記者從中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院獲悉，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心住房大數(shù)據(jù)項目組在2018年9月大數(shù)據(jù)房價指數(shù)(BHPI)監(jiān)測分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究，完成了2018年10月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》?！秷蟾妗凤@示，在諸多內(nèi)外因素的綜合作用下，一二線城市房價由微漲轉(zhuǎn)為小幅下跌，三四線城市房價漲速進一步回落至接近于零的水平。《報告》認(rèn)為，短期內(nèi)一二線城市房價穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進一步下降。少部分房價虛高嚴(yán)重的二三四線城市可能進入風(fēng)險釋放區(qū)域。
《報告》顯示，一線城市房價由緩漲變?yōu)槲⒔怠?018年初以來，北京、深圳房價均有所回升，上海繼續(xù)下降，廣州較快上漲。與2018年1月相比，2018年9月北京房價累計上漲5.48%，深圳房價累計上漲2.97%，廣州房價累計上漲9.3%，只有上海房價累計下跌5.58%。一線城市中，北上深三城房價水平由以前的大體接近，到差距逐步拉開。雖然一線城市房價已經(jīng)得到有效控制，但是一線城市房價穩(wěn)定嚴(yán)重依賴行政管控手段，市場扭曲程度較大。這主要具體表現(xiàn)在：在嚴(yán)厲的限購限貸政策作用下，大量中等及以上收入群體由購轉(zhuǎn)租，推動了住房租金的快速上漲;一線城市整體進入存量房市場，但相應(yīng)的配套制度并沒有跟進，二手房換房交易時間長、成本高，造成二手房市場流動性降低、配置效率下降;居民改善性住房需求受到嚴(yán)重抑制等。
與此同時，在各地政府嚴(yán)控住房投資投機、棚改貨幣化安置政策調(diào)整、市場短周期接近見頂?shù)纫蛩氐木C合作用下，準(zhǔn)一線及二線城市房價也由漲轉(zhuǎn)跌。與2018年8月相比，9月準(zhǔn)一線城市房價環(huán)比下跌0.01%，漲速比上月回落0.22個百分點。除蘇州外，重慶、天津、杭州房價均環(huán)比下跌。9月準(zhǔn)一線城市房價中位數(shù)比上月略降285元/建筑平方米。除天津比上月下降775元/建筑平方米外，其余各城市房價中位數(shù)與上月相比變化較小。曾為全國房價第一的杭州，9月房價中位數(shù)為31557元/建筑平方米，比上月下降475元/建筑平方米，房價水平居準(zhǔn)一線城市第一，全國第七。準(zhǔn)一線城市中，重慶房價中位數(shù)最低，為14113元/建筑平方米，比上月下降93元/建筑平方米。2017-2018年準(zhǔn)一線及二線城市的快速上漲，與一線城市住房投資投機需求溢出和三四線城市住房投資投機需求涌入有很大關(guān)系。房價在短時間內(nèi)的迅速上漲，使得房價與現(xiàn)階段當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨矫摴?jié)。一旦住房投資投機需求萎縮或受到政策抑制，房價可能會出現(xiàn)迅速下跌。天津房價在2018年出現(xiàn)了快速下跌，成都房價近期也有較快下跌。青島、武漢、西安等熱點二線城市房價也開始下跌，后期有可能復(fù)制天津、成都、廈門的房價走勢。
《報告》同時認(rèn)為，2016年以來，在貨幣化棚改等強力去庫存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低，這是近一年多來三四線城市房價持續(xù)快速上漲的重要原因。一二線城市價格上漲形成的三四線城市洼地效應(yīng)，也拉升了三四線城市房價。在房地產(chǎn)市場調(diào)控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調(diào)整、價格洼地填平的背景下，三四線城市房價漲速持續(xù)回落。同時，三四線城市商品住房雖然實現(xiàn)了快速出售去庫存，但在房價水平處于歷史高點的剌激下，住房庫存有望再度進入攀升通道。已經(jīng)售出住房的利用效率低，存量空置現(xiàn)象也較為嚴(yán)重。
值得注意的是，熱點城市住房租金由快速上漲到穩(wěn)中略降，租房市場規(guī)范發(fā)展的相關(guān)法規(guī)制度欠缺。《報告》分析，2018年8月至9月房屋租金止?jié)q，主要受到各地政府對租金上漲調(diào)節(jié)干預(yù)的影響。但另一方面，住房租賃市場立法滯后，相關(guān)市場規(guī)則欠缺，導(dǎo)致住房租賃市場秩序混亂，租房者權(quán)益得不到有效保護。少數(shù)企業(yè)利用資本杠桿爭搶房源壟斷市場，推高了北京、上海等租賃房源相對不足城市的租金。
《報告》分析認(rèn)為，從外部環(huán)境看，國際經(jīng)濟形勢復(fù)雜多變，外部不確定性顯著增加，短期內(nèi)將增強住房市場觀望情緒;從政策面看，“房住不炒”的方略在各方面得到進一步落實，這不僅對穩(wěn)定房價預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)放棄幻想轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式;從城市層級看，一線城市已經(jīng)進入存量房市場，受開發(fā)市場波動及商品房庫存變動因素的影響較小，二三四線城市一旦銷售不暢，住房庫存將再度增加，并反過來進一步增強房價下降壓力;從市場層面看，部分開發(fā)企業(yè)資金鏈較為緊張，為了生存采取降價促銷回籠資金策略，將對二三四線城市及一線城市遠(yuǎn)郊房價形成向下沖擊;從資金面看，隨著定向降準(zhǔn)等穩(wěn)健貨幣政策的實施，市場利率有所下降，預(yù)計首套房貸利率大幅上浮現(xiàn)象也將得到改善。但“大水漫灌”的現(xiàn)象暫不會出現(xiàn)?；谝陨弦蛩鼐C合推測，短期內(nèi)一二線城市房價穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進一步下降。少部分房價虛高嚴(yán)重的二三四線城市可能進入風(fēng)險釋放區(qū)域。
對此，《報告》建議，一是堅持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調(diào)控政策定力、穩(wěn)定房價預(yù)期;二是建立完善住房租賃市場相關(guān)制度，多渠道擴大重點城市租賃房源;三是加快推進住房供給側(cè)改革和長效機制建設(shè)。
