2019年以來的三場土地拍賣，讓低迷了兩年多的蘇州樓市一掃陰霾，尤其是2月22日的第三場土地拍賣會，蘇州一日攬金近百億。不過，從市場層面來看，蘇州樓市成交情況并未得到改善。
克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年2月蘇州市區(qū)商品住宅新增供應(yīng)面積僅0.42萬平方米，環(huán)比下滑99%;成交面積約32萬平方米，環(huán)比下滑55%。
曾經(jīng)“樓市四小龍”之一的蘇州，2016年因土地價格和房價齊升刷足了存在感。但在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策之下，一直堅挺的蘇州樓市不得不通過打折促銷來實現(xiàn)去化，曾經(jīng)的地王也遲遲未能入市。
一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷負責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報記者，土地市場一向是樓市的風(fēng)向標(biāo)，土地市場的回暖，預(yù)示著開發(fā)商信心回歸。“蘇州高價地已經(jīng)遍布全城，更多高地價樓盤將在今年陸續(xù)上市，其銷售情況也將很大程度影響接下來的土地市場走勢，土拍熱度的持續(xù)性仍舊有待觀察。”克而瑞機構(gòu)蘇常片區(qū)總經(jīng)理戈文問說。
樓市降價促銷
在嚴(yán)厲的限購政策下，除了個別限價項目受到市場熱捧，目前不少蘇州的新樓盤去化情況并不理想，尤其是在供應(yīng)量較大的區(qū)域。
以蘇州高新區(qū)的滸關(guān)板塊為例，在此前的土地拍賣中，該區(qū)域吸引了多家開發(fā)商競拍，導(dǎo)致在建項目較多，目前已經(jīng)是蘇州新供應(yīng)項目最多區(qū)域之一。
前述開發(fā)商營銷負責(zé)人對經(jīng)濟觀察報透露，該板塊目前有十幾個新盤在售，同質(zhì)化較為嚴(yán)重，“這些樓盤的地價都很高，在現(xiàn)在的市場很難賣出去。”
一家千億房企的蘇州公司負責(zé)人對經(jīng)濟觀察報記者表示，當(dāng)前蘇州新區(qū)的滸關(guān)板塊商品住宅市場競爭激烈，大約有15個樓盤將陸續(xù)入市。
首開金茂熙悅項目的銷售人員告訴經(jīng)濟觀察報記者，2018年底項目開盤時銷售均價為2.7萬元/平方米，但是為了快速回籠資金，項目進行了打折促銷，最后實際成交價格為2.5萬元/平方米。
由于第一批客戶是按照原價簽約，項目實施打折促銷措施后，“我們和原來那批客戶又重新簽訂了合同，把價格調(diào)到了兩萬五。”上述銷售表示。不過，項目售樓處的銷控表顯示，截止目前，上一次開盤還有不少房源在售。
這位銷售介紹，目前在售為尾盤，最小面積為99平方米，雖然打折促銷力度沒有原來大，但綜合算下來，優(yōu)惠折扣也在8%-10%左右。下一次開盤有小戶型面積，開盤時間大約為4月份、5月份左右。
該銷售還表示，目前開發(fā)商給購房者湊齊首付的時間最長為3個月，在往年樓市較為火爆的年代里，從繳納訂金到湊齊首付時間，往往只有7個工作日。首付時間的延長，一定程度也顯示了當(dāng)?shù)貥鞘腥セ瘔毫Α?/p>
此外，對于開發(fā)商來說，將首付時間延長至3個月，還寄希望于蘇州的人才新政能夠為項目帶來新的需求群體。據(jù)上述銷售介紹，高學(xué)歷人才如果想要在蘇州購房，選擇人才落戶方案，最快3個月即可落戶，在落戶前繳納購房訂金即可。
按照蘇州限購政策，非本地戶籍需要繳納一年社保才能購房。該銷售表示，如果社保不足，可以先簽約，也能等待3個月左右時間，以讓客戶繼續(xù)補齊社保。這無疑是為沒有購房資格的購房者提供了一種突破限購的解決方案。
由金茂、首開等6家開發(fā)商合作開發(fā)的一個剛需項目，折扣力度同樣不遜色。據(jù)該項目銷售人員介紹，一套總價約為321萬元人民幣的住宅，現(xiàn)場認購即可享受2個點的折扣，首付30%享受3個點折扣，7天內(nèi)付清首付在此基礎(chǔ)上再優(yōu)惠3個點，綜合下來能給出8個點的優(yōu)惠。
也就說，這套房子折扣后的價格約為295萬，比此前總價下降了約26萬元。該銷售還透露，這只是基礎(chǔ)的折扣，如果有購房意向，可以繼續(xù)向公司申請，最多能享受超過10個點的折扣。
前述開發(fā)商營銷負責(zé)人分析說，蘇州新區(qū)房地產(chǎn)規(guī)劃較為混亂，土地供應(yīng)不合理，樓面價從每平米10000元到28000元不等，地價越高的項目銷售越困難，“最主要是市場需求不夠，買的人很少。”
除了打折促銷情況較為普遍，目前蘇州房貸利率也在悄然下滑。多位置業(yè)顧問對記者表示，目前蘇州首套房貸利率保持在基準(zhǔn)上浮20%左右，而去年一度最高上浮25%，已下調(diào)了約5%。對于二套房的購房者來說，如果首套房貸款已結(jié)清，可以享受首套房按揭利率。
一家開發(fā)商營銷總透露，其所在公司蘇州項目合作銀行為交通銀行，原來二套房按揭利率普遍上浮20%-25%，目前可以溝通到上浮18%甚至更低。“雖然下調(diào)幅度不是很大，但起碼有溝通的余地了。”
前述開發(fā)商蘇州公司總經(jīng)理表示，蘇州限購、限貸政策仍無放松跡象，整體限制政策較為穩(wěn)定，但貸款利率方面有所下調(diào)，首套房貸款利率下調(diào)至18-20%。
落戶方面，老人投靠子女落戶政策寬松，取消子女落戶年限5年+的限制，取消“老人落戶后人均不低于18㎡”的限制，相對利好樓市。
土地市場冰火兩重天
2016年堪稱蘇州的地王年，各區(qū)樓面價頻頻刷新，土地市場競爭激烈，誕生眾多地王。不過，隨著調(diào)控的不斷深入，當(dāng)年的地王遲遲未能入市。據(jù)一些房企管理人員預(yù)測，今年蘇州將有一批地王項目入市。
2016年9月，蘇州迎來限購后首場土拍，仁恒以20.67億元總價獲得蘇地2016-WG-46號地塊，樓面單價38745.33元/平方米，溢價率81.03%，刷新區(qū)域地王紀(jì)錄。仁恒拿地后，進度十分緩慢。一直到2018年6月，住宅項目方案批前公示才公布。
如今兩年多時間過去了，仁恒地王仍未入市。經(jīng)濟觀察報記者近日實地走訪了該地塊，發(fā)現(xiàn)項目住宅部分已經(jīng)開工。據(jù)現(xiàn)場一名工人介紹，春節(jié)前施工隊一直在進行土地平整工作，剛把樁打下去，春節(jié)后才開始挖土。
項目現(xiàn)場公示資料顯示，該地塊北區(qū)住宅部分于2018年9月份開工，預(yù)計2020年7月完工。而項目的商業(yè)地塊今年1月公布了建設(shè)工程規(guī)劃批前公示，并未開工，靠近干將東路一側(cè)為停車場，仍在正常使用中。
一邊是地王項目入市艱難，而另一邊則是土地市場持續(xù)高溫。蘇州房地產(chǎn)市場與土地城市進入冰火兩重天的境地。
2019年以來，蘇州已進行了三次大型土拍，第三次尤為火爆。2月22日，蘇地網(wǎng)掛【2018】7號公告掛牌的6宗宅地準(zhǔn)時開拍，總起始價80.32億元，地塊分布于平江新城、相城中心、獅山和木瀆等板塊。最終這一次土拍累計吸金98億元，地塊最高成交價格為40.7億元，最高成交樓面價為25813元/平方米，最高溢價率為42.78%，最高競價輪次為77輪。
戈文問表示，2019年的第三場土拍呈現(xiàn)高溫狀態(tài)，對于蘇州樓市帶動作用也很明顯：“眾多房企拿地?zé)崆楦邼q，溢價率整體較高。土地市場的回暖，也帶動了樓市的復(fù)蘇，2月下旬很多樓盤來人量明顯增加。”
前述營銷負責(zé)人透露，在種種高壓之下，市場依然有起色，一方面是客戶看房的積極性相對有所提高;另一方面是新房都卯足勁開始入市。據(jù)悉，近期蘇州多數(shù)開發(fā)商推盤計劃，3月份蘇州市區(qū)預(yù)計開盤加推20多個項目，其中第一次開盤的項目近10個。
1-2月，蘇州一手房成交量與成交價格同比2018年均有所上漲，春節(jié)過后，返城置業(yè)人數(shù)有一個小高潮，加之近期蘇州土地市場火熱，多宗優(yōu)質(zhì)地塊高溢價成交，帶動市場有一定的回暖，成交表現(xiàn)較好。
