上述表格來源：新京報記者整理
多數(shù)租賃機構(gòu)背后都有資本入駐，為租賃機構(gòu)的規(guī)模擴張?zhí)峁┝速Y金支持。
“一線城市租金上漲”成為近日人們持續(xù)關(guān)注的熱點話題。8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確指出：“不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源”。在承諾后不久，租賃企業(yè)“哄抬房租”的行為卻依然存在。
近日，新京報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一套房源在3天內(nèi)被兩家公寓機構(gòu)爭相競價，最終從7000元/月抬至13000元/月。機構(gòu)在收房過程中，有意壓低初始報價，然后逐步提升租金，直至觸及市場租金的“天花板”。
抬價不止
壓低報價 再加價直至觸及“天花板”
在出租房源掛出后的三天內(nèi)，兩大公寓運營商將租金從每月7000元抬升到了13000元。
在租賃企業(yè)被約談之后，新京報記者再次調(diào)查了長租公寓收房的情況，以及時反映租賃企業(yè)整改情況以及真實的收房過程。
8月22日，記者將一套位于北京市東城區(qū)天壇公園附近的毛坯三居室提供給了我愛我家的工作人員，其給出的報價是7000元/月，與此同時，記者查詢鏈家網(wǎng)上正在出租的同小區(qū)同戶型的房源租金在每月9000-13000元之間。為了解真實的價格，此后，記者還將房源同時提供給了某中介旗下的長租機構(gòu)A和另一家長租公寓運營商機構(gòu)B。
8月22日上午10點57分，自稱是機構(gòu)A的工作人員主動將報價提升到8500元。在上述價格遭到拒絕后，36分鐘后，上述工作人員再次致電表示：“租金可以給到9000元/月，公司按時給你打錢，幫你裝修，幫你打理。”
12點10分，機構(gòu)A的收房員再次打電話稱，“我們可以給到9500元/月的價格。”當(dāng)記者表示不認(rèn)可此價格時，該收房員又稱，把這三居可以改成四居，最多給到11000元/月的“天價”，但是我們每年有一個月的免租期(每年需要留出一個月免費期，作為長租公寓運營商等待租客的時間)。
5分鐘后，機構(gòu)B工作人員來電話表示，“我們給出的租金肯定比機構(gòu)A高，價格在11500元/月以上。你們附近的同類房源我也看了四五套了，先給11800元/月的價格。”
當(dāng)記者表示價格太低時，機構(gòu)B工作人員當(dāng)即表示，“可以給到12000元/月的價格，最近在整治市場，我們還有一個一年3%的漲幅，租金給付形式是押一個月付三個月，我們要打隔斷再做出租。”
12點30分，機構(gòu)A的收房員再次來電稱，“我跟領(lǐng)導(dǎo)說了，12200元/月行嗎?第一年免租期35天，以后每年免租期都30天，簽訂五年合同行嗎?每年租金不變，都是12500元/月。我們盡量不會打隔斷出租。”
稍后，機構(gòu)A收房員又在電話里表示，“租金可以給到12500元/月，這已經(jīng)高出市場價格了。”
8月23日上午，機構(gòu)A收房員再次打電話詢問房源，記者強調(diào)：“低于13000元/月不要再打電話了。”8月24日，機構(gòu)A收房員再次來電表示，有客戶可以接受13000元/月的租金。
在出租房源掛出后的三天內(nèi)，在兩大公寓運營商的推動下，租金從每月7000元抬升到了13000元。這一價格與周邊正在出租房源的最高租金持平。據(jù)新京報記者了解的市場行情來估算，該房源合理的市場租金是11500元/月。
通過上述收房過程可以看出，機構(gòu)在收房過程中，有意壓低初始報價，然后逐步提升租金，直至觸及目前市場租金的“天花板”。
目前在租賃市場，這一加價行為不斷上演，房東自然愿意以更高的價格出租，而租客能在租房網(wǎng)站上看到的租金信息就是經(jīng)過一番加價后呈現(xiàn)的，這一過程顯然推高了房租的上漲。
值得關(guān)注的是，8月19日，機構(gòu)A在約談后曾經(jīng)公開表示：“不存在抬高租金的情況。”事后，新京報記者向該中介工作人員求證上述調(diào)查的情況，但是遭到對方回絕。
抬價背后
規(guī)模為王 資本驅(qū)動
規(guī)模是企業(yè)生存的首要因素。為此，租賃機構(gòu)不惜以先期賠錢的方式來搶占房源。
事實上，抬高價格會增加租賃機構(gòu)的收房成本從而削減盈利空間，那么，機構(gòu)為何還不遺余力地抬高房源價格呢?
對于收房背后的邏輯，蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖回應(yīng)了記者的問題：“抬價是行業(yè)性的，但是，客觀上確實推高了租金的價格”，高靖解釋了抬價背后的規(guī)模擴張需求：“公寓類的企業(yè)利潤是較低的，除去收房成本和裝修成本，企業(yè)是薄利的，公寓類的企業(yè)的盈利模式是通過規(guī)模、效率以及未來增值來實現(xiàn)的。”這其中，規(guī)模是企業(yè)生存、擴張以及擴大盈利空間的首要因素。
在擴大規(guī)模的時候，租賃機構(gòu)甚至不惜以先期賠錢的方式來搶占房源，房源到手后再進(jìn)行漲價達(dá)到盈利的目的。
一位相寓的收房員告訴記者：“我們收了房子第一年對外出租價格可能會賠錢，到了第二年和第三年再盈利。”據(jù)了解，類似自如、相寓、蛋殼等租賃機構(gòu)在向房東收房時，通常會簽訂3年及以上的合同，對房東而言，合同期內(nèi)的房東收到的租金是相對固定的或者只有微幅的調(diào)動。
一位將房源租給自如的房東告訴記者：“我的房子位于朝陽區(qū)青年路附近，三室一廳的房子在兩年前租給了自如，當(dāng)時租金是5800元/月，而后自如對房子做了裝修，兩年內(nèi)按照合約租金沒有上漲，我們收到的一直是5800元/月。但是，這期間周邊同戶型的房子租金已漲到萬元以上，我們預(yù)備再簽合約時漲價。”
另一方面，對租客而言，公寓機構(gòu)通常與其簽訂為期一年的租約，租金每年會隨著市場價格進(jìn)行上漲。自如的收房員告訴記者：“公司系統(tǒng)會有一個市場報價，根據(jù)周邊租金來進(jìn)行上下浮動，續(xù)約調(diào)價時也會依據(jù)系統(tǒng)報價來進(jìn)行調(diào)整。”
不僅如此，記者了解，在收房時，收房員的績效是按照收房的數(shù)量來進(jìn)行考核的，這會倒逼收房員為了拿下房源而去主動抬高租金。
一位要求匿名的業(yè)內(nèi)人士向記者表示：“現(xiàn)在機構(gòu)搶房源，就和滴滴與優(yōu)步此前爭奪市場一樣，先期不惜虧本，而一旦占有市場規(guī)模之后，就可以實現(xiàn)盈利。”
值得關(guān)注的是，多數(shù)租賃機構(gòu)背后都有資本力量的入駐。6月，蛋殼公寓剛剛完成7000萬美元B+輪融資，由老虎環(huán)球基金領(lǐng)投，華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本以及BAI(貝塔斯曼亞洲投資基金)繼續(xù)跟投。自如也在今年年初獲得40億人民幣A輪融資，領(lǐng)投方包括華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構(gòu)，成為中國長租公寓行業(yè)規(guī)模最大的一筆融資。
資本入駐給租賃機構(gòu)的規(guī)模擴張?zhí)峁┝速Y金支持，但是，資本是逐利的，搶房源的背后是占據(jù)市場，占據(jù)市場后就追求盈利目標(biāo)。
長租公寓資深研究人士全靂表示：“實業(yè)不景氣，社會游資和機構(gòu)資本流入租房市場，資本是趨利的，頻繁融資、搶占房源，推出租金貸等等，這一切行為都助推了一線城市房租上漲。”
事實上，租賃機構(gòu)自身也擔(dān)憂搶房源，蛋殼公寓創(chuàng)始人也向記者表示：“如果任由搶房源的現(xiàn)象繼續(xù)發(fā)生，一方面，租金會被越抬越高，另一方面，很容易形成一家獨大的局面。”
一旦一家獨大的局面形成，房東和租客都是受害方，房東失去定價權(quán)，租賃機構(gòu)會最大力度降低收房成本，同時進(jìn)一步提高租金價格，實現(xiàn)更大的“剪刀差”收益。
目前，由于租賃機構(gòu)剛剛進(jìn)入租房市場不久，我國租房市場的供給方還是以個人房東為主，租賃機構(gòu)提供的房源量總體占比較小。此次，租金上漲成為熱議的話題背后也充分反映了人們對于資本進(jìn)駐租房市場的擔(dān)憂。
租賃出路
政府監(jiān)管 多重供給
除北京外，南京、深圳、西安等城市發(fā)力徹查住房租賃市場狀況，并根據(jù)自身市場制定相關(guān)整治政策。
在我國租賃市場發(fā)展的關(guān)鍵時期，怎樣才能穩(wěn)定租房市場，遏制租金過快上漲呢?
不久前，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門就“抬高房源價格”約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。
作為被約談方之一，蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO崔巖在接受記者采訪時表示：“所有的租賃企業(yè)應(yīng)該接受政府監(jiān)管。租金是關(guān)于國計民生的問題，我認(rèn)為政府應(yīng)該調(diào)控。”
作為租賃機構(gòu)的代表，蛋殼公寓希望政府能進(jìn)一步加強監(jiān)管，并建議政府或許可以著手建立租賃備案制度。
同時，崔巖還建議按照租客分層的思路，構(gòu)建租房保障體系。“對于底層租客，建議政府著手建立租房保障體系，可以按照計劃而分配，而對于中高收入的租客，就交給市場來進(jìn)行分配。”
全靂也建議稱：“政府應(yīng)該加大公租房、保障房、廉租房的供應(yīng)力度，盡快引入社會化機構(gòu)一起參與，拿出便宜的土地或者閑置的物業(yè)，一起開發(fā);同時，建立住房租賃準(zhǔn)入機制，對于合格的公寓運營商提供低成本的房源。”
事實上，在北京房租過快上漲的背景下，北京市已經(jīng)宣布加大保障性住房建設(shè)力度，加快公租房供應(yīng)分配。近期，西城、海淀、豐臺三個區(qū)先后發(fā)布配租公告，集中啟動近5000套公租房供應(yīng)分配工作。
截至目前，除北京之外，南京、深圳、西安等城市對租房市場進(jìn)行調(diào)控，發(fā)力徹查住房租賃市場狀況，并根據(jù)自身市場制定相關(guān)整治政策。
其中，南寧市的重點在于“鼓勵開發(fā)商出租庫存商品住房”，同時，南寧擬建立“住房租金發(fā)布制度”來規(guī)范管理住房租賃市場。深圳市則從完善住房租賃法律法規(guī)、建立租金價格管理制度、探索實施穩(wěn)租金商品房制度三大舉措嚴(yán)防“城中村”借改造變相漲價。
“值得注意的是，政府監(jiān)管有一個邊界問題。我認(rèn)為設(shè)立租金管制是一個誤區(qū)，因為除保障性的租房外，租金價格還得交給市場來決定，最重要的是先建立一個完整的租賃信息和租金平臺，這樣偏離市場的價格就會被辨識出”，全靂表示：“租金問題本質(zhì)是供求，租金穩(wěn)定的關(guān)鍵在于糾正當(dāng)前和潛在的供求關(guān)系。”
■ 現(xiàn)身說法
蛋殼公寓
政府“兜底”價格剩下的交給市場
日前，作為長租公寓運營企業(yè)的代表、最近深陷“輿論漩渦”的蛋殼公寓相關(guān)人員接受了新京報記者的采訪。其中蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖、蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO崔巖針對“搶房源”“規(guī)模戰(zhàn)”“租金漲”等話題發(fā)表見解，并對租賃行業(yè)的健康發(fā)展提出了建議。
新京報：蛋殼公寓的收房邏輯是怎樣的?
蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖：商業(yè)的本質(zhì)是用最少的成本去收最好的房源。市場經(jīng)濟(jì)有充分的競爭，在這個過程中，蛋殼是依靠互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)出價，進(jìn)行風(fēng)險控制，評估四個風(fēng)險，包括區(qū)域風(fēng)險、出租風(fēng)險、成本風(fēng)險、收益風(fēng)險，特別是近期作出承諾后，一旦房東的預(yù)期或者友商的出價高于我們系統(tǒng)的出價，我們堅決是不會收進(jìn)來的。未來，希望政府能對租房出臺指導(dǎo)價格，我們的系統(tǒng)將價格鎖死在一個指導(dǎo)價格的波動范圍內(nèi)。
抬價是行業(yè)性的，但抬價客觀上確實推高了租金的價格，這就需要政府進(jìn)行管控。
新京報：怎么看待政府的監(jiān)管措施?對于租賃市場的發(fā)展，有什么建議?
蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO崔巖：所有的租賃企業(yè)應(yīng)該接受政府監(jiān)管。當(dāng)然，政府不能參與定價，這是違反市場規(guī)律的，但是，租金是關(guān)于國計民生的問題，我認(rèn)為政府應(yīng)該調(diào)控。
首先，建立租賃備案制度。由政府牽頭建立房源和租金的大數(shù)據(jù)平臺，房源和租金信息是透明的，比如，哪家企業(yè)高于指導(dǎo)價格30%就予以處罰。
其次，建立租房保障體系。在調(diào)控方式上，我的建議是進(jìn)行用戶分層，對于低收入的租客，建議政府著手建立租房保障體系，可以按照計劃而分配，而對于中高收入的租客，就交給市場來進(jìn)行分配。
新京報：蛋殼公寓目前的盈利模式如何?
蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖：公寓類企業(yè)利潤是較低的，除去收房成本和裝修成本，企業(yè)是薄利的。對公寓類企業(yè)而言，空置率是非常重要的，比如，毛利率有15%，而有5%空置率的話，毛利率就降低至10%。
公寓類企業(yè)的盈利模式是通過規(guī)模、效率以及未來增值來實現(xiàn)，而不是靠抬高租金。
新京報：你怎么看待杭州鼎家長租公寓“爆倉”事件?
蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO崔巖：“爆倉”這個詞是不準(zhǔn)確的，這個詞來自于P2P領(lǐng)域，爆倉是吸收社會資金然后跑步，但是，杭州鼎家長租公寓破產(chǎn)的根本原因在于運營不善，和用不用金融手段無關(guān)。
公寓和金融機構(gòu)合作，金融機構(gòu)會提前做盡職調(diào)查，根據(jù)企業(yè)運營情況具體進(jìn)行額度授信。在貸款方式上，比如有租客自愿選擇月付的方式，這時，租客與租賃企業(yè)簽訂租房合同，同時，企業(yè)將租賃合同給到銀行，銀行與租客進(jìn)行溝通，對其資質(zhì)進(jìn)行鑒定，征信通過后，租客與銀行簽訂合同;最后，金融機構(gòu)將一年的租金先支付給企業(yè)，但是，此資金也不能挪作他用，用途限于主營業(yè)務(wù)，比如拿房子、裝修等。在此過程中，“金融騙局”“套路貸”其實是很難進(jìn)行的。(記者 徐倩 張建)
