2月12日，萬達(dá)售賣旗下百貨資產(chǎn)，再次登上頭條，可以說，近年來萬達(dá)頻頻拋售旗下地產(chǎn)項目，把地產(chǎn)的“重資產(chǎn)”瘦身轉(zhuǎn)型到“輕資產(chǎn)”的決心可謂是義無反顧。早在2014年7月，朗詩集團(tuán)(00106.hk)獲取首個小股操盤項目，即正式向資產(chǎn)輕型化方向轉(zhuǎn)型。在此之前，朗詩開發(fā)項目均百分百持股且親自操盤。“但從2014年底開始，朗詩所操盤項目的股東權(quán)益從100%下降到30%以下，近九成項目是通過收并購、委托開發(fā)及參股等形式獲取的，平均權(quán)益占比僅25%。”朗詩集團(tuán)對《投資者網(wǎng)》表示。
規(guī)模掉隊
據(jù)公開資料，朗詩集團(tuán)創(chuàng)立于2001年12月24日，是一家從事綠色科技地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的專業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)公司。旗下包括綠色地產(chǎn)開發(fā)、長租公寓、養(yǎng)老服務(wù)、綠色金融、物業(yè)服務(wù)、綠色裝飾、綠色建筑設(shè)計等領(lǐng)域;業(yè)務(wù)范圍包括遍及北京、上海、深圳、天津、等全國三十多個主要城市，以及美國主要一線門戶地區(qū)。集團(tuán)于2013年8月成功收購香港上市公司深圳科技(00106.HK)股權(quán)，更名為朗詩綠色地產(chǎn)有限公司。同年底，朗詩銷售回款超100億，總資產(chǎn)達(dá)200億，2014年朗詩獲中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)第51名。
然而朗詩近幾年來在追求 “輕資產(chǎn)” 轉(zhuǎn)型的同時，銷售業(yè)績和規(guī)模卻是逐年在“掉隊”。根據(jù)克爾瑞在2016年、2017年和2018年公布的中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100的榜單來看，朗詩的排名逐年的在下降，2016年的銷售額排名為53位， 2017年為66位，到了2018年變?yōu)?8位。另據(jù)克爾瑞2018年中國房企TOP100的1-12月份銷售業(yè)績表顯示，1-12月份朗詩集團(tuán)的銷售流量金額為381.3億元，僅完成2018年銷售目標(biāo)460億元82.89%。
值得一提的是，上交所在2018年12月24日披露的信息顯示，朗詩集團(tuán)擬發(fā)行的“中山證券-東興企融-朗詩寓長租公寓一期資產(chǎn)支持專項計劃”被上交所中止審查。該債券品種為資產(chǎn)支持證券-ABS，發(fā)行規(guī)模為7，87億元，承銷商/管理人為中山證券有限責(zé)任公司。對于擬發(fā)行長租公寓的ABS專項計劃受阻以及全年的銷售業(yè)績未達(dá)預(yù)期，是否會對朗詩2019年的戰(zhàn)略布局帶來一些影響?對此，朗詩集團(tuán)對《投資者網(wǎng)》表示，“對于2018年集團(tuán)銷售業(yè)績未達(dá)預(yù)期目標(biāo)，朗詩集團(tuán)認(rèn)為：規(guī)模不是朗詩發(fā)展最重要的指標(biāo)。目前，朗詩的業(yè)務(wù)已經(jīng)從地產(chǎn)延伸到長租公寓、養(yǎng)老服務(wù)、綠建設(shè)計、物業(yè)服務(wù)、綠色裝飾、地產(chǎn)金融等非地產(chǎn)領(lǐng)域?？陀^因素方面，朗詩的項目集中在長三角一二線城市的核心地段，受調(diào)控影響較大，影響了銷售回款。
主觀因素上，朗詩大力開展資產(chǎn)輕型化轉(zhuǎn)型與布局，秉承一貫的謹(jǐn)慎投資態(tài)度，在權(quán)益方面投入不大，可供銷售的權(quán)益增加不多”。而對于去年年底發(fā)行長租公寓的ABS專項計劃被上交所中止審查的相關(guān)問題，朗詩集團(tuán)表示，“由于涉及長租公寓問題公司近期會有跟進(jìn)操作，暫不方便回復(fù)。”
拓展合作開發(fā)
據(jù)《投資者網(wǎng)》了解，2019年，朗詩已多次與多個企業(yè)合作共同拿地開發(fā)項目。
1月27日，朗詩集團(tuán)公告稱，全資附屬蘇州朗敘管理咨詢有限公司與無錫新力力創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司聯(lián)合以底價約人民幣16.6億元，競得無錫濱湖區(qū)許舍XDG-2018-39號地塊。朗詩于該項目占股比例為45%。
2月15日，朗詩集團(tuán)全資附屬公司西安朗詩銘與百瑞信托訂立協(xié)議，合作開發(fā)西安名京持有的目標(biāo)地塊，西安朗詩銘對目標(biāo)股權(quán)及信托債權(quán)進(jìn)行回購，最高金額上限為人民幣6億元。據(jù)公告，西安名京將設(shè)立目標(biāo)公司以開發(fā)目標(biāo)地塊項目，目標(biāo)公司設(shè)立后，西安名京將向西安朗詩意轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司100%股權(quán)。百瑞信托收購西安朗詩銘持有的西安朗詩意49%股權(quán)及進(jìn)行債權(quán)融資。
2月21日，朗詩集團(tuán)全資附屬公司南京朗銘、西安朗詩銘、項目公司西安嘉鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及南京洛德德寧房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)(以下簡稱“德寧房產(chǎn)”)訂立協(xié)議。德寧房產(chǎn)同意透過收購銷售股份投資于項目公司持有的標(biāo)的項目。西安朗詩銘持有項目公司全部股權(quán)，項目公司的注冊資本為人民幣20，000，000元，實(shí)繳人民幣20，000，000元全由西安朗詩銘繳納。完成銷售股份轉(zhuǎn)讓后，項目公司將不再是朗詩綠色集團(tuán)的附屬公司，將由集團(tuán)擁有30%及由德寧房產(chǎn)擁有70%(1.4億元)而被視作朗詩集團(tuán)合營公司，項目公司的業(yè)績將不再合并至集團(tuán)財務(wù)報表。當(dāng)標(biāo)的項目銷售率達(dá)到95%且全部回款或自德寧房產(chǎn)投資款交割日起滿二十二個月之日，西安朗詩銘同意對銷售股份及德寧房產(chǎn)股東貸款進(jìn)行回購，最高金額上限為人民幣2.8億元。
采取轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式，頻頻通過合作方式拿地開發(fā)項目，是否是朗詩2019年的主要戰(zhàn)略布局呢?對此，朗詩集團(tuán)對《投資者網(wǎng)》表示，“朗詩已經(jīng)不是一個運(yùn)行在舊軌道上的公司，朗詩的重點(diǎn)考核標(biāo)準(zhǔn)是拓展合作項目、收入類型、服務(wù)性收入等。朗詩2018年實(shí)現(xiàn)了凈利潤超過85%顯著增長(2017年：人民幣7.2億元)，朗詩的“資產(chǎn)輕型化”轉(zhuǎn)型，是利用朗詩的差異化產(chǎn)品技術(shù)、品牌和管理能力，與金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商及其他資源互補(bǔ)型企業(yè)合作，大力開展小股操盤、合作開發(fā)、委托開發(fā)等資產(chǎn)輕型化的業(yè)務(wù)模式，使得朗詩在獲得股權(quán)投資收益的同時，也能獲得管理和技術(shù)服務(wù)的收益。朗詩在2014年開始實(shí)施資產(chǎn)輕型化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以“小股操盤”的模式分散經(jīng)營風(fēng)險、回籠資金以提升資金周轉(zhuǎn)率及增加超額分成收益，目前，朗詩的凈負(fù)債率僅為47.2%(截止2018年6月30日)。”
關(guān)于土地儲備方面，朗詩集團(tuán)表示，2018年整個中國房地產(chǎn)銷售額超過15萬億，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入峰值期，而金融監(jiān)管從嚴(yán)、房企資金面普遍承壓，朗詩的綠色差異化競爭優(yōu)勢和品牌效應(yīng)將日益突顯，從而給朗詩帶來更多機(jī)會。2019年，朗詩將堅持差異化產(chǎn)品競爭優(yōu)勢和小股操盤的商業(yè)模式，加大長租公寓、城市更新等存量資產(chǎn)領(lǐng)域的投入，仍將以資產(chǎn)輕型化方式進(jìn)行土地儲備。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，朗詩集團(tuán)憑借它在綠色地產(chǎn)等領(lǐng)域的探索，它的一些理念和技術(shù)因素是其他房企不能比的，從它本身這個企業(yè)來講，這兩年的規(guī)模一直都沒有做大，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型做一些輕資產(chǎn)和做一些合作開發(fā)，其實(shí)這也是它的一個方向，這個能有助于它的項目的快速擴(kuò)張。
關(guān)鍵詞： 朗詩集團(tuán) 輕資產(chǎn) 轉(zhuǎn)型
