“究竟是墻會跑，還是房子會蒸發(fā)?我10年前買的商鋪，去年突然發(fā)現(xiàn)‘縮水’了三十多平方米。”鄭州市民吳女士向河南商報記者投訴。
她按照352.64平方米付錢購買的商鋪，房本上顯示產(chǎn)權面積352.64平方米，套內(nèi)面積328.07平方米，而新的測繪報告則顯示面積僅為295.31平方米。少了的30多平方米，究竟去哪兒了?
【投訴】10年前買的房子 去年發(fā)現(xiàn)“縮水”30多平方米
吳女士所說的商鋪，位于鄭州市金水區(qū)東風路與豐慶路交叉口附近。
2009年8月，吳女士和愛人貸款購買了這間商鋪，并于2011年4月領到了鄭州市房管局發(fā)放的房產(chǎn)證。
2018年9月，吳女士接到商戶反應，商鋪實際面積比房產(chǎn)證標注面積少了30多平方米。
“商戶發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證標注的東西長度20.85米，實際長度只有17米左右，按照這樣來看，我商鋪面積足足小了33平方米左右。”
“商戶們因為這個原因，不肯給我交房租，我也沒辦法。”吳女士初略計算，她的損失在百萬元以上。“當初商鋪是以16320元一平方米買的，30多平方米，僅房款都得50萬元左右，10年來這30多平方米的房租也得30多萬元，再加上貸款利息等，肯定得上百萬元。”
吳女士說，發(fā)現(xiàn)商鋪面積“縮水”后，她多次聯(lián)系開發(fā)商和房管部門需求處理，但始終沒有得到解決。
直到今年4月，鄭州市房管局派人對吳女士商鋪重新進行了測繪。得出的結果是，商鋪實際面積確實比房產(chǎn)證標注面積小了30多平方米。
【探訪】房產(chǎn)證顯示套內(nèi)面積328.07平方米 新測繪報告顯示面積295.31平方米
5月14日，河南商報記者來到吳女士所購得商鋪進行實地探訪。
“1層160平方米左右，租給了酒吧。二層房產(chǎn)證上寫的是190平方米左右，租給了武館。‘縮水’的主要是二樓。”吳女士說。
在二樓武館，吳女士向河南商報記者提供的購房合同、房產(chǎn)證以及鄭州市房管局最新的測繪報告。
購房合同顯示，建筑面積為352.12平方米。房產(chǎn)證上標注的產(chǎn)權面積352.64平方米，套內(nèi)面積328.07平方米，公攤面積24.57平方米。而新的測繪報告書顯示，建筑面積為295.31平方米。
而吳女士提供的購房發(fā)票顯示，繳費是按照352.64平方米計算
在房產(chǎn)證和新測繪報告中，均有一份二樓平面示意圖，河南商報記者對比發(fā)現(xiàn)，兩者差異在于東西方向的距離。房產(chǎn)證上顯示的距離為20.85米，新測繪報告顯示的長度為16.95米。河南商報記者在武館工作人員的幫助進行了實地測量，發(fā)現(xiàn)長度在16.80米左右。
【開發(fā)商】可能是測繪出現(xiàn)差錯 也可能是施工存在問題
一間商鋪，房產(chǎn)證上的面積為何會與實際面積出現(xiàn)30多平方米的誤差?對此河南商報記者采訪了鄭州市房管局和開發(fā)商。
開發(fā)商一位齊姓經(jīng)理表示，針對此事已多次與吳女士溝通，會派相關負責人前來解釋情況。
隨后，開發(fā)商一位王姓工作人員趕來。他告訴河南商報記者，之所以會出現(xiàn)30多平方米誤差，可能是當年房管部門測繪出現(xiàn)差錯，也可能是施工中存在問題，但是時間已經(jīng)過去很久了，目前不確定具體原因在哪里。
而鄭州市房管局測繪管理科一名張姓負責人則表示，該商鋪預測面積、實測面積與規(guī)劃面積都是一致的，房本上的面積不存在誤測。新的測繪報告是在吳女士要求下進行的，也不存在誤測問題。
既然都不存在誤測，為何會出現(xiàn)30多平方米誤差。張姓負責人回應稱，房屋測繪與實際交房之間有一定時間，中間發(fā)生了什么，房管部門不得而知。
開發(fā)商上述王姓工作人員表示，針對面積“縮水”的客觀事實，目前有兩種解決思路。一種是恢復吳女士商鋪應有面積，另一種是按照吳女士的損失進行賠償。
在吳女士看來，第一種思路十分不可行。“現(xiàn)在在把墻拆了，隔壁的業(yè)主也不會同意，而且也不知道什么時候能落實。”
而在談到第二種方案時，雙方又因為賠償標準產(chǎn)生分析。
王姓工作人員表示，雙方律師已經(jīng)進行了洽談，建議愿意賠償吳女士租金30多萬元，但房款則不能退。
吳女士則認為，自己的損失主要就是房款和利息，如果不恢復面積也不退房款，完全不能接受。
開發(fā)商上述齊姓經(jīng)理在電話中表示，吳女士曾經(jīng)提出三五百萬元賠償，有點“獅子大開口”，因此雙方一直沒有談攏。
吳女士不甘示弱地回應，是開發(fā)商不肯提供賠償明細，讓自己羅列。自己都是按照市場價格羅列的明細，而且這些都是可以坐下來商量的，開發(fā)商現(xiàn)在壓根就沒有解決問題的態(tài)度。
“我們已經(jīng)通過各種方式與開發(fā)商溝通，督促他們解決問題。”對于雙方在賠償方面的分歧，鄭州市房管局上述張科長表示，會繼續(xù)進行協(xié)調(diào)，爭取盡快讓雙方意見達成一致。
【律師】誤差面積超過3% 請求解除合同應予以支持
房屋實際面積與房產(chǎn)證面積存在誤差，該如何解決?如果是開發(fā)商主觀行為，職能部門是否會進行處罰?鄭州市房管局工作人員表示，該部門只能進行督促協(xié)調(diào)，具體處罰由執(zhí)法部門負責。
鄭州市城市綜合執(zhí)法局工作人員告訴河南商報記者，房屋實際面積與房產(chǎn)證面積出現(xiàn)誤差，如果不超過3%，應該多退少補;超過3%，可以要求開發(fā)商退房或者申請雙倍賠償，不過這可能需要走司法途徑。
如果是開發(fā)商刻意行為，執(zhí)法部門是否可以進行處罰?該工作人員稱，目前沒有相關規(guī)定。該部門另一位工作人員則表示，開發(fā)商存在主觀故意，可能就會構成欺詐，屬于合同糾紛，應該由市場管理部門負責。
河南予瑞律師事務所律師李華陽表示，如果開發(fā)商明知實際面積不滿328.07㎡，仍然以328.07㎡訂立合同，則開發(fā)商屬于民事欺詐，如果情節(jié)嚴重的，還可能涉嫌詐騙罪。
李華陽稱，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，房屋實際面積小于合同約定面積的，合同有約定的，按照約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，誤差在3%(含3%)按照約定價格結算。
超出3%的，如果買受人請求解除合同、返還房款及利息，應予以支持;買受人同意繼續(xù)履行合同，面積誤差比3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
“如果遇到這樣的情況，消費者可以向人民法院起訴。”李華陽說。
