限購(gòu)、認(rèn)房又認(rèn)貸，嚴(yán)厲控制下，樓市成交的回暖變得十分脆弱，一旦賣(mài)房者重拾自信，開(kāi)啟漲價(jià)預(yù)期，原先積累的回暖能量便會(huì)立馬消散。

進(jìn)入7月以來(lái)，鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的每日二手房簽約成交量出現(xiàn)了明顯下降，多個(gè)工作日的簽約成交不足200套，二手房交易似乎在沖頂后重新進(jìn)入下行趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房網(wǎng)簽超過(guò)1.8萬(wàn)套，算上休息日，平均單日網(wǎng)簽也超過(guò)580套，遠(yuǎn)高于目前的二手房成交量。為何會(huì)出現(xiàn)這樣的反差呢?貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)認(rèn)為，隨著這幾個(gè)月二手房業(yè)主的提價(jià)，在信貸政策依舊嚴(yán)格的背景下，北京樓市的購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)難以為繼，市場(chǎng)面臨自發(fā)向下和信貸收緊的雙重壓力，二手房或?qū)⑦M(jìn)入下行周期。

購(gòu)買(mǎi)力難以跟上 市場(chǎng)已經(jīng)“外強(qiáng)中干”

伴隨著成交量的下滑，北京的二手房成交均價(jià)這幾個(gè)月一直在上升。鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年2月份北京鏈家二手房的平均成交價(jià)格為5.9萬(wàn)元/平方米，3月份升至6萬(wàn)元/平方米以上，隨后每個(gè)月都有小幅提升，到了6月份已經(jīng)升至6.2萬(wàn)元/平方米，幾個(gè)月來(lái)均價(jià)上漲近2000元/平方米。

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)告訴北青報(bào)記者，根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，按照正常的收入水平，2017年北京首次購(gòu)房者攢夠首付的年限已達(dá)到23年左右，深圳也達(dá)到18年左右。

房?jī)r(jià)的上漲帶來(lái)居民支付能力的不足，相對(duì)購(gòu)買(mǎi)力越來(lái)越弱。以北京為例，對(duì)于剛需而言攢夠首付所需的時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，市場(chǎng)的支撐力度明顯趨弱。

對(duì)于房?jī)r(jià)絕對(duì)水平較高的城市而言，目前市場(chǎng)以換房為主，但是大部分城市都處在“認(rèn)房認(rèn)貸”的環(huán)境中，換房杠桿空間小、難度大。

許小樂(lè)舉例道，以北京為例，目前換房標(biāo)的套均總價(jià)650萬(wàn)，平均貸款額度154萬(wàn)，相當(dāng)于換房首付500萬(wàn)，難度不低，短期內(nèi)難以釋放，改善需求呈現(xiàn)“有意愿、沒(méi)能力”狀態(tài)，部分換房呈現(xiàn)明顯的妥協(xié)性，市場(chǎng)的支撐力度明顯不足。

市場(chǎng)面臨自發(fā)向下和信貸收緊的雙重壓力

在經(jīng)歷了連續(xù)幾個(gè)月的成交回暖后，許多優(yōu)質(zhì)房源被消化掉了，導(dǎo)致剩下多是價(jià)格較高，戶(hù)型較差的房源，市場(chǎng)也開(kāi)始面臨下行的壓力。

除市場(chǎng)內(nèi)生因素之外，信貸這一外生因素也在持續(xù)收緊。2018年第二季度重點(diǎn)城市首套房利率以上浮10%和15%為主，上浮20%及以上的城市數(shù)量明顯增加，16個(gè)重點(diǎn)城市中有9個(gè)城市較一季度大幅度上浮。在“去杠桿”的大環(huán)境下，越來(lái)越多的鏈家經(jīng)紀(jì)人(71.3%)預(yù)期第三季度房貸利率會(huì)繼續(xù)上浮，上浮預(yù)期較二季度更強(qiáng)。

許小樂(lè)認(rèn)為，市場(chǎng)正在面臨真正的下行周期，不符合未來(lái)趨勢(shì)的區(qū)域/產(chǎn)品將最先接受市場(chǎng)考驗(yàn)。

我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉則分析表示，在政策的平衡下，下半年全國(guó)樓市仍將趨于平穩(wěn)，房?jī)r(jià)波動(dòng)不會(huì)太大。結(jié)合國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及中美貿(mào)易戰(zhàn)等國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，下半年貨幣政策的操作將較為困難。未來(lái)央行或?qū)⒗^續(xù)下調(diào)利率，通過(guò)定向調(diào)整、精準(zhǔn)導(dǎo)入來(lái)釋放流動(dòng)性，以滿足剛需的資金要求。

當(dāng)前一線城市調(diào)控既是全國(guó)范圍內(nèi)最嚴(yán)，也是史上最嚴(yán)，所以未來(lái)房?jī)r(jià)整體趨于平穩(wěn);三四線城市政策正在趨緊，自身又缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，缺乏人口吸引力，未來(lái)房?jī)r(jià)上行空間較小;相比于一線及三四線，二線城市會(huì)承接更多的人口、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，未來(lái)房?jī)r(jià)的上行壓力比一線及三四線更大。

先買(mǎi)后賣(mài) 自己的房降價(jià)才賣(mài)出去

認(rèn)房又認(rèn)貸，讓二手房交易的首付款明顯增加。許多活躍在市場(chǎng)上的購(gòu)房人都是賣(mài)一買(mǎi)一的置換需求。正因?yàn)槭侵脫Q，可以完整地體驗(yàn)到樓市賣(mài)出買(mǎi)進(jìn)的過(guò)程，也能真正意義上感受到樓市冷暖變化。

張恒從去年底開(kāi)始就在尋找中意的學(xué)區(qū)房。在他重點(diǎn)關(guān)注的西城區(qū)育翔小學(xué)范圍內(nèi)，周邊的房子他幾乎看了個(gè)遍，這個(gè)小區(qū)是哪年的，什么戶(hù)型，環(huán)境怎么樣，可以說(shuō)如數(shù)家珍。只是由于能滿足他需求的戶(hù)型比較少，在售的兩居室大多數(shù)都是50-60平方米，而他希望買(mǎi)到一個(gè)70平方米以上，有正規(guī)客廳的兩居室。僅有的幾套也都是待價(jià)而沽并沒(méi)有真正想要成交的意思。

于是經(jīng)過(guò)兩個(gè)多月的等待，終于一套在張恒看來(lái)符合要求的兩居室掛牌銷(xiāo)售，相比周邊13萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，這套兩居室定價(jià)在12萬(wàn)元/平方米，中介經(jīng)紀(jì)人告訴張恒，價(jià)格還能再談?wù)?，比周?chē)耐瑧?hù)型低了近50萬(wàn)元。

確定了目標(biāo)，張恒很快就找到了房東，又壓了近20萬(wàn)元，并且要了半年的湊錢(qián)周期，簽了合同。最后張恒也很驚訝，為什么房東答應(yīng)這么爽快，讓他以低于市場(chǎng)價(jià)淘到了好房子。對(duì)此中介經(jīng)紀(jì)人告訴他，房東也是換房，想快點(diǎn)賣(mài)了換個(gè)郊區(qū)大房子。

既然簽了買(mǎi)的房子，趕緊賣(mài)掉自己的房子吧，張恒第二天就把自己海淀的房子掛在了鏈家和我愛(ài)我家上面。定價(jià)800萬(wàn)，預(yù)留了幾十萬(wàn)的議價(jià)空間，張恒認(rèn)為萬(wàn)無(wú)一失，并自信地覺(jué)得780萬(wàn)一定能賣(mài)出去，還能給自己留出裝修錢(qián)。

但后續(xù)的發(fā)展卻并不符合他的希望，房子掛出去了一個(gè)多月，熱鬧是熱鬧，一周來(lái)看房的客戶(hù)基本都在7組以上，平均每天都能有一組看房人。但令張恒失望的是，這么多人看來(lái)看去，拜托中介經(jīng)紀(jì)人來(lái)試探底價(jià)的不少，但真正報(bào)價(jià)的卻一個(gè)也沒(méi)有。

等了兩個(gè)月，終于有報(bào)價(jià)了，但給出了700萬(wàn)，這個(gè)在張恒看來(lái)非常離譜的價(jià)格，談判也沒(méi)有順利地進(jìn)行下去。

眼看半年之期過(guò)了一半，張恒房子的中介維護(hù)人告訴他，市場(chǎng)成交在四五月份達(dá)到高峰后，看房人明顯少了，價(jià)格雖然有點(diǎn)提升，但能接受的并不多，建議他降價(jià)再推推。

最后張恒的房子在6月底降價(jià)到750萬(wàn)以后，吸引來(lái)了三個(gè)月以來(lái)最靠譜的一位購(gòu)房人，經(jīng)過(guò)協(xié)商，張恒又讓了10萬(wàn)元，740萬(wàn)成交。

“現(xiàn)在我明白賣(mài)房給我的業(yè)主為什么低于市場(chǎng)價(jià)賣(mài)房了。”張恒事后對(duì)北京青年報(bào)記者表示，雖然自己在買(mǎi)房時(shí)撿了個(gè)“便宜”，但實(shí)際自己賣(mài)房湊錢(qián)時(shí)，又吃了個(gè)虧，前后一算，差不多了。沒(méi)辦法，除非不急著賣(mài)房，可以一直拖著的，否則都得降價(jià)才能出手。

5月成交量達(dá)到最高峰 隨后下滑

張恒置換房子的經(jīng)歷也符合數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的走向。5月以后，二手房成交量，帶看量全部下滑。

麥田房產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，從2018年上半年的單月網(wǎng)簽量來(lái)看，2月-5月北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)增長(zhǎng)，5月份達(dá)到18096套的峰值，6月份止?jié)q回落，簽量15827套，環(huán)比下降12.5%。6月網(wǎng)簽量的下滑，也意味著市場(chǎng)繼續(xù)升溫的動(dòng)力不足，開(kāi)始進(jìn)入觸頂企穩(wěn)的調(diào)整期。

“今年前幾個(gè)月，我們小區(qū)成交量大約在3-5套，5月份達(dá)到12套，6月份有所下滑，但也還成交了10套”，麥田房產(chǎn)國(guó)美第一城片區(qū)的區(qū)域經(jīng)理表示，與歷史成交相比，現(xiàn)在的市場(chǎng)處于一個(gè)比較穩(wěn)定的階段。

價(jià)格方面，2018年1-6月呈現(xiàn)出波動(dòng)微漲的態(tài)勢(shì)，6月份二手住宅成交均價(jià)環(huán)比5月份微降了0.8%，但與1月份相比上漲了4.4%。

在麥田房產(chǎn)不少經(jīng)紀(jì)人看來(lái)，成交量在5月份沖高后，6月份再度回落，很大程度上也是因?yàn)榍捌趦r(jià)格較低的房源已經(jīng)賣(mài)掉了，而購(gòu)房人現(xiàn)在心態(tài)普遍比較理性，當(dāng)價(jià)格達(dá)不到心理預(yù)期時(shí)，不會(huì)盲目出手。

鏈家的帶看量統(tǒng)計(jì)也反映了現(xiàn)在二手房觸頂后的滑落。數(shù)據(jù)顯示，2月份北京鏈家的帶看量是今年的最低點(diǎn)，只有17萬(wàn)次帶看，之后的3月份突然升高至51萬(wàn)次帶看，二手房成交也就是從這時(shí)候開(kāi)始回暖的，之后的帶看量也維持在高位，四五月份分別為47.7萬(wàn)次和48萬(wàn)次帶看。這也是上半年二手房成交的最高點(diǎn)，但6月份開(kāi)始，帶看量大幅下滑，只有40萬(wàn)次，相比最高時(shí)的帶看量跌去了20%。

關(guān)鍵詞： 成交量 房?jī)r(jià) 房子