“短期流動(dòng)性將持續(xù)寬松”
7月23日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求財(cái)政金融政策協(xié)同發(fā)力，更有效服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，提出積極財(cái)政政策要更加積極，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，同時(shí)強(qiáng)調(diào)要保持宏觀政策穩(wěn)定，堅(jiān)持不搞“大水漫灌”式強(qiáng)刺激，以保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。
與此同時(shí)，7月23日，央行公告宣布，開(kāi)展中期借貸便利(MLF)操作5020億元，當(dāng)日無(wú)逆回購(gòu)操作。這已經(jīng)是一周內(nèi)，央行第二次進(jìn)行MLF操作，7月18日，央行窗口指導(dǎo)銀行，將額外給予MLF資金，用于支持貸款投放和信用債投資。中信證券固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)，兩個(gè)月以來(lái)通過(guò)MLF操作已累計(jì)凈投放9055億元。
在此之前，7月17日上午，銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)疏通貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制、做好民營(yíng)企業(yè)和小微企業(yè)融資服務(wù)座談會(huì)。會(huì)議表示，大中型銀行要充分發(fā)揮“頭雁”效應(yīng)，加大信貸投放力度。
一系列消息疊加被市場(chǎng)解讀為宏觀政策將走向全面寬松，股市也因此出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈，7月24日，上證指數(shù)漲46點(diǎn)，重返2900點(diǎn)上方。
包括中信固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)認(rèn)為，短期流動(dòng)性環(huán)境將持續(xù)寬松，市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，近期一系列表態(tài)和操作表明政策正在轉(zhuǎn)向?qū)捤?。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)被認(rèn)為將蠢蠢欲動(dòng)。
北京有銀行網(wǎng)點(diǎn)首套房貸利率上浮40%
房地產(chǎn)調(diào)控不放松
而另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控并未有放松的跡象。
媒體報(bào)道顯示，深圳四大銀行首二套房利率全上調(diào)。中農(nóng)工建四大國(guó)有銀行和大部分股份行在深圳房貸市場(chǎng)的首套房利率和二套房利率分別上浮至15%和20%。
在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，當(dāng)前此類房貸利率上調(diào)說(shuō)明深圳樓市不僅沒(méi)有放松，反而有收緊的可能。這也體現(xiàn)了當(dāng)前部分“政策放松論”的市場(chǎng)預(yù)期下，深圳做出的一個(gè)表現(xiàn)。不只是深圳，近期福州首套房房貸利率普遍從基準(zhǔn)利率上浮15%。
從北京的情況來(lái)看，理財(cái)幫7月26日走訪發(fā)現(xiàn)，北京個(gè)別銀行網(wǎng)點(diǎn)的首套房房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮40%，也有銀行的部分網(wǎng)點(diǎn)首套房房貸利率上浮30%。
此外，有多家銀行表示額度緊張，有銀行暫停辦理二套房房貸業(yè)務(wù)，也有銀行表示“可以辦理二套房房貸業(yè)務(wù)，但需要等待較長(zhǎng)時(shí)間”。
不過(guò)，目前首套房房貸利率主流仍是基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，二套房房貸利率主流仍是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。
與此同時(shí)，不斷有政府部門表態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控不放松。
近日，關(guān)于北京商辦政策是否要放松的傳言又起，個(gè)別商辦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商也通過(guò)推薦客戶注冊(cè)公司等“打擦邊球”的方式規(guī)避限購(gòu)。
7月25日，北京市房山區(qū)住建委通報(bào)了3起違規(guī)行為，并宣布昨日起至8月25日啟動(dòng)為期1個(gè)月的商辦類項(xiàng)目專項(xiàng)整治，嚴(yán)查無(wú)證售房等8類違法違規(guī)行為。
北京市市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京對(duì)商辦類項(xiàng)目的調(diào)控政策沒(méi)有放松的意思，如果開(kāi)發(fā)商仍存在違規(guī)行為，將暫停其在全市項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約資格。
上海市市長(zhǎng)應(yīng)勇近期表態(tài)，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。堅(jiān)持“一個(gè)定位”“兩個(gè)不是權(quán)宜之計(jì)”不動(dòng)搖，堅(jiān)持限購(gòu)限貸“雙限”政策不放松，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。
據(jù)悉，今年上半年，全國(guó)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布近200次，創(chuàng)歷史新高。
“一松一緊” 房?jī)r(jià)上漲還是下跌?
一方面，外部環(huán)境正在變得寬松，另一方面，房地產(chǎn)政策依然在收緊。在這“一松一緊”下，房?jī)r(jià)將走向何方?
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚表示，目前的宏觀政策是一種相對(duì)的放松，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大。
“此次，國(guó)家是有針對(duì)性的定向調(diào)控，而不是大水漫灌式的調(diào)控?？梢哉f(shuō)，政策希望對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性放松，而沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做這個(gè)打算，資金難以流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。”
而對(duì)于房貸利率上行的現(xiàn)象，江瀚認(rèn)為，房貸這種長(zhǎng)期類型貸的利率上浮會(huì)成為大概率事件。
“松的是宏觀、緊的是微觀。宏觀給實(shí)體經(jīng)濟(jì)輸血，緊的是房地產(chǎn)，給房地產(chǎn)調(diào)控，而這正是國(guó)家的策略。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚說(shuō)，比如，近期不斷有城市推出‘禁止企業(yè)買房’的政策，也就是說(shuō)，把從宏觀經(jīng)濟(jì)放下的流動(dòng)性到企業(yè)，不讓企業(yè)把它引入房地產(chǎn)，這就是國(guó)家的策略。
7月2日，上海出臺(tái)規(guī)范企業(yè)購(gòu)房的暫行規(guī)定。規(guī)定要求，自7月3日起，企業(yè)在上海市購(gòu)買商品住房必須同時(shí)滿足設(shè)立年限已滿5年、在上海市累計(jì)繳納稅款金額已達(dá)100萬(wàn)元人民幣、職工人數(shù)10名及以上且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年等條件(已繳納稅款金額滿500萬(wàn)元以上的企業(yè)除外)。同時(shí)，企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。
此前，今年6月24日、25日、26日，西安、長(zhǎng)沙、杭州相繼出臺(tái)了暫停企業(yè)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房的政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在當(dāng)下嚴(yán)格調(diào)控下，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，很多人因?yàn)橄拶?gòu)沒(méi)有購(gòu)房資格，而用公司名義買住宅沒(méi)有限購(gòu)的規(guī)定。
對(duì)于下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，江瀚表示，整體看下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。此外，房貸利率上行將是大概率事件，“各地會(huì)跟隨深圳、北京等地上調(diào)房貸利率”。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于北京樓市來(lái)說(shuō)，下半年也容易上漲，因?yàn)楸旧硪矝](méi)有明顯下跌了。
“對(duì)于北京此類樓市情況來(lái)說(shuō)，充分說(shuō)明了一點(diǎn)，未來(lái)價(jià)格方面還是需要把控的。當(dāng)然需要看到，若是后續(xù)銀行貸款的空間增大，單純房貸方面看，也不一定會(huì)收緊，部分銀行會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行放松。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
