因為曾經(jīng)有過拖欠物業(yè)費的經(jīng)歷，導(dǎo)致參選業(yè)委會被“卡殼”。本報多次報道的鄭州市瑞隆城小區(qū)業(yè)委會選舉事件有了最新進(jìn)展。鄭州市瑞隆城小區(qū)14位業(yè)主代表，將鄭州市金水區(qū)南陽路街道辦事處、鄭州市金水區(qū)南陽路街道辦事處福園社區(qū)居委會告上法庭。7月9日下午，該案在管城區(qū)人民法院公開開庭審理。
成立業(yè)委會遇阻，業(yè)主起訴街道辦
“80后”王先生是鄭州市金水區(qū)沙口路瑞隆城小區(qū)的業(yè)主，從2018年1月2日開始，他和其他業(yè)主代表開始籌備成立業(yè)主大會，沒想到一波三折，最后業(yè)委會成立遙遙無期，他與原本應(yīng)該是組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)小區(qū)成立業(yè)委會的街道辦、居委會，對簿公堂。
記者現(xiàn)場了解到，此次訴訟的原告包括王先生在內(nèi)共14位，均為瑞隆城小區(qū)業(yè)主。據(jù)介紹，這些業(yè)主向南陽路街道辦、福園社區(qū)居委會遞交成立業(yè)主大會申請后，2018年3月30日居委會以部分報名業(yè)主不具備業(yè)主委員會候選人資格為由終止業(yè)主大會的召開，隨后業(yè)主代表再次遞交申請，2018年9月26日，首次業(yè)主大會籌備組業(yè)主代表候選人報名的公告終于發(fā)出，包括王先生在內(nèi)的25名業(yè)主代表報名參與業(yè)主大會籌備組的成立。
然而，2018年10月12日，福園社區(qū)在業(yè)主大會召開前夕貼出了一份公告，稱經(jīng)過資格審查，25名報名代表均不合格，業(yè)主大會成立條件不成熟，程序自動終止。為何沒通過資格審查，公告并未講清。
2018年10月16日，南陽路辦事處、福園社區(qū)聯(lián)合出具了《關(guān)于瑞隆城小區(qū)首屆業(yè)主委員會籌備組業(yè)主報名資格審查情況說明》，稱依照鄭州瑞隆物業(yè)管理有限公司提供的物業(yè)費交費單據(jù)，這25名報名的代表拖欠物業(yè)費，其中，8名仍欠物業(yè)費，17名未按時交納，因此認(rèn)定其不具備業(yè)主大會籌備組申請資格。而做出這個決定的依據(jù)，是《河南省物業(yè)管理條例》《河南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》中關(guān)于“業(yè)委會成員應(yīng)符合按時繳納物業(yè)服務(wù)費”的相關(guān)規(guī)定。
街道辦、居委會有權(quán)終止業(yè)主參選業(yè)委會的資格嗎?
王先生等14名業(yè)主認(rèn)為，南陽路辦事處、福園社區(qū)沒有法律依據(jù)認(rèn)定他們不具備申請籌備組的成員資格，更沒有權(quán)力終止瑞隆城小區(qū)業(yè)主大會的召開。其發(fā)出公告和《關(guān)于瑞隆城小區(qū)首屆業(yè)主委員會籌備組業(yè)主報名資格審查情況說明》行為嚴(yán)重侵害了他們作為業(yè)主的合法權(quán)益。他們請求法院依法確認(rèn)其行政行為違法，撤銷公告和《關(guān)于瑞隆城小區(qū)首屆業(yè)主委員會籌備組業(yè)主報名資格審查情況說明》，并確定小區(qū)成立業(yè)主大會籌備組、召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會、業(yè)主委員會備案等各項法定義務(wù)。
庭審現(xiàn)場，雙方圍繞眾多爭議焦點，向法庭一一做出陳述。
1.業(yè)主拖欠物業(yè)費，是否具有惡意?
矛盾的根源卻在物業(yè)費上,那么，業(yè)主不繳納、晚繳納物業(yè)費，到底是否具有主觀惡意，是否就可以被定性為“不誠信”?
被告代理律師表示，根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。而這些報名的業(yè)主，均存在拖欠物業(yè)費的行為，這種行為不誠信，因此不能符合“熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強”的相關(guān)規(guī)定。針對拖欠物業(yè)費情況，物業(yè)公司也出具過催繳單，但依然不繳費，存在惡意拖欠的主觀故意。
而原告代理律師則表示，業(yè)主們之所以有拖欠物業(yè)費的情況出現(xiàn)，是因為物業(yè)公司不按照物業(yè)協(xié)議服務(wù)，拖欠物業(yè)費是業(yè)主的抗辯權(quán)，不能因此認(rèn)定這幾名業(yè)主是惡意拖欠，更不能因此推論這些人不誠信，不熱心公益事業(yè)。
2.街道辦、居委會做出公告是否于法有據(jù)?
庭審現(xiàn)場，業(yè)主代表表示，《物業(yè)管理條例》明確，業(yè)主在物業(yè)管理活動中有權(quán)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)，而《河南省物業(yè)管理條例》規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在小區(qū)成立業(yè)主大會中的“角色”是組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)，而非賦予其剝奪業(yè)主參與籌備組的權(quán)利，南陽路街道辦、福園社區(qū)居委會出具的公告、情況說明終止業(yè)主參選，行政行為不合法。
對此，被告方表示，被告有充足的事實依據(jù)及法律依據(jù)，證明原告不具備享有業(yè)主大會籌備組成員資格的條件;此外，街道辦事處、福園社區(qū)完全按照法律、法規(guī)等規(guī)定，正確行使組織、指導(dǎo)、協(xié)助職權(quán)，幫助該小區(qū)成立業(yè)主大會籌備組，無任何違法行為。如果業(yè)主們認(rèn)為有關(guān)的法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件有問題，可以有權(quán)另行解決，但“板子”不應(yīng)該打在照章辦事的街道辦身上。
此外，被告方表示，此次終止程序，并非意味著瑞隆城小區(qū)就此無法成立業(yè)主大會。只要符合相關(guān)規(guī)定，該小區(qū)可以再次提起申請，只要報名業(yè)主符合相關(guān)法律法規(guī)，就可以繼續(xù)籌備小區(qū)業(yè)主大會。
業(yè)主為何拖欠物業(yè)費?
被告代理律師表示，小區(qū)1000多戶，絕大多數(shù)都按時繳納物業(yè)費，而原告14人存在拖欠行為，是少數(shù)存在。
對此，小區(qū)業(yè)主李女士告訴記者，小區(qū)絕不僅原告14名業(yè)主拖欠物業(yè)費。小區(qū)2010年一期交房，2017年三期交房，從交房至今，都是這一家物業(yè)公司在管理。她最初是按時繳納物業(yè)費的，但物業(yè)服務(wù)的確跟不上，小區(qū)存在停車難、充電難、綠化差等眾多問題，幾乎感覺不到啥物業(yè)服務(wù)，后來李女士也不愿意繳費了。“從小區(qū)保安處咨詢，今年小區(qū)物業(yè)費收繳率只有35%左右。”
業(yè)主與物業(yè)矛盾爆發(fā)在2017年三期業(yè)主入住，小區(qū)地上公共停車位嚴(yán)重不足，物業(yè)公司不采納業(yè)主共同辦停車卡的請求，采用抓鬮的方式，300多戶“搶”100多個停車位，“搶”不到的不給辦卡。無奈之下，業(yè)主們2018年年初計劃籌備業(yè)委會，為的就是能夠有組織可以督促物業(yè)公司提供更好的服務(wù)。
庭審持續(xù)3個小時左右，法院未當(dāng)庭宣判。
