資金流供給一旦短缺，整個鏈條上的各個環(huán)節(jié)無一幸免。視覺中國 資料
近段時間，不斷有租客在網(wǎng)上曝出，自己只是租了個房，但卻背上了一筆“莫名其妙的貸款”。
據(jù)澎湃新聞(www.thepaper.cn)了解，這種以“貸”養(yǎng)租的模式發(fā)生于租房中介，如鏈家旗下的自如，我愛我家旗下的相寓、蛋殼公寓、58同城等等，上述租房中介均推出了與第三方金融機(jī)構(gòu)合作的分期產(chǎn)品。
“租房貸”究竟是什么？
有自如的租客告訴澎湃新聞，在選擇自如租房時，中介一般會提供幾種付租方式，如“押一付一”、“押一付三”、“押一付六”以及“押一付十二”。如果選擇“押一付一”的方式，中介會主動提出租戶可做“租房貸”，即租客與第三方金融機(jī)構(gòu)簽署一至兩年的貸款協(xié)議，金融機(jī)構(gòu)將貸款打到租賃企業(yè)的賬戶上，而租客是按月還貸款來抵房租。
值得注意的是，在中介向租戶推薦該種付款方式時，并未提及該貸款是以租客的信用為擔(dān)保，從而向銀行進(jìn)行貸款，最終的還款人是租客。
事實(shí)上，這種方式就是為企業(yè)融資的一種手段，即ABS(資產(chǎn)證券化)。
所謂的ABS，即資產(chǎn)證券化就是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐基礎(chǔ)，項(xiàng)目資產(chǎn)可帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來融資的一種方式。
上述提到的自如讓租客做的“租房貸”事實(shí)上就是自如以租金收益為標(biāo)的資產(chǎn)，然后打包做成ABS的方式從銀行獲取現(xiàn)金流來為企業(yè)融資。
2017年8月4日，自如在上海證券交易所發(fā)行了自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，在該計(jì)劃書中提及，自如的ABS產(chǎn)品，以租房分期消費(fèi)貸款和長租公寓衍生服務(wù)收入為底層資產(chǎn)，自如對機(jī)構(gòu)投資者的收益進(jìn)行兜底，在兩年循環(huán)期內(nèi)，如果自如的收益不足以覆蓋首批投資者本息收益，自如方面需要補(bǔ)充差額，用來滿足投資者的收益要求。
然而，由于長租公寓運(yùn)營商通常沒有消費(fèi)金融牌照和小額貸款牌照，這就導(dǎo)致不能直接向租客發(fā)放貸款。從而通過設(shè)立信托，以通道方作為受托人，由受托人發(fā)放信托貸款的方式間接向租客發(fā)放住房分期貸款。
澎湃新聞從自如與租客簽訂的合同內(nèi)容中發(fā)現(xiàn)，有條款提到，若租客以分期方式支付租金和服務(wù)費(fèi)的，則和中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托公司簽署《貸款合同》，而這家信托公司也就是自如選擇的通道方。
有相關(guān)人士對澎湃新聞表示，從正面的角度來看，長租公寓運(yùn)營商通過開展個人租房貸款業(yè)務(wù)可以大大提高其資金投資回報(bào)率，彌補(bǔ)租賃住宅類項(xiàng)目租金回報(bào)率較低的弊端。與此同時，通過貸款機(jī)構(gòu)替租客一次性繳付未來一到兩年甚至更長期限的租金，還可以加速房地產(chǎn)開發(fā)商投資回款。
“一般來說，此類ABS都有兜底的增信措施。也就是說，如果租房收益和資產(chǎn)增值不足以覆蓋對投資者的收益承諾，則發(fā)行者需要補(bǔ)足資金以兜底。”前述人士說道。
與此同時，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)來看，這部分貸款的資金池都由第三方進(jìn)行監(jiān)管，從而判斷賬戶流動性是否充足，以避免因發(fā)行方挪用而使得投資者利益受損。
除了自如之外，我愛我家“相寓”推出的“押零付一”業(yè)務(wù)實(shí)際上是由消費(fèi)者以綁定本人名下儲蓄卡做擔(dān)保的形式，通過第三方互聯(lián)網(wǎng)金融公司向指定銀行申請貸款。該第三方互聯(lián)網(wǎng)金融公司將租戶需繳納的租金總額，一次性轉(zhuǎn)賬至我愛我家，消費(fèi)者按月繳納房屋租金及5.8%的“服務(wù)費(fèi)”予該金融公司。
“租房貸”風(fēng)險(xiǎn)：
伴隨著大眾質(zhì)疑長租公寓瘋狂漲價一起發(fā)酵的，還有長租公寓運(yùn)營商使用“租房貸”是在“空手套白狼”、“龐氏騙局”、“左手倒右手”等一系列的言論。
在風(fēng)險(xiǎn)方面，一位接觸過長租公寓金融類資產(chǎn)的人員告訴澎湃新聞，租戶提前退租導(dǎo)致住房分期貸款無法按時償付、租戶提前償還貸款導(dǎo)致貸款利息收益減少以及租戶個人信用情況較差進(jìn)而缺少符合貸款標(biāo)準(zhǔn)的承租人等等的因素，都會成為潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
“長租公寓是一個資金和資源雙密集型的行業(yè)，在跑馬圈地的粗放式發(fā)展模式中，各家企業(yè)都想要在市場份額中有話語權(quán)，需要規(guī)模效應(yīng)。但對于租客來說，如果在不知情的情況下簽署了這樣的貸款合同，對其本身是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。”一位從事過長租公寓業(yè)務(wù)的人士對澎湃新聞表示，“如果是一些規(guī)模較小，沒有背景的租賃企業(yè)來說，盲目快速擴(kuò)張導(dǎo)致空房率上升，從而使得公寓的入住率降低，虧損嚴(yán)重，需要不斷的融資來填補(bǔ)虧損。如果一旦資金鏈跟不上，租賃企業(yè)不能夠按期給房東付款，租客的租住權(quán)會受到影響，也就是會被受到房東的驅(qū)趕。”
據(jù)澎湃新聞了解，因租賃方無法按時向房東支付房租導(dǎo)致租客被驅(qū)趕的情況的確存在。
“中介沒有錢給房東，房東收不到錢就去找中介。但是找中介也沒錢，有的中介就教房東怎么趕租客把房子收回來。漲租金、換鎖之類的方法都有。”一位曾被卷入類似事件的租客對澎湃新聞稱，“有些房東想把房子收回來再次出租，能收一點(diǎn)租金是一點(diǎn)。但是租客也想止損，想拿回押金退租，但是中介那邊就一直拖著不退，理由是沒有到期無法退租，所以租客還得繼續(xù)住著。”
更深層次的風(fēng)險(xiǎn)來自于企業(yè)對于資金把控的失控。
灃信資本總裁夏凡稱，此類資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要分為信用風(fēng)險(xiǎn)和流動性風(fēng)險(xiǎn)。
在信用風(fēng)險(xiǎn)方面主要涉及兩個層面，一個是底層借款人(租客)的還款意愿和能力，另外一個是中介方(平臺、服務(wù)商)的設(shè)立初衷和風(fēng)控管理能力，自融和資金違規(guī)挪用是禁區(qū)。
流動性風(fēng)險(xiǎn)方面，中介向原始房東支付房租頻率為季度，租客貸款獲得的資金給到中介卻是一次性繳付一年，如果再算上租客申請的貸款期限是1年以上，實(shí)際上就造成了雙重資金期限錯配，為流動性風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)留下了很大隱患。另外，中介通過上述方式獲取的“沉淀資金”，嚴(yán)格意義上是一種負(fù)債，卻被中介拿去尋找更多的原始房東，為了獲取更多的房源不惜提高租金，風(fēng)險(xiǎn)敞口進(jìn)一步擴(kuò)大，事實(shí)已經(jīng)證明，資金流供給一旦短缺，整個鏈條上的各個環(huán)節(jié)無一幸免。
加強(qiáng)監(jiān)管：透明化和規(guī)范化
2018年4月25日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，以實(shí)際政策支持促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。隨著文件下發(fā)，被認(rèn)為達(dá)到數(shù)萬億規(guī)模的住房租賃產(chǎn)業(yè)獲得了最明確的資金渠道支撐。
此次下發(fā)的文件明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開展程序以及資產(chǎn)價值評估方法等作出具體安排，并直接指出將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。
此后，無論是涉足長租領(lǐng)域的房企還是中介或者專業(yè)長租公寓運(yùn)營商，都躍躍欲試走上其通過金融工具的擴(kuò)張之路，但與此同時，風(fēng)險(xiǎn)也隨之應(yīng)運(yùn)而生。
分析人士指出，不可否認(rèn)，住房租賃企業(yè)在目前的發(fā)展過程中確實(shí)存在一定的監(jiān)管缺失，這也是行業(yè)迅速發(fā)展導(dǎo)致的。值得注意的是，是信息不透明為中介濫用資金提供了保護(hù)傘?，F(xiàn)在爆出來的問題是不少中介“欺騙”租客，在租客不知情的情況下簽署了貸款合同，也就是“強(qiáng)制貸款付租金”。有必要從政策層面對這一貸款形式透明化，對租客實(shí)行告知義務(wù)，并做出必要的解釋。與此同時，對租房企業(yè)融資的前期審核以及后期資金監(jiān)管必須加強(qiáng)，以免出現(xiàn)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。
灃信資本總裁夏凡對澎湃新聞表示，“在長租公寓市場，消費(fèi)金融不但降低了租客的房租負(fù)擔(dān)，也同時為長租公寓運(yùn)營商(多指二房東模式)帶來了傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)無法給與的沉淀資金，在合規(guī)的前提下，這本是雙贏的結(jié)果。”
夏凡同時強(qiáng)調(diào)，“但問題就在于二房東使用資金的方式太粗獷，通過高租金從原始房東那里大規(guī)模收房，肆意抬價哄搶原始房源，造成了風(fēng)險(xiǎn)敞口的增大。租客為了取得一定的優(yōu)惠采取躉交的形式肯定會存在，那么就一定會形成租客繳款和中介向原始房東繳款的期限不匹配，就一定會形成資金沉淀，消費(fèi)金融促進(jìn)了這個行業(yè)的加速發(fā)展，也使得相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提前暴露。”
