盛德紫闕業(yè)主煩心事:難拿的房本
在解扣債務關系、成功以新盤的方式入市后,昔日北京知名爛尾樓杰寶公寓變身盛德紫闕后的第二季故事,依舊沒有講好。北京商報記者近日接到包括羅賓在內(nèi)的多位盛德紫闕業(yè)主反映, 自己2015年購買的準現(xiàn)房至今未取得產(chǎn)權證,直接導致不能落戶、家中孩子無法上學以及無法再入市。據(jù)業(yè)主們調(diào)查,包括開發(fā)商和主管部門給出不能辦產(chǎn)權證的原因是開發(fā)商欠繳土地出讓金,而一個欠繳土地出讓金的項目,又如何順利獲得預售許可證實現(xiàn)銷售?前期銷售不錯的盛德紫闕為何資金鏈再次出現(xiàn)問題?
難拿的房本
“2014年8月售樓處開放看房,2015年5月預售證下來交錢買房,2017年9月在延期收房一年后,在各種條件都不具備的情況下被迫收房,現(xiàn)在2019年6月了,我還沒拿到房產(chǎn)證。”雖然當初買下這套知名的爛尾樓,羅賓對于產(chǎn)權縮水、債務扯皮的問題都有過心理準備,但也沒想到,不但最后所有曾經(jīng)設想過可能出現(xiàn)的問題都出了,沒想到的問題也出了。
之所以說可能出現(xiàn)問題,是因為盛德紫闕的前身杰寶公寓是北京數(shù)一數(shù)二的爛尾樓。
公開報道顯示,盛德紫闕位于東城區(qū)安定門外大街86號,前身叫杰寶公寓,由北京杰寶房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司(以下簡稱“杰寶公司”)開發(fā)建設;1996年7月通過協(xié)議出讓方式取得該地塊,直到2001年才開工,2002年12月取得預售許可證,2003年封頂。北京市住建委官網(wǎng)信息顯示,杰寶公寓于2002年12月10日獲批的預售許可證顯示,其土地用途和使用年限為公寓70年以及商業(yè)40年,準許銷售面積75827平方米,批準預售部位包括A、B、C、D、E、F座部分公寓,地上1-3層、地下1層、2層(不含車庫)和2層夾層。由于產(chǎn)權糾紛、資金斷裂、擅改規(guī)劃等問題,杰寶公寓最終通過竣工驗收交房,爛尾十余年。
2011年6月和9月,盛德基業(yè)控股股份有限公司(以下簡稱“盛德基業(yè)”)分別通過旗下兩家全資子公司,以85%和15%的股權比例分兩次收購了杰寶公司,將其納入旗下另一全資子公司,杰寶公寓項目也由此易主盛德基業(yè),并于此后被重新包裝更名為“盛德紫闕”后,以“二環(huán)豪宅”、“和平里學區(qū)房”的新面貌再度入市。
在經(jīng)盛德基業(yè)接盤后,至2015年5月再入市時,這個備案名為“盛德大廈”的土地用途和使用年限已變更為“城鎮(zhèn)住宅用地(公寓):70年; 批發(fā)零售用地(商業(yè)):40年”,準許銷售面積為57602.29平方米,批準預售部分扣除了20層、19層、地下全部以及部分樓層房屋,批準擬售套數(shù)為334套,包括330套公寓、4套商業(yè)(項目規(guī)劃套數(shù)384套,包括378套公寓、6套商業(yè)),住宅擬售價格為8.83萬元/平方米。
預料的風險與未知的難題
“我知道買爛尾樓的風險,但它能夠拿得下來預售證,至少說明是合規(guī)的,現(xiàn)在又有資金監(jiān)管,最少能夠保證房子蓋完沒問題吧。” 羅賓坦言,選擇買盛德紫闕,“核心城區(qū)”、“學區(qū)房”、“新盤”是自己的關鍵詞。
據(jù)他回憶,當初項目售樓處開放的時候,自己的小女兒還沒出生。“我是北京人,就想孩子在東西城上學,可選擇的余地并不大。”羅賓坦言,在東西城買房子,要么就老破小,要么就太貴,所以這個單價跟二手房差不多、戶型又不太大的次新房,一下子就吸引了自己。
“交錢買房的時候,小女兒剛剛5個月,現(xiàn)在都快5歲了,產(chǎn)權證辦不了,戶口就落不下來。”為了買這個房子,羅賓賣了自己在朝陽區(qū)的房子,將戶口挪到了父母在同區(qū)的家等著,眼看明年女兒就要上學了,不但東城學區(qū)房上不了,女兒作為一個有北京戶口的小孩,因為四老政策存在不明,現(xiàn)在誰都不能明確說能上哪個學校。
據(jù)羅賓介紹,因盛德紫闕當時賣房的時候主打東城重點學區(qū)房,因此購房者多是為了“以舊換新”給孩子上學的家長。
“500萬起,最貴的上億,說到底讓300多戶業(yè)主心甘情愿為這個昔日爛尾樓買單、承擔風險的,是一顆老母親望子成龍的心。”
按照購房合同約定,開發(fā)商應于2018年12月31日前完成產(chǎn)權登記,幫助業(yè)主拿到房產(chǎn)證。不過業(yè)主反映,在購房人陸續(xù)收房后,開發(fā)商對于產(chǎn)權辦理一再推諉,讓業(yè)主們耐心等待。
“說不通啊,我們也是五證齊全的房子,哪里出了岔子,辦不下來證?” 成為了困擾購房多年盛德紫闕項目業(yè)主的一個問題。
根據(jù)業(yè)主們提供給北京商報記者的一份“2018年6月22日編號為2018-017號信訪答復意見書”,規(guī)自委回復稱,“依據(jù)檔案登記,只有2014年開發(fā)商跟原國土局簽訂的土地出讓補充協(xié)議二,并沒有提到市規(guī)函[2015]523號規(guī)劃許可文件。最終3.9億元出讓金就是依據(jù)竣工實測面積與2014年土地出讓補充協(xié)議二之間的面積差做的補價款”。換句話說,辦不下來產(chǎn)權證的核心原因,是開發(fā)商欠繳土地出讓金。
就欠繳土地出讓金償還情況、項目規(guī)劃等問題,北京商報記者多次致電杰寶公司公開預留電話,其中一通電話在接通后被隨即掛斷。記者也曾致電盛德基業(yè),不過截至發(fā)稿前,電話無人接聽。
消失的法定代表人
更讓業(yè)主們擔心的是,包括杰寶公司法定代表人等多項工商登記信息的集中變更,似乎預示著更大問題的到來。
根據(jù)業(yè)主提供的材料,在2018年12月18日簽訂《協(xié)議三》之時,杰寶公司作為受讓方,法定代表人已經(jīng)變更為朱明。而在2014年2月26日,在杰寶公司同市國土資源局簽訂的《北京市國有土地使用權出讓合同》附件二《補充協(xié)議》中,合同所約定的受讓方法定代表人為王旭東。
據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示,2018年4月13日,杰寶公司出現(xiàn)法定代表人、主要人員以及投資人集中變更。該公司法定代表人由王旭東變更為朱明,王旭東還退出了原執(zhí)行董事、經(jīng)理之列,此外監(jiān)事侯玉勃也退出該公司。與此同時,新增肖文任執(zhí)行董事、朱明任經(jīng)理、陳又盟任監(jiān)事。但杰寶公司的最終受益人仍顯示為王旭東。撤出杰寶公司的王旭東還有另外一個身份——盛德基業(yè)董事長。
“訴訟成功易,追究責任難。事實上此類案件即使訴訟成功,也很難執(zhí)行。”北京盈科(上海)律師事務所高級律師郭韌表示,依據(jù)《公司法》,有限責任公司股東承擔責任以投資額為限。如果公司資不抵債的話,即使判決出來了,那么公司也沒辦法還錢。不過公司的相關法人代表與董監(jiān)高可能會被列入失信名單,除非他們解決問題,否則可能就一直處于限制高消費、列為失信等狀態(tài)。
天眼查監(jiān)控到的公司風險變動情況顯示,杰寶公司存在自身風險、周邊風險以及預警信息共計超百條,其中68條集中在自身風險,包括十余條被執(zhí)行信息、失信信息等高風險信息,杰寶公司現(xiàn)已因未按時履行法律義務屢次被法院要求強制執(zhí)行,同時被列為失信被執(zhí)行人名單;此外,公司名下另有買賣合同糾紛、借款合同糾紛、房屋買賣合同糾紛等數(shù)十條法律訴訟記錄。
但在盛德紫闕項目業(yè)主看來,因為不能追究有限責任公司杰寶公司的刑事責任,業(yè)主的追債之路漫漫無期。“當初盛德基業(yè)5000多萬接手這個爛尾樓,算上正規(guī)及違規(guī)售房所得估計也有近50億元?,F(xiàn)在等于這家公司已經(jīng)被掏空了,公司不死也不申請破產(chǎn),賬戶沒錢還對外欠了大筆債務。我們業(yè)主甚至都懷疑,是不是原法人代表另外找了幾個人轉(zhuǎn)移責任。”業(yè)主魏楠嘆口氣說道。
“現(xiàn)在大家的訴求就是希望相關部門介入,畢竟房子等得起,孩子等不起。”羅賓說,業(yè)主們已經(jīng)向有關部門進行了反饋,希望能按照歷史遺留問題的方式予以解決。