國慶節(jié)后的一個多月時間，李平(化名)收到了5通來自杭州不同售樓處打來的電話，內容大體相似，“李小姐，我們現有XX套優(yōu)質房源，是否有興趣來看一下，不用搖號。”
李平雖工作、生活在上海，但在杭州樓市最火熱的階段也曾去看過幾個當地熱銷的項目，動了在杭州置業(yè)的心思，只是隨著搖號等樓市新政出臺便打消了這個念頭。從售樓處置業(yè)顧問熱情的語氣中，李平感受到，現在杭州樓市的氛圍與先前火爆時期的狀態(tài)已大不相同。
9月開始杭州樓市就已有了降溫的跡象，到10月，這一趨勢愈演愈烈，樓市甚至比當地天氣更早一步入冬。此前一直人流不斷的各大售樓處開始變得冷清，置業(yè)顧問們開始掏出手機，撥出一通通推銷電話。
的確，如今樓市的巨大反轉正在杭州悄然上演。據浙報傳媒(600633，股吧)地產研究院統(tǒng)計，2018年10月，杭州市區(qū)總計成交商品房7790套，為近20個月以來的成交新低。同時，商品房成交量也創(chuàng)下了近6年來的同期最差成績。“銀十”旺季成交不但不理想，甚至比2月這樣的淡季成交量還低，對于杭州而言實屬反常。
“流搖”危機
在杭州樓市成交明顯下降的背后，還有多個新開項目籠罩在去化困難的“沼澤”中無法自拔，甚至有“流搖”現象頻頻發(fā)生，與之前熱銷項目的“萬人搖”形成巨大反差。
從4月25日杭州首個項目搖號開盤至今，杭州的購房“搖號時代”已開啟半年有余，“流搖”也并非新鮮事。早在5月29日，杭州就出現了第一個“流搖”項目。位于臨安的“苕溪壹號”在當期開盤136套小高層房源，均價在19185元/平方米，由于登記人數不足，搖號中簽率高達256.60%。從此，杭州市臨安區(qū)的樓市持續(xù)降溫，相繼出現“流搖”樓盤。
值得注意的是，在9月之前，杭州“流搖”的項目主要集中在臨安和富陽，以及市區(qū)總價在千萬元以上的排屋別墅產品。但9月以來，新開項目“流搖”的頻率增加，“流搖”項目位置開始向市中心延展。到10月，甚至出現面積90平方米左右的剛改項目也陷入窘況。
例如，位于錢江新城江河匯流區(qū)的金隅中鐵諾德·都會森林，首次開盤226套房源，均價58865元/平方米，僅有194戶家庭登記。而位于蕭山市北板塊的新城瓂雋·公館，近期加推80套房源，均價31356元/平方米，最終申購家庭登記總數為零。
據網上公開數據不完全統(tǒng)計，截止到10月31日，杭州8月10盤“流搖”，9月“流搖”13盤，到了10月“流搖”的項目突破了20個。杭州從搖號開始至10月底，已有49個項目遭遇“流搖”。
據網上公開數據不完全統(tǒng)計，截止到10月31日，杭州8月10盤“流搖”，9月“流搖”13盤，到了10月“流搖”的項目突破了20個。杭州從搖號開始至10月底，已有49個項目遭遇“流搖”。
甚至在“流搖”的重災區(qū)還出現了同一項目先后兩次“流搖”的情況。碧桂園中梁·鳳鳴公館項目在10月13日開盤18套小高層房源，僅有17組客戶登記，中簽率達105.90%。隨后10月28日，該項目再次開盤21套同類型房源，情況更加冷清，最終僅有4組客戶登記，中簽率飆升至525.00%。
除了臨安，良渚板塊在經歷過融信瀾天和萬科未來城兩個“萬人搖”紅盤開盤后，區(qū)域內同類型產品去化遭遇重創(chuàng)。尤其是在售及待售的洋房和排屋類產品，中簽率一路走高。以中糧夢棲祥云為例，該項目首次開盤中簽率為16.9%，第二次開盤中簽率攀升至67.4%，而近期的一次加推已不再需要搖號。
除了“流搖”項目數量明顯增加，杭州還有一部分項目雖然并未“流搖”，但搖號中簽率有所提升。有公開數據統(tǒng)計，10月，杭州市區(qū)的新房搖號平均中簽率為67%，環(huán)比9月上漲了約16%，持續(xù)創(chuàng)下搖號新政以來的中簽率新高。
市場預期轉變
在政策松動及資金寬松背景下之下，杭州樓市自2015年起明顯回暖，2016年商品房月均成交同比大增45%，創(chuàng)歷史新高。隨后，受9月限購限貸等調控政策的影響，火爆的市場趨于穩(wěn)定。不過盡管2017年杭州的月均成交面積略降至126.7萬平方米/月，但仍處于歷史第二高水平。
2018年前4個月市場續(xù)熱后，公證搖號規(guī)定進入市場，整體局面依舊積極?？傻搅讼掳肽?，杭州購房者對市場的預期改變明顯，個別項目的去化危機，更是讓杭州樓市的氛圍急轉直下。
一位長期關注杭州樓市的業(yè)內人士認為，很明顯目前購房者的觀望情緒越來越濃，很多想出手的也會因為市場成交的下滑開始猶豫，同時“流搖”也在加速樓市降溫。在此背景下，配套不夠成熟、完善板塊的短板會更加明顯，面對購房者挑剔的眼光和謹慎的選擇會更加難過。預計在多重壓力積累下，房企的心態(tài)會有調整，甚至會對部分去化不理想的樓盤采取優(yōu)惠、促銷的手段。
據杭州某在售項目置業(yè)顧問透露，從9月開始，各大項目在開盤搖號后購房者的棄選比例也在增加。實際上，購房者哪怕搖到號，也不再一頭熱地下單購房，態(tài)度變得更加謹慎、理性，且更注重產品性價比。
“近期好多項目都很少人去登記，市場變化挺大的。我們作為購房者也會擔心遇到買完房子項目就降價的情況，所以打算再觀望一段時間。”購房者張先生表示。
據透明售房網數據顯示，杭州市自2018年4月開啟公證搖號以來，5月、6月需搖號新推樓盤占整體新推樓盤比例保持90%以上，市場參與積極度高;7月該比例降至85.2%，8月持續(xù)下跌，“金九”雖有所回升，但仍低于上半年水平。
與此同時，房企的市場預期也在改變。“當下杭州各板塊行情的變化，實際上都是大的市場預期改變之下的問題。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認為，房企原本指望價格放開，但在購房者的預期改變之后，限制的價格和市場實際價格差距迅速縮小，繼續(xù)等待變得失去意義，因此有部分開發(fā)商開始搶跑。
從克而瑞浙江區(qū)域發(fā)布的《2018年1~10月杭州房企TOP20》排行來看，萬科、濱江、綠城依舊占據流量銷售金額榜單的前三位，且TOP3房企排序較1~9月的流量榜單并未發(fā)生變化，整體頭部房企的集中度進一步提升。從9月開始萬科在杭州搶跑的動作就已經非常明顯，全力搶收，多個項目相繼入市為其確保江湖地位。而本地房企濱江則開盤果斷，一旦獲取預售直接開盤，概不拖延。
事實上，今年以來，杭州預售證申請節(jié)奏加快，同時發(fā)放速度也有所提升，下半年月均批準預售面積達129.1萬平方米，處于2015年以來的最高水平?？紤]到限價及市場降溫因素，加快開工、推盤、銷售成為了開發(fā)商當下較為理智的選擇。
據透明售房網不完全統(tǒng)計，11月杭州預計將有近30個樓盤推新房源，且全是住宅，而其中首次開盤的項目超過半數。
不過丁建剛判斷，市場預期的改變很難瞬間逆轉。加之房地產市場以外的宏觀經濟、貿易摩擦、股市、匯市等方面的影響，預計至今年年底，甚至明年年初的可預見的未來，房價上漲的可能性非常小，價格下跌或將是大概率事件。
