從“租售并舉”政策風(fēng)口下的寵兒，到“租金貸”陰影下多家品牌資金鏈接連斷裂，長租公寓行業(yè)的2018在不斷動蕩中趨于沉寂。
2019年以來，資本動作頻頻的蛋殼公寓似乎令人看到了長租公寓行業(yè)復(fù)蘇的趨勢，3月1日，蛋殼公寓獲得了由老虎環(huán)球基金與螞蟻金服聯(lián)合領(lǐng)投、多家資本跟投的5億美元融資，估值超過20億美元，而在此前的1月17日，蛋殼公寓以2億美元的價格收購愛上租，完成了國內(nèi)長租公寓行業(yè)最大的收購案。
不僅僅是蛋殼，多位業(yè)內(nèi)人士透露，目前長租公寓的創(chuàng)業(yè)品牌中，大部分頭部玩家都在與資本進(jìn)行深入溝通接觸或是儲備發(fā)行融資產(chǎn)品，2019年可能會是長租公寓頭部品牌融資的集中爆發(fā)期。
國內(nèi)集中式長租公寓排名前十的某長租公寓品牌CEO表示，“像我們，在談的資本不少，問題的關(guān)鍵在于我們希望拿到更合理的估值。”
與資本積極接觸的金字塔頂不同，尾部、中段的長租公寓品牌已經(jīng)開始直面成本及盈利問題，一些小型、地方性的長租公寓創(chuàng)業(yè)品牌甚至在悄無聲息消失，在頭部玩家迎接“春天”的同時，他們正在遭遇寒冬。
“半年時間換了兩個二房東”
“各位親愛的租戶，由于經(jīng)營問題，‘住好’公寓將于3月10日完成房屋交接工作，屆時將由新的運(yùn)營方與各位簽訂租房合同，請各位積極配合。”剛過完春節(jié)假期回到杭州，柳馳就收到了公寓的房屋交接通知，這讓他有些哭笑不得。
2018年8月中旬，柳馳通過網(wǎng)上平臺找到了現(xiàn)在所居住的一居室，價格、位置、裝修都符合他的要求，于是，他以3300元/月的價格與當(dāng)時名為“易客來”的品牌公寓運(yùn)營商簽訂了一年租房合同，并繳納了一個月的押金。
然而，就在住進(jìn)公寓半個多月后，柳馳收到了首次房屋交接通知，通知告知，由于易客來公寓的投資人停止注資，公寓旗下資產(chǎn)被轉(zhuǎn)賣給了住好公寓。住好公寓在2018年9月與柳馳簽訂了一份新的合同，并向他提出，房租價格保持每月3300元不變，但住好公寓將額外征收200元每月的管理費(fèi)用和公共區(qū)域清潔費(fèi)用。
考慮到搬家以及時間成本等問題，柳馳接受了住好公寓提出的200元額外費(fèi)用，“公共區(qū)域其實都是物業(yè)打掃的，我知道這是變相漲價，但是周圍的一居室我也看過，裝修差不多的，價格大部分都在3600元以上，所以還在接受范圍之內(nèi)。”
他沒有想到的是，已經(jīng)額外征收200元費(fèi)用的住好公寓在短短半年時間又換了下家，“3500一個月的話，和周圍普通的一居室價格已經(jīng)差不多了，我租這個房子就是看中價格比較低，雖然面積小一點，但是裝修還不錯，如果新來的運(yùn)營方還要加錢，可能就不合算了。”
柳馳的遭遇并不算常見，但也絕非個例，根據(jù)明源地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，2018年，國內(nèi)長租公寓的關(guān)店率為3.6%，而類似易客來、住好這樣區(qū)域性的小型分散式長租公寓品牌的關(guān)店率遠(yuǎn)超這一數(shù)值。
杭州豪世華邦的一位片區(qū)經(jīng)理表示，以杭州為例，許多小型分散式長租公寓實際上都是由原本的一些中小中介機(jī)構(gòu)衍生而來，“我比較了解的就有三家，目前有一家也已經(jīng)做不下去了，很簡單的一點，像自如、蛋殼這樣，他們有標(biāo)準(zhǔn)化的裝修、有一整套的成本控制，鋪起規(guī)模來，成本是可控的，小中介做不到這一點，當(dāng)你想學(xué)別人擴(kuò)展房源，有時候突然資金就失衡了。”
記者此前在北京租住過的一個小型品牌公寓也遇到了同樣的問題，該品牌公寓的一位負(fù)責(zé)人告訴記者，一開始，該品牌只做開發(fā)商精裝修的房源，這樣只需要再進(jìn)行小規(guī)模的再裝修，就可以作為公寓出租，然而，從2018年9月開始，該品牌一口氣接手了一批新小區(qū)的房源，高昂的裝修成本以及居高不下的空置率一下將資金鏈拖垮。“現(xiàn)在一直在退出項目，我已經(jīng)在另謀出路了”。
多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，尾部的區(qū)域型小品牌既無法拿到強(qiáng)有力的融資，也沒有相應(yīng)的綜合運(yùn)營能力，在市場競爭愈發(fā)激烈、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、頭部企業(yè)開始大規(guī)模整合的大環(huán)境下，類似的情況或許會在未來集中爆發(fā)。
資源集中的整合時代
“可以看到，2018年，整個行業(yè)在融資方面幾乎是停滯的，只有少數(shù)幾家獲得了資本青睞，和2017年形成鮮明的對比，但是經(jīng)過了一年的擴(kuò)張和發(fā)酵，今年可能是融資集中爆發(fā)的時候。”前述長租公寓品牌CEO認(rèn)為，2019年的長租公寓行業(yè)將吸引更多的資本進(jìn)入。
2017年是長租公寓行業(yè)迎來資本高度關(guān)注的一年，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，在這一年里，接近20個長租公寓品牌發(fā)布了融資產(chǎn)品或是獲得了機(jī)構(gòu)融資，十余個品牌單次融資超過億元，長租公寓行業(yè)總?cè)谫Y額超過400億元。而到了2018年，僅自如、蛋殼、樂乎等數(shù)個品牌獲得了融資，總額不超過50億元。
失去了“租金貸”這一迅速收獲資金回報的金融產(chǎn)品后，獲取場外融資的能力成為下一階段長租公寓品牌的勝負(fù)手。
前述長租公寓品牌CEO向記者透露，經(jīng)過2018年的各類事件“洗禮”，資本對投資長租公寓品牌的各方面要求顯著提高，“你的規(guī)模、團(tuán)隊情況、不同需求層次的卡位情況、商業(yè)模式等等，了解的點越來越全面、細(xì)致。”
蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖對記者表示，2019年的長租公寓市場將發(fā)生一些新的變化，資本將更關(guān)注頭部企業(yè)，“隨著長租公寓行業(yè)發(fā)展進(jìn)入到深水區(qū)，行業(yè)資源、資本、業(yè)務(wù)等均開始向頭部企業(yè)集中，整個行業(yè)也可能進(jìn)入到一個全新的整合階段。”
高靖認(rèn)為，長租公寓行業(yè)已經(jīng)從野蠻增長向精細(xì)化運(yùn)營轉(zhuǎn)變，行業(yè)頭部企業(yè)通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、規(guī)?；?jīng)營，提高效率，有利于促進(jìn)住房租賃市場穩(wěn)定規(guī)范發(fā)展。同時，將打破單一住房租賃機(jī)構(gòu)對市場的壟斷，讓整個行業(yè)競爭格局更加均衡，走向健康有序、高層次發(fā)展的階段。
資本看中頭部企業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，長租公寓品牌自身也需要更多的資金“輸血”，2018年末，由杭州鼎家開始，多家中型長租公寓品牌漸次拉開了資金鏈斷裂的爆雷大幕，近日，熊貓公寓又被傳出面臨資金困境，對長租公寓而言，資金鏈就是生命線。
樂乎城市青年社區(qū)CEO羅意認(rèn)為，在長租公寓行業(yè)，需要通過持續(xù)拓展業(yè)務(wù)量級、提升綜合能力才能“活下去”，必須在量級上持續(xù)奔跑才能保證話語權(quán)。
而想要推動量級的增長，需要源源不斷的資金支持，多位業(yè)內(nèi)人士對記者表示，在業(yè)主眼中，長租公寓的品牌價值并不重要，在房源的爭奪戰(zhàn)中，只有實際給出的價格才是大多數(shù)業(yè)主所看重的，有了融資的長租公寓品牌，自然能夠拿到更多的房源。
前述長租公寓品牌CEO稱，接下來中型品牌努力的方向是成為食物鏈的上層，“一個很簡單的結(jié)論是，長租公寓行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的時代已經(jīng)揭幕了，接下來，二八效應(yīng)會加劇，像蛋殼吃掉愛上租，排名前列的一批會持續(xù)發(fā)力，如果沒有資金跟上，只會被吃掉。只有有資金，才能規(guī)?；?，只有規(guī)模化，你才能去談效益，你才能去吃別人，這就是邏輯。”
