透支的需求，缺錢的房企
郭峰(化名)供職于石家莊市某大型房產(chǎn)中介公司，春節(jié)假期雖然結(jié)束了好幾天，但他仍在老家享受著休閑時(shí)光。郭峰說：“過了年，房地產(chǎn)市場一般都需要有個(gè)恢復(fù)期，現(xiàn)在去上班也沒多少事兒可干，況且，市場已經(jīng)不如從前。”
始于2018年下半年的房地產(chǎn)市場調(diào)整仍在繼續(xù)，2019年1月的樓市表現(xiàn)依舊冷淡。截至2月13日，30家公布業(yè)績的房企合計(jì)銷售額同比下調(diào)了11%，龍頭房企業(yè)績下滑明顯;土地交易市場表現(xiàn)不佳，40個(gè)一二線城市1月賣地收入同環(huán)比陷入負(fù)增長;房企融資雖然大幅增長，但仍難完全緩解房企缺錢窘境。
這樣的市場環(huán)境下，1月份陸續(xù)召開的地方兩會(huì)，則以“三穩(wěn)”、一城一策作為新的回應(yīng)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來不排除部分城市的房地產(chǎn)政策出現(xiàn)微調(diào)，但要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的大原則不會(huì)改變。
01 市場遇冷 龍頭房企銷售額走低
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2月13日，有30家房企公布了1月份銷售額，合計(jì)銷售3189.4億元，比2018年同期的3574.76億元下調(diào)了11%。
克而瑞研究中心稱，1月，中國百強(qiáng)房企銷售規(guī)模較去年同期有所下滑，其中TOP50企業(yè)下滑幅度明顯，權(quán)益銷售規(guī)模較去年同期下滑10.7%。1月百強(qiáng)房企中有超3成房企的權(quán)益銷售金額同比下滑，特別是目前房企在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)相比去年大幅提升的情況下，整體的銷售表現(xiàn)仍不盡如人意。在這些房企中，有13家房企的權(quán)益銷售金額降幅超30%，22家房企的降幅在30%以內(nèi)。
三大龍頭房企的銷售額出現(xiàn)了大幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，1月，萬科合同銷售金額為488.8億元，恒大合約銷售金額為431.7億元，碧桂園歸屬股東權(quán)益的合同銷售金額為330.7億元，三家當(dāng)月銷售額均同比負(fù)增長近30%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯表示，1月房企銷售數(shù)據(jù)放緩的原因，除市場本身退燒外，與2018年1月份有2017年的大量銷售結(jié)轉(zhuǎn)也有關(guān)系。龍頭房企的業(yè)績放緩，則很大程度是受三四線城市樓市逐漸退燒的影響。
1月的整體銷售情況雖不佳，但仍有部分企業(yè)表現(xiàn)突出，如中海、新力、華發(fā)等?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，這些房企業(yè)績出現(xiàn)同比上升，主要與部分企業(yè)將2018年認(rèn)購數(shù)據(jù)延遲到今年1月簽約確認(rèn)、布局三四線城市受益、企業(yè)降價(jià)跑量有關(guān)。
張大偉稱，2018年是房地產(chǎn)行業(yè)刷新歷史記錄的一年，標(biāo)桿房企市場占有率繼續(xù)提高，大部分房企的銷售額都上漲了超三成。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房企業(yè)績?cè)鲩L逐漸乏力，多家龍頭房企都表現(xiàn)疲軟。從2019年后續(xù)趨勢看，一二線城市繼續(xù)低迷，三四線城市會(huì)退燒，除非出現(xiàn)大規(guī)模政策變化，否則大部分房企將面臨銷售額同比停滯甚至下調(diào)的可能。
02 土拍轉(zhuǎn)冷 房企大幅融資補(bǔ)血
在樓市降溫后，土地市場也跟著轉(zhuǎn)冷。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月40個(gè)一二線城市賣地2525.9億元，比2018年同期下調(diào)15.4%，環(huán)比下調(diào)32.4%。張大偉稱，整體看，近幾個(gè)月熱點(diǎn)城市土地成交額同比漲幅放緩，平均土地溢價(jià)率上，40個(gè)城市中有32個(gè)城市溢價(jià)率下調(diào)，熱點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率基本降至10%左右。
中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份全國300個(gè)城市共成交土地1958宗，環(huán)比減少43%，同比減少1%;成交土地面積8191萬平方米，環(huán)比減少41%，同比減少3%。全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為2000元/平方米，環(huán)比減少6%，同比減少19%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價(jià)為3506元/平方米，環(huán)比減少8%，同比減少26%。
有業(yè)內(nèi)人士指出，1月的土地市場降溫，一方面受臨近春節(jié)的影響，企業(yè)拿地節(jié)奏放緩;另一方面則是市場整體降溫，土地流標(biāo)現(xiàn)象增多，對(duì)房企心態(tài)造成影響，致使拿地積極性下降。
除了樓市進(jìn)入調(diào)整期，張大偉認(rèn)為，監(jiān)管部門對(duì)信托等資金管理嚴(yán)格，也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎。從2016年“930新政”開始，全國一二線城市對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了嚴(yán)格調(diào)控，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，拿非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。
張大偉預(yù)計(jì)，整體看，2019年的樓市將繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格調(diào)控，大部分房企對(duì)土地市場的熱情會(huì)逐漸降低，搶地積極性與土地的溢價(jià)率有所降低，對(duì)非優(yōu)質(zhì)土地的定價(jià)亦走低。不過，為了加大銷售額，房企依然會(huì)在一二線城市集中拿地。
在償債高峰到來前，房企還在大力融資。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月份以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資計(jì)劃井噴，公布的數(shù)量達(dá)90多起，合計(jì)金額超過2100億元，刷新最近一年多以來的月度融資額新高。從2018年四季度開始，房企融資難度有所緩解，由于“缺血”過多，房企融資難度依然比較大。
1月，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)790億元，環(huán)比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。該研究院認(rèn)為，對(duì)房企來說，由于受到還債潮的集中兌付，這一輪融到的資金基本用于還債，眼下保命大于發(fā)展，現(xiàn)金流重于利潤，快速回款仍然是2019年房企最緊要的事情。
03 地方定調(diào) 或出現(xiàn)局部寬松
樓市即政策市，調(diào)控政策的走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場有著直接影響。1月以來，各地相繼召開了地方兩會(huì)，不少城市對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了新的闡釋，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，各地有關(guān)房地產(chǎn)政策的兩會(huì)內(nèi)容及其他樓市政策多達(dá)68次。
張大偉分析，2019年的地方兩會(huì)，針對(duì)房地產(chǎn)市場的政策有幾個(gè)新特點(diǎn)，即棚戶區(qū)改造建設(shè)減少、一城一策房地產(chǎn)調(diào)控、“三穩(wěn)”等成為未來房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢，其中，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期成為最關(guān)鍵的政策方向。
“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，是2018年下半年以來房地產(chǎn)政策的主要基調(diào)，大部分省份的兩會(huì)對(duì)此都有明確提及，2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢。”張大偉也說，“穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌同樣也不是穩(wěn)定。”
張大偉預(yù)計(jì)，今年的樓市調(diào)控將逐漸出現(xiàn)寬松與收緊并存，不排除部分城市進(jìn)行政策微調(diào)，但要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的大原則不會(huì)改變，“只要房價(jià)不漲的城市，房地產(chǎn)政策都有松動(dòng)的可能。”
