“房價(jià)是從去年11月份開始逐漸上升，并非網(wǎng)傳的一夜之間房價(jià)瘋漲。確實(shí)有部分業(yè)主受樓市回暖消息提價(jià)，但對于具有真實(shí)賣房和買房需求的人來說，雙方會談成合理價(jià)位。”首爾甜城一期鏈家一位中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。這位人士還建議購房者辨證看待當(dāng)前各類文章對房價(jià)的判斷。
自2018年年底以來，燕郊樓市開始回暖。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查，不少臨近規(guī)劃中地鐵的二手房漲幅在2000-4000元/平方米之間。受回暖催動，二手房業(yè)主開始漲價(jià)或惜售。而受本輪回暖影響，炒作之風(fēng)再次席卷當(dāng)?shù)貥鞘?。包括部分有關(guān)當(dāng)?shù)叵拶徦蓜拥膫髀勗俅未来烙麆印?/p>
中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，燕郊樓市本身的市場利好的確出現(xiàn)，包括最近通州與北三縣協(xié)同發(fā)展以及地鐵建設(shè)的預(yù)期等。但他擔(dān)心的是，從市場發(fā)展看，隨著金九銀十逐漸褪色。春節(jié)期間市場成交冰封，3月份必然會積蓄大量的購房客戶。這種情況下，炒作更有可能會影響市場。“當(dāng)然，這些炒作主要是在當(dāng)?shù)胤績r(jià)的確下跌不少的基礎(chǔ)上，再加上很多人對政策放松開始出現(xiàn)預(yù)期，害怕錯(cuò)過上漲。包括北三縣利好不斷，也的確給了購房者信心。”
業(yè)主惜售
“2月28日晚上有一個(gè)急售的房子，家里人生病需要用錢，八點(diǎn)多掛上來，十點(diǎn)多就賣掉了。”安居客一位銷售稱。當(dāng)然，中介口中的這套急售房源總價(jià)僅50萬，單價(jià)約為1.25萬。
自2018年11月以來，受地鐵規(guī)劃以及通州與北三縣協(xié)同規(guī)劃利好不斷傳出影響，沉寂了近兩年的燕郊樓市迅速回暖。貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫顯示，2018年10月，燕郊二手房成交均價(jià)僅為16722元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房成交均價(jià)已經(jīng)漲為18416元/平方米，2019年1月，二手房成交均價(jià)已達(dá)到18805元/平方米。而據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，2018年12月燕郊二手房均價(jià)18416元/平方米，2019年1月二手房均價(jià)18802元/平方米;2月二手房均價(jià)19669元/平方米。除了二手房，燕郊一手房單價(jià)普遍都在2萬元之上。
市場回暖最直接的體現(xiàn)是成交量上漲，但房價(jià)并未傳言中“夸張”。據(jù)鏈家APP數(shù)據(jù)顯示，最近90天內(nèi)，燕郊共計(jì)成交房源550套。以“首爾甜城一期”為例，鏈家的成交數(shù)據(jù)顯示，2018年12月至今，該小區(qū)面積為70-90平方米的同類型(2室)成交房屋共計(jì)16套，其中2018年12月成交7套，2019年1月成交9套。2018年10月(市場最低點(diǎn))，該小區(qū)成交均價(jià)在16900-22858元/平方米區(qū)間內(nèi)。而2019年1月成交均價(jià)在17645-20827元/平方米區(qū)間內(nèi)。最新一套成交于1月30日，成交均價(jià)為20827元/平方米。整體而言，房價(jià)基本穩(wěn)定;以“港中旅·海泉灣”為例，該小區(qū)位于燕郊燕順路國道，鏈家提供的小區(qū)均價(jià)是20703元/平方米。鏈家的成交數(shù)據(jù)顯示，2018年12月至今，該小區(qū)面積為70-90平方米的同類型(2室)成交房屋共計(jì)7套，其中2018年12月成交4套，1月成交3套。2018年10月，該小區(qū)成交均價(jià)在17212-21522元/平方米區(qū)間內(nèi);2018年12月，該小區(qū)成交均價(jià)在17242-19222元/平方米區(qū)間內(nèi);2019年1月成交均價(jià)在20334-22686元/平方米區(qū)間內(nèi)。最新一套成交于1月31日，成交均價(jià)為22686元/平方米。房價(jià)略有攀升但并不明顯(未考慮其他成本因素)。其他小區(qū)也大多如此。
燕郊作為全國備受關(guān)注的小鎮(zhèn)，由于臨近北京，這里是不少投資客關(guān)注的重鎮(zhèn)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查，市場回暖之風(fēng)背后，投資客也再次蠢蠢欲動。同時(shí)，業(yè)主頻繁提價(jià)惜售。不少中介表示，誠意出售的業(yè)主并不多。與之相隨，各種瘋狂上漲以及限購放松等傳言煽動著當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>
“不同戶型和樓層的價(jià)位存在差異，從去年年底至今，大約每平方米均價(jià)漲了一兩千元，但并不像網(wǎng)上說的那樣夸張。”天洋城4代北區(qū)一位銷售人員表示。
炒作成分
“最近很多人關(guān)注燕郊市場波動，從目前市場走勢看，市場的確明顯出現(xiàn)了升溫的現(xiàn)象，而相比其他城市只見人氣不見價(jià)格波動，燕郊已經(jīng)出現(xiàn)了事實(shí)上的價(jià)格上漲。但需要正確認(rèn)識的是，過去2年，燕郊是全國房地產(chǎn)市場跌幅最明顯的城市。在目前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，燕郊作為一個(gè)五線城市具有很強(qiáng)的示范影響。”張大偉認(rèn)為，燕郊樓市確實(shí)回暖，但炒作可能對市場影響更為深遠(yuǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，燕郊樓市回暖確實(shí)具有一定的合理性。第一，此前燕郊房價(jià)跌幅很大，有上升空間;第二，最近燕郊有一些政策利好，比如，北京相關(guān)政府機(jī)關(guān)單位遷入通州，地鐵設(shè)施增加以及北三縣與通州的統(tǒng)一規(guī)劃等。這些政策利好會讓人們覺得燕郊的升值潛力是比較大的，也有人預(yù)計(jì)今后的政策會松動;第三，在上一輪房價(jià)大幅上漲時(shí)，燕郊就吸引了全國各地投資客。如今燕郊的房價(jià)相對之前有下跌，加上政策利好和靠近通州副中心的區(qū)位優(yōu)勢，燕郊的確又開始吸引著一些外地的投資者。
但楊紅旭也認(rèn)為，燕郊樓市炒作成分肯定是存在。“因?yàn)檠嘟嫉氖袌鲂星榫褪谴笃鸫舐洌@和目前某些自媒體、中介的夸大其詞、助長市場的行為緊密相關(guān)。具體來說，炒作從兩方面影響市場：一個(gè)是心理預(yù)期，一個(gè)是實(shí)際操作。心理預(yù)期方面，就是小部分人，尤其是中介和房地產(chǎn)交易的利益相關(guān)者，通過自媒體、朋友圈來夸大其詞進(jìn)行傳播，渲染這種房子賣得快、房價(jià)漲得快之類的市場信息;實(shí)際操作方面，他們會幫助這些買房人、投資者尋找房源，但有些中介也可能在市場中‘興風(fēng)作浪’，即中介可能會慫恿某些房東去提高賣價(jià)，從而使自己獲得更高的傭金。另外，有些大中介可能會壟斷銷售權(quán)、代理權(quán)，盡量地把房價(jià)提高，甚至通過信息不對稱的優(yōu)勢來制造緊張氛圍或者欺騙消費(fèi)者，讓這些買房人急于買房、高價(jià)買房。”
“市場確有回暖，但炒作肯定也會有，這兩塊兒是并行的。市場有回暖的跡象，一部分小業(yè)主包括中介機(jī)構(gòu)都在炒作燕郊的回暖，希望能把部分小區(qū)市場行情變成一個(gè)大行情。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅稱。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查，成交量以及房價(jià)上漲樓盤主要集中在規(guī)劃中的地鐵周邊，并非大范圍地區(qū)回暖。
楊紅旭認(rèn)為，2019的樓市的底部構(gòu)造比較復(fù)雜，即便目前燕郊樓市是暫時(shí)回暖了，也不能保證它就自此進(jìn)入到上升周期，有可能之后當(dāng)?shù)貥鞘羞€會再回落。因?yàn)槟壳叭珖拇蟛糠址康禺a(chǎn)市場都還是在下滑，全國政策總態(tài)勢依然是偏緊的。地方也不可能出現(xiàn)很明顯的一些刺激政策。所以，燕郊的房價(jià)只會是穩(wěn)住或者小漲，而不可能自此開始大漲。
張大偉也認(rèn)為，市場未來走勢核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標(biāo)是限購標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會變化，這些政策不變市場波動不會大。政策一旦變化，市場將出現(xiàn)明顯反彈。燕郊的小陽春已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)短期市場將出現(xiàn)一波上行，主要原因是超跌反彈，但再漲到之前高位的可能性不存在。
