近日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院(財(cái)經(jīng)院)與聯(lián)合國(guó)人居署共同發(fā)布《全球城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告2018-2019：全球產(chǎn)業(yè)鏈：塑造群網(wǎng)化城市星球》(以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”)。報(bào)告指出，城市房地產(chǎn)泡沫是當(dāng)前全球城市經(jīng)濟(jì)泡沫的重要表現(xiàn)，房?jī)r(jià)過(guò)高或者過(guò)低對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升都有影響。
報(bào)告認(rèn)為，從全球城市經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)泡沫看，房?jī)r(jià)與城市競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)系的復(fù)雜性主要體現(xiàn)在：一方面，當(dāng)房?jī)r(jià)位于合理區(qū)間時(shí)，房?jī)r(jià)及其波動(dòng)會(huì)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科技創(chuàng)新以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)，進(jìn)而提高城市的競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高或者過(guò)低時(shí)，對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升都是不利的。
報(bào)告舉例稱，一些城市的競(jìng)爭(zhēng)力與房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了共同良性增長(zhǎng)，而一些城市過(guò)高或過(guò)低的房?jī)r(jià)則阻礙了城市競(jìng)爭(zhēng)力的提高。例如：20世紀(jì)80年代后，硅谷、曼哈頓、慕尼黑等地區(qū)在經(jīng)濟(jì)崛起的同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)也日益繁榮;90年代的日本東京、大阪等城市房?jī)r(jià)泡沫的破裂對(duì)城市發(fā)展產(chǎn)生了明顯的負(fù)面影響;進(jìn)入21 世紀(jì)，馬德里等房?jī)r(jià)瘋漲、爛尾樓嚴(yán)重積壓，也一度瀕臨破產(chǎn)，美國(guó)次貸危機(jī)中房地產(chǎn)衰退更是引起經(jīng)濟(jì)劇烈波動(dòng)，華沙、布達(dá)佩斯等東歐城市則陷入了低房?jī)r(jià)與城市經(jīng)濟(jì)停滯不前共存的不利困境。
報(bào)告認(rèn)為，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較強(qiáng)的馬太效應(yīng)，直接表現(xiàn)是房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)與房地產(chǎn)價(jià)格水平的正向關(guān)聯(lián)。作為馬太效應(yīng)的長(zhǎng)期結(jié)果，全球城市房地產(chǎn)呈現(xiàn)較強(qiáng)的兩級(jí)分化態(tài)勢(shì)。受馬太效應(yīng)的影響，高房?jī)r(jià)城市會(huì)日益偏離其基本的經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件，形成房地產(chǎn)泡沫。
以房?jī)r(jià)收入比為房地產(chǎn)泡沫的衡量指標(biāo)，將發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體城市和發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體城市進(jìn)行對(duì)比。無(wú)論發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體還是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與房?jī)r(jià)收入比均呈現(xiàn)正向關(guān)聯(lián)，即城市房地產(chǎn)價(jià)格越高，城市房地產(chǎn)的泡沫問(wèn)題越顯著。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體與發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體的城市房地產(chǎn)存在較大差別。以房?jī)r(jià)收入比 3-6 為城市房地產(chǎn)價(jià)格的合理區(qū)間，則發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體中較大比例的城市存在較高的房地產(chǎn)泡沫，而發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)泡沫相對(duì)較小。
報(bào)告指出，發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體較高的城市房地產(chǎn)泡沫差異意味著城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與其經(jīng)濟(jì)地理優(yōu)勢(shì)大幅偏離，但是，這些偏離并不意味著經(jīng)濟(jì)地理劣勢(shì)的城市可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。與之相反，只有經(jīng)濟(jì)地理優(yōu)勢(shì)較高的城市才有著更高的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，中國(guó)北京、印度孟買、阿聯(lián)酋的迪拜等城市莫不如此。
關(guān)鍵詞： 社科院 報(bào)告 房?jī)r(jià)
