如果您從正規(guī)渠道買了一塊鉆石，多個權(quán)威機構(gòu)也說，這是真鉆石。忽然有一天，權(quán)威機構(gòu)卻說：其實，您手上的就是個普通的玻璃碴子。您說，著急上火嗎?這兩天，有多位北京市民向中國之聲反映，他們就遭遇了類似的狀況。
反映情況的業(yè)主們購買的是北京市東城區(qū)一個叫國瑞·紫金臺的房產(chǎn)項目，此前注明的權(quán)利性質(zhì)是商品房，規(guī)劃用途是酒店式公寓。業(yè)主們說，在房屋交易、使用過程中，一直都是按普通住宅管理的。直到今年1月，他們突然得知，房子屬于商業(yè)辦公類項目，上市交易要受到北京市2017年相關(guān)規(guī)定的限制。房產(chǎn)性質(zhì)為何會突然發(fā)生變化?手里的70年產(chǎn)權(quán)登記證還作數(shù)嗎?
買房時在住建委查到的信息是住宅項目
張女士在北京工作多年，2015年看上了一處不限購的新樓盤，就是國瑞·紫金臺。張女士說，買房的時候，她注意到房子的規(guī)劃用途是酒店式公寓，當(dāng)時有些猶豫。
“我一聽說是公寓兩個字，我就是拒絕的，公寓都是商業(yè)的，我對公寓就有這么一個印象。當(dāng)時開發(fā)商打的廣告就是說是70年住宅大產(chǎn)權(quán)不限購，民水、民電、可落戶、可入學(xué)。當(dāng)時也說了是不允許商業(yè)辦公的，后來在辦理相關(guān)的房屋手續(xù)的時候，也都是按照住宅的政策來執(zhí)行的，包括我因為是要貸款，貸款的時候我是按首付30%，剩下都是辦的商業(yè)貸款，年限是30年，這個也是按住宅的政策執(zhí)行的。”
張女士發(fā)現(xiàn)，她所購買的國瑞·紫金臺，信息公示的項目名稱是國瑞城，在北京市住建委的住宅項目信息公示欄中可以找到該項目，比照北京市住建委官網(wǎng)公示的非住宅項目的相關(guān)提示，更是打消了張女士對房產(chǎn)屬性的所有疑慮。
張女士稱，第一個是非住宅項目一般不強制性要求設(shè)計配套服務(wù)設(shè)施，比如學(xué)校、商業(yè)、居委會等;第二個不同的地方是非住宅項目的土地出讓年限一般為40年或50年;第三個是非住宅項目的貸款期限一般不能超過十年，而且不能申請公積金貸款;第四個是非住宅項目不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠;第五個是水電等費用標(biāo)準(zhǔn)一般高于住宅項目——商業(yè)水、商業(yè)電;第六個是非住宅項目不能辦理落戶。
多位業(yè)主講，如果住建委官網(wǎng)上公布的這六點，是區(qū)分住宅項目和非住宅項目的最主要指標(biāo)，那么，國瑞·紫金臺的房子就絕對屬于住宅項目了。
業(yè)主王先生表示，當(dāng)時買的時候看了政府相關(guān)部門的文件，認定它是住宅，而與開發(fā)商簽訂的住房合同也是70年的產(chǎn)權(quán)，包括買賣過程中的用水、用電、落戶政策、貸款政策……在各個方面都體現(xiàn)成住宅。
該樓盤今年突然變成商辦類項目，開發(fā)商：或由于政策變化
今年一月，有業(yè)主因家庭原因急需用錢，在房屋交易過程中，卻被告知，國瑞·紫金臺的房子屬于商辦類項目，要受北京市《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》的約束。業(yè)主王先生說，他們按住宅買的房產(chǎn)，如今要按商辦類交易，這基本上宣告了：他們的房子將很難上市交易了。
因為按照現(xiàn)在對商辦類項目的交易要求，買家在北京不能有房、要有連續(xù)五年的社保繳納記錄或連續(xù)五年的納稅記錄，更關(guān)鍵的是，貸不了款。業(yè)主強調(diào)，這樣就會導(dǎo)致兩個結(jié)果，一個是整個的購房群體會大幅減少，影響二手房的正常交易。第二點來說，整個住宅的環(huán)境會受到極大的影響，試想這一棟樓里頭開著公司，整宿地辦公，那這是一個什么樣的居住環(huán)境。
國瑞·紫金臺300多戶業(yè)主遇到的問題，是什么原因造成的?這兩天，業(yè)主們也在找開發(fā)商——北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司。在溝通會上，開發(fā)商方面的一位負責(zé)人堅定地表示：
開發(fā)商負責(zé)人：我當(dāng)時賣的就是住宅，而且是得到了相關(guān)部門的批準(zhǔn)的。
業(yè)主：批文有沒有?可不可以提供給我們?
開發(fā)商負責(zé)人：問題就出在這兒了，這種情況，應(yīng)該是政策經(jīng)常會發(fā)生變化的。
業(yè)主：政策不會發(fā)生變化的。
開發(fā)商負責(zé)人：政策沒發(fā)生變化那為什么會發(fā)生這種情況呢?
樓盤土地使用期限為70年，按規(guī)定本應(yīng)屬于住宅項目
記者掌握的北京市住建委2009年6月頒發(fā)給包括涉事房產(chǎn)在內(nèi)項目的商品房預(yù)售許可證上，有這樣的記載——土地用途：公寓、商業(yè)、地下車庫;土地使用期限：公寓70年，商業(yè)40年，地下車庫50年。
北京市住建委曾在2013年11月和今年1月，就涉事的國瑞·紫金臺項目的性質(zhì)，作出過兩次答復(fù)，兩次答復(fù)均表明，這棟樓的規(guī)劃用途是酒店式公寓。不同的是，2013年的答復(fù)認定，土地出讓年限為70年，因為用地屬于商業(yè)金融性質(zhì)，因此不限購;而2019年的答復(fù)卻稱，這棟樓屬于商辦類項目。
而在北京市住建委官網(wǎng)上，回答一些市民提出的“70年產(chǎn)權(quán)的公寓是什么性質(zhì)”時，官網(wǎng)上在2012年、2013年的答復(fù)是，主要看土地年限是不是70年，居住類的是70年;如果產(chǎn)權(quán)是70年，就是住宅。
這一答復(fù)，的確符合《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地70年，商業(yè)用地40年，綜合或其它用地50年。
業(yè)主蘇先生說：“從這個角度我們來判斷的話，國家唯一的關(guān)于土地年限的一個規(guī)定，只要是70年，它就一定是住宅用地，那么他這70年產(chǎn)權(quán)的房子，他也一定是住宅性質(zhì)的房子，不可能是商辦。如果說它是有70年商辦，肯定是違反了國家的法律法規(guī)了。
業(yè)主王先生：我們認定的房屋的本性就是住宅，這個也不是我們認定的，當(dāng)時我們買這個房子的時候，實際上是政府的相關(guān)部門都有相關(guān)的文件，比如說預(yù)售，包括我現(xiàn)在的購房合同上都是認定成是住宅。我們只是希望通過我們正常的這種權(quán)益的維護，然后恢復(fù)它。
專家：或因不動產(chǎn)登記制度設(shè)計不夠細致導(dǎo)致出現(xiàn)矛盾
造成國瑞·紫金臺業(yè)主們困境的原因到底在哪兒?昨天，記者聯(lián)系北京市住建委，對方回復(fù)稱已經(jīng)得知此事，正在調(diào)查。
廣東外語外貿(mào)大學(xué)土地法制研究院副院長高飛說，從目前掌握的材料來看，出現(xiàn)這種狀況的原因可能有兩個：“可能一個重要的方面就是不動產(chǎn)登記制度的立法的不細致，因為它沒有把各種不同內(nèi)容的建設(shè)用地使用權(quán)分別作出規(guī)定，而是放在一個大的、總的土地政策中，因為這樣的話可能就導(dǎo)致了在理解上會產(chǎn)生一種誤解。同時呢，我也認為可能還會存在政府為了改革，其中有一些短期行為，就是說也要考慮到政策跟法律的銜接問題，不能朝令夕改，要讓民眾對權(quán)利的享有，有一個穩(wěn)定的預(yù)期，這個也是非常重要的。”
高飛表示，如果上面這種分析成立，那么，解決這300戶業(yè)主遇到的難題，有兩種可能的路徑：“第一個方面就是細化不動產(chǎn)登記內(nèi)容。這個事情明顯是一個不動產(chǎn)分層利用的問題。但在不動產(chǎn)分層利用的時候，最好能夠分層登記，因為不同內(nèi)容的建設(shè)用地使用權(quán)，屬于不同的建設(shè)用地使用權(quán)，盡管它建在同一個建設(shè)用地之上。如果我們對這個不同的建設(shè)用地使用權(quán)在不同層次上的使用期限作出明確的登記，那就可以避免在理解的時候產(chǎn)生混淆，第二個方面呢，我覺得可能要處理好政府決策跟法律規(guī)定之間的關(guān)系，政府要嚴(yán)格的依法辦事，在法律有明確規(guī)定的時候，必須尊重法律的規(guī)定。”
