萬(wàn)元。即使是這樣的價(jià)格，中介雖然帶來(lái)了幾批意向客戶(hù)，但是看過(guò)房之后就再無(wú)下文。馮女士很焦急，中介建議她繼續(xù)往下調(diào)價(jià)。前兩天，馮女士說(shuō)，這套房子終于成交了，最后的價(jià)格是300萬(wàn)元，單價(jià)僅3.06萬(wàn)元/m2。
我愛(ài)我家綠洲花園店店長(zhǎng)黃建軍表示，與今年三四月份相比，近期二手房?jī)r(jià)格松動(dòng)的案例確實(shí)有不少。黃建軍舉例，如最近剛出售的一套京都苑的房源，面積為158m2，掛牌已有一年時(shí)間。該房東掛牌價(jià)為700萬(wàn)元，在去年下半年，曾經(jīng)有購(gòu)房者愿意以660萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但房東并未心動(dòng)。今年4月，房東完成了學(xué)區(qū)房的置業(yè)，急于用錢(qián)，便想盡快出售京都苑，但即使掛牌至660萬(wàn)元，也無(wú)人問(wèn)津。房東的心理預(yù)期只能一降再降，最終在近日，以總價(jià)610萬(wàn)元并贈(zèng)送車(chē)位將房源成功出售。
黃建軍認(rèn)為，在當(dāng)前新房限價(jià)、二手房掛牌量大的特殊時(shí)期，成交周期變得很長(zhǎng)，對(duì)于誠(chéng)心出售的房東來(lái)說(shuō)，往往需要大幅降價(jià)才能夠真正成交。
土拍新政改變預(yù)期
購(gòu)房者更傾向新房搖號(hào)
杭州雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，土地一級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格傳導(dǎo)，最終將直接或間接傳遞到二手房市場(chǎng)。“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的土拍新政下，或會(huì)放緩一部分購(gòu)房者的置業(yè)腳步。部分購(gòu)房者的預(yù)期會(huì)從此前的“突破限價(jià)”轉(zhuǎn)向近兩年房?jī)r(jià)不會(huì)松動(dòng)，因此不會(huì)急于購(gòu)房，而會(huì)再等待更合適的機(jī)會(huì)“上車(chē)”。
“在新房被限價(jià)的行情下，二手房市場(chǎng)看漲的可能性微乎其微。”章惠芳認(rèn)為，就目前來(lái)說(shuō)，價(jià)格明顯松動(dòng)的二手房房源可能還是個(gè)例，不過(guò)到了下半年，在掛牌量持續(xù)上漲的情況下，成交量若仍然保持現(xiàn)在的狀態(tài)或下滑，那么價(jià)格松動(dòng)的范圍將會(huì)擴(kuò)大。
在錢(qián)報(bào)杭州房產(chǎn)購(gòu)房群里，有不少意向購(gòu)房者都表示，按照即將執(zhí)行土拍新政的幾宗地塊的最高限價(jià)來(lái)看，兩年后的新房售價(jià)跟目前同板塊在售新房?jī)r(jià)格基本持平，個(gè)別甚至更低，那么二手房的性?xún)r(jià)比就更低了。有購(gòu)房者說(shuō)：“既然新房?jī)r(jià)格兩年內(nèi)都不上漲，那就不考慮二手房了，耐心搖號(hào)買(mǎi)新房。”也有人認(rèn)為：“有些板塊新房和二手房存在價(jià)格倒掛，土拍新政出來(lái)后，這些板塊的二手房?jī)r(jià)格肯定要回調(diào)，現(xiàn)在千萬(wàn)不能去做接盤(pán)俠。”還有人說(shuō)：“未來(lái)兩年的房?jī)r(jià)穩(wěn)了，可以一邊搖號(hào)，一邊在二手房市場(chǎng)淘性?xún)r(jià)比高的房源。”
年底掛牌量或突破10萬(wàn)套
二手房?jī)r(jià)格大概率小幅下行
在杭州我愛(ài)我家的2019樓市半年報(bào)里，認(rèn)為下半年二手房市場(chǎng)的最大變數(shù)還來(lái)自于新房市場(chǎng)。在報(bào)告中，我愛(ài)我家分析認(rèn)為，今年杭州的新房供應(yīng)總量在1000萬(wàn)m2左右，而上半年市區(qū)(不含富陽(yáng)、臨安)的新房新增供應(yīng)不到350萬(wàn)m2，這意味著，今年已經(jīng)過(guò)去一半，新房只增加了預(yù)期的35%都不到，還有65%的量可能會(huì)在下半年集中上市。如果新房按照預(yù)計(jì)供應(yīng)的話(huà)，會(huì)在一定程度上壓縮二手房市場(chǎng)。也就是說(shuō)，下半年二手房應(yīng)該沒(méi)有漲價(jià)的動(dòng)力，價(jià)格平穩(wěn)，甚至小幅下行，是大概率趨勢(shì)。
浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕認(rèn)為，今年下半年還有幾十個(gè)新樓盤(pán)交付，以目前的新增房源掛牌速度來(lái)看，年底杭州二手房掛牌量應(yīng)該會(huì)突破10萬(wàn)套。而土拍新政的出臺(tái)，對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)雙方的預(yù)期都會(huì)產(chǎn)生影響，手頭有多套房的房東可能會(huì)加速拋售，議價(jià)空間將越來(lái)越大。“不過(guò)最關(guān)鍵的還是看土地市場(chǎng)的實(shí)際變化，如果執(zhí)行土拍新政的第一批地塊拍賣(mài)結(jié)果顯示土地市場(chǎng)確實(shí)冷靜下來(lái)了，那對(duì)二手房市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的影響。”
