美凱龍（601828）2023年半年度董事會(huì)經(jīng)營評述內(nèi)容如下：

一、報(bào)告期內(nèi)公司所屬行業(yè)及主營業(yè)務(wù)情況說明

公司是國內(nèi)領(lǐng)先的家居裝飾及家具商場運(yùn)營商和泛家居業(yè)務(wù)平臺(tái)服務(wù)商，主要通過經(jīng)營和管理自營商場、委管商場、特許經(jīng)營商場和戰(zhàn)略合作商場，為商戶、消費(fèi)者和合作方提供全面服務(wù)。同時(shí)，公司還提供包括互聯(lián)網(wǎng)零售、家裝、設(shè)計(jì)等泛家居消費(fèi)服務(wù)。

(資料圖片)

自營模式是就自營商場而言，公司戰(zhàn)略性地在一線和二線城市通過自建、購買或者租賃的方式獲取經(jīng)營性物業(yè)后，統(tǒng)一對外招商，為入駐商場的商戶提供綜合服務(wù)，包括設(shè)計(jì)商場內(nèi)展位、場地租賃、員工培訓(xùn)、銷售及市場營銷、物業(yè)及售后等在內(nèi)的日常經(jīng)營及管理以及客戶服務(wù)，以收取固定且穩(wěn)定增長的租金及相關(guān)收入。

委管模式是就委管商場而言，公司利用強(qiáng)大的渠道品牌心智和多年的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，通過組建管理團(tuán)隊(duì)，為合作方提供全面的咨詢和委管服務(wù)，包括商場選址咨詢、施工咨詢、商場設(shè)計(jì)裝修咨詢、招商開業(yè)以及以“紅星美凱龍”品牌名稱日常經(jīng)營及管理合作方的家居裝飾及家具商場；相應(yīng)地，公司根據(jù)與合作方簽署的委管協(xié)議在不同參與階段收取項(xiàng)目前期品牌咨詢費(fèi)、工程項(xiàng)目商業(yè)管理咨詢費(fèi)、招商傭金、項(xiàng)目年度品牌咨詢費(fèi)等不同費(fèi)用。

特許經(jīng)營模式是就特許經(jīng)營家居建材項(xiàng)目而言，公司利用強(qiáng)大的品牌心智和多年的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)合作方要求提供咨詢及招商服務(wù)，授權(quán)合作方以公司同意的方式使用公司旗下品牌“星藝佳”，并部分參與項(xiàng)目開業(yè)后的日常經(jīng)營管理，以向合作方收取商業(yè)咨詢費(fèi)。

公司在一、二線城市核心地區(qū)通過自營業(yè)務(wù)模式構(gòu)建行業(yè)進(jìn)入壁壘，穩(wěn)固其市場領(lǐng)導(dǎo)地位，并從土地增值中獲益；通過委管及特許經(jīng)營模式在三線及以下城市拓展商場網(wǎng)絡(luò)，對下沉市場進(jìn)行快速的滲透。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長5.5%，明顯快于去年全年3%的經(jīng)濟(jì)增速，且明顯快于世界主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，彰顯出我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大韌性。經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)帶動(dòng)了城鄉(xiāng)居民收入的穩(wěn)定增長，全國居民人均可支配收入比上年同期名義增長6.5%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長5.8%。2023年上半年全國居民人均消費(fèi)支出比上年同期名義增長8.4%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長7.6%，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行，促消費(fèi)政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，消費(fèi)場景不斷拓展，居民消費(fèi)支出恢復(fù)態(tài)勢明顯。

2023年上半年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（以下簡稱“社零總額”）同比增長8.2%，社零總額中，商品零售同比增長6.8%，家具類同比增長3.8%，建筑及裝潢材料類同比下降6.7%。今年以來，各方面積極恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)，消費(fèi)潛力逐步釋放，總體而言，消費(fèi)市場較快恢復(fù)。下階段，隨著就業(yè)形勢繼續(xù)改善，居民收入持續(xù)增加，將有利于帶動(dòng)居民消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿提升，夯實(shí)消費(fèi)增長基礎(chǔ)，同時(shí)各項(xiàng)促消費(fèi)政策落實(shí)落細(xì)，將有利于擴(kuò)大消費(fèi)，促進(jìn)消費(fèi)市場持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)。

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)重要行業(yè)，雖然當(dāng)前處于調(diào)整階段，但未來房地產(chǎn)市場發(fā)展具備不少有利條件。一是我國仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段，我國城鎮(zhèn)化率與發(fā)達(dá)國家相比仍然不高；二是房地產(chǎn)市場合理需求將逐步釋放，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求；三是房地產(chǎn)市場供給將逐步改善，房地產(chǎn)回歸本位，減少其金融屬性，同時(shí)多主體供給、多渠道保障、租購并舉的多層次住房制度不斷完善，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，存量房市場的紅利已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。一方面，從1998年“房改”開始，中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展階段，在這一時(shí)期交付的房子到現(xiàn)在已經(jīng)開始面臨老舊問題，改善煥新的剛性需求正快速產(chǎn)生。另一方面，根據(jù)億歐智庫的數(shù)據(jù)，目前一線城市存量房交易在交易總數(shù)中的占比已接近七成，存量房交易產(chǎn)生的裝修需求是家居消費(fèi)市場的重要組成部分。參考海外較為成熟的房地產(chǎn)市場來看，存量房交易的占比提升趨勢未來會(huì)逐步擴(kuò)散至低線城市。

長期來看，居民收入水平的增長、品質(zhì)化需求的持續(xù)增加、綠色環(huán)保理念的深入人心、持續(xù)推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程、新的健康的房地產(chǎn)市場的加快建立、存量房翻新需求的持續(xù)增長等因素，都將為家居裝飾及家具行業(yè)帶來持續(xù)穩(wěn)步的發(fā)展。公司將發(fā)揮龍頭企業(yè)的優(yōu)勢，積極把握行業(yè)發(fā)展的良好機(jī)遇。

2022年，根據(jù)弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)，公司是國內(nèi)地域覆蓋面最廣闊、商場數(shù)量最多且經(jīng)營面積最大的全國性家居裝飾及家具商場運(yùn)營商。就零售額而言，公司占中國連鎖家居裝飾及家具商場行業(yè)的市場份額為19.0%，占家居裝飾及家具商場行業(yè)（包括連鎖及非連鎖）的市場份額為8.4%，在我國穩(wěn)健增長的家居裝飾及家具零售行業(yè)中占有最大的市場份額，具備絕對領(lǐng)先優(yōu)勢。

截至報(bào)告期末，公司經(jīng)營了91家自營商場，281家委管商場，8家戰(zhàn)略合作商場，54個(gè)特許經(jīng)營家居建材項(xiàng)目，共包括465家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街，覆蓋全國30個(gè)省、直轄市、自治區(qū)的219個(gè)城市，商場總經(jīng)營面積22,203,216.77平方米。

二、經(jīng)營情況的討論與分析

報(bào)告期內(nèi)，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對家居行業(yè)的影響和行業(yè)渠道變革的大環(huán)境下，圍繞董事會(huì)的經(jīng)營決策，公司始終終肩負(fù)作為行業(yè)探路者（300005）與擔(dān)荷者的責(zé)任，公司積極貫徹“重運(yùn)營”戰(zhàn)略，深度打造十大主題館，優(yōu)化商場品類布局，持續(xù)擴(kuò)展智能電器、餐飲等品類面積、挖掘新熱銷品牌入駐；此外，公司通過“金牌導(dǎo)購萬人直播計(jì)劃”、“團(tuán)新家”、“同城站商品聚合”等方式，進(jìn)一步探索線上線下（300959）一體化的新零售模式，全力以赴挖掘經(jīng)營上可提升的空間及積極地為業(yè)績復(fù)蘇打好基礎(chǔ)。旨在打造集多店態(tài)并行、品類拓展、品牌甄選、場景化體驗(yàn)、系統(tǒng)化營銷于一體的線上線下家居零售綜合性商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。

（一）持續(xù)拓展下沉市場，建立覆蓋全國的全渠道商業(yè)網(wǎng)絡(luò)

公司在保持自營商場健康增長的同時(shí)，不斷夯實(shí)自身核心優(yōu)勢，累積平臺(tái)精細(xì)化的運(yùn)營管理能力，從資本撬動(dòng)進(jìn)化為管理賦能。公司持續(xù)踐行“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”的經(jīng)營決策，通過拓展委管商場和特許經(jīng)營商場數(shù)量，穩(wěn)步提升市場占有率的同時(shí)控制公司自建商場的資本投入。

截至報(bào)告期末，公司經(jīng)營了91家自營商場，281家委管商場，8家戰(zhàn)略合作商場1，54個(gè)特許經(jīng)營家居建材項(xiàng)目2，共包括465家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街3，覆蓋全國30個(gè)省、直轄市、自治區(qū)的219個(gè)城市，商場總經(jīng)營面積22,203,216.77平方米。

出租率方面，自營商場平均出租率85.7%，委管商場平均出租率87.7%。此外，籌備的委管商場中，有306個(gè)簽約項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)證/已獲得地塊。

1、本公司持有山東銀座家居有限公司46.5%股權(quán)，與山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司并列為山東銀座家居有限公司第一大股東。截至2023年6月30日，山東銀座家居有限公司及其下屬控股子公司在中國境內(nèi)合計(jì)運(yùn)營8處家居商場。戰(zhàn)略合作經(jīng)營商場是指本公司基于戰(zhàn)略目的考慮，通過與合作方共同投資、共同持有物業(yè)并且共同經(jīng)營的家居商場。

2、特許經(jīng)營家居建材項(xiàng)目指本集團(tuán)以特許經(jīng)營方式開業(yè)經(jīng)營的家居建材店、家居建材產(chǎn)業(yè)街。對于該類特許經(jīng)營家居建材項(xiàng)目，本集團(tuán)部分參與項(xiàng)目開業(yè)后的日常經(jīng)營管理。

3、家居建材店/產(chǎn)業(yè)街指本集團(tuán)在綜合考慮經(jīng)營物業(yè)物理形態(tài)、經(jīng)營商品品類等情況下，從便于經(jīng)營管理角度出發(fā)，將擁有獨(dú)立場館標(biāo)識(shí)的家居建材店及街區(qū)稱作家居建材店/產(chǎn)業(yè)街。

1、報(bào)告期內(nèi)已開業(yè)商場分布情況

注1：上表中合計(jì)數(shù)尾差系四舍五入所致；

注2：本公告自營商場包含自有商場、合營聯(lián)營商場、租賃商場三類。

2、報(bào)告期內(nèi)已開業(yè)商場分布情況

（1）報(bào)告期內(nèi)商場增加情況

（2）報(bào)告期內(nèi)商場關(guān)店情況

（二）持續(xù)品類延伸，拓展多業(yè)態(tài)融合消費(fèi)

公司通過挖掘和引進(jìn)行業(yè)優(yōu)質(zhì)資源，持續(xù)優(yōu)選符合消費(fèi)者需求的主流品類和品牌,從而優(yōu)化經(jīng)營商戶和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，保持全品類和差異化優(yōu)勢，推動(dòng)體驗(yàn)式沉浸式消費(fèi)。

公司于報(bào)告期內(nèi)積極引入餐飲品類，根據(jù)商場體量、位置等因素，利用家居品牌聯(lián)名、連鎖餐飲、地域合作等多種形式，打造符合紅星美凱龍空間的多功能餐飲產(chǎn)品組合。報(bào)告期內(nèi)，積極尋求與核心餐飲品牌如麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、星巴克、瑞幸咖啡、奈雪的茶等合作。截止到2023年6月30日，餐飲品類全國商場覆蓋率已提升至44%，百mall商場餐飲覆蓋率已提升至85%。

（三）持續(xù)打造線下營銷活動(dòng)，孵化家居營銷IP

依托品類分級運(yùn)營策略及品類市場特性，于報(bào)告期內(nèi)重點(diǎn)策劃了中國高端電器生態(tài)大會(huì)、紅星美凱龍中國睡眠周、紅星美凱龍定制行業(yè)高峰對話、衛(wèi)浴品類節(jié)等品類活動(dòng)，持續(xù)深化品類個(gè)性化定位心智、感知，旨在打造品類行業(yè)趨勢影響，通過品類IP活動(dòng)策劃以及落地傳播，深度鏈接、撬動(dòng)品牌并協(xié)同構(gòu)建起行業(yè)影響力，穩(wěn)固品牌工廠、經(jīng)銷商合作粘性和平臺(tái)信任。

上半年，在積極的促消費(fèi)舉措和產(chǎn)業(yè)政策的支持下，家居消費(fèi)成為穩(wěn)增長的重要抓手。在此背景下，紅星美凱龍立足全行業(yè)，聯(lián)動(dòng)上下游品牌共融共創(chuàng)共生，持續(xù)重磅投入打造3場大促—“315FUN肆嗨購節(jié)”、“一年一度51狂享購”、“618理想生活狂歡季”，讓更多品牌商、經(jīng)銷商共享消費(fèi)復(fù)蘇紅利。

（四）數(shù)字化賦能業(yè)務(wù)增長

公司基于商場的數(shù)字化升級及線上流量入口的有效布局已初見成效。報(bào)告期內(nèi)，公司核心商場已實(shí)現(xiàn)數(shù)字化升級，除了對于商場端的場域數(shù)字化升級之外，先后完成對商品運(yùn)營、用戶運(yùn)營、內(nèi)容運(yùn)營的升級與創(chuàng)新。

商品運(yùn)營方面，“天貓同城站”繼續(xù)深耕商品運(yùn)營，打造在線商品分層運(yùn)營體系，聚焦全店資源，重點(diǎn)運(yùn)營30個(gè)品牌，以打造70個(gè)DAU≥1000的全國尖貨，從流量、客資、銷售三方面賦能商場經(jīng)營，提升整體運(yùn)營效率。

在內(nèi)容運(yùn)營方面，“金牌導(dǎo)購萬人直播”計(jì)劃開展至今，充分調(diào)動(dòng)門店導(dǎo)購、設(shè)計(jì)師、家居頭部主播等行業(yè)內(nèi)相關(guān)人群參與進(jìn)來，累計(jì)1.1萬個(gè)賬號參與萬人直播項(xiàng)目，全年直播場次同比增加1.8倍，流量增長400%+。未來，將持續(xù)孵化和培養(yǎng)組織的直播能力，賦能家居行業(yè)從業(yè)者的直播運(yùn)營能力，推動(dòng)“金牌導(dǎo)購萬人直播2.0”—超級星主播計(jì)劃。

（五）完善商場管理，優(yōu)化服務(wù)體驗(yàn)

公司持續(xù)推動(dòng)以現(xiàn)場管理、風(fēng)控管理、商品管理、商戶管理、服務(wù)提升、人才建設(shè)為核心的營運(yùn)管理升級，推進(jìn)綠色環(huán)保商業(yè)化，持續(xù)開展顧客評價(jià)，關(guān)注顧客體驗(yàn)反饋，全方位提升顧客家居消費(fèi)體驗(yàn)及滿意度。

搭建以服務(wù)為核心的會(huì)員體系，通過會(huì)員注冊、消費(fèi)積分、積分兌換的主要方式來增加顧客粘性，提升服務(wù)口碑，喚醒老顧客的消費(fèi)力，提升服務(wù)體驗(yàn)。此外，商場還會(huì)通過上門回訪、組織高端會(huì)員活動(dòng)、開展節(jié)假日專屬問候等方式來提高會(huì)員粘性，提升服務(wù)品質(zhì)和口碑。2023年上半年共計(jì)舉辦近500場會(huì)員活動(dòng)，新增會(huì)員98萬，激活率61%，會(huì)員復(fù)購率為18%。

深化到家服務(wù)，結(jié)合大促及品類活動(dòng)，助力主題館運(yùn)營。報(bào)告期內(nèi)，先后開展了“315服務(wù)月”、”4月煥新服務(wù)月”“618清涼一夏愛家服務(wù)季”、“818家電清洗季”4場服務(wù)到家主題活動(dòng)，深度結(jié)合大促活動(dòng)，助力品類和主題館運(yùn)營。報(bào)告期內(nèi)，針對全國276余家商場累計(jì)服務(wù)了17萬戶家庭，服務(wù)項(xiàng)目超50種，顧客滿意度98%。

三、風(fēng)險(xiǎn)因素

1、宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩及房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動(dòng)所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

近年來，中國宏觀經(jīng)濟(jì)增速呈現(xiàn)持續(xù)放緩態(tài)勢。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國持續(xù)調(diào)控的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，與國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，并呈現(xiàn)較強(qiáng)的周期性特征。宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩及房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動(dòng)所導(dǎo)致的不利變動(dòng)都可能削弱家居裝飾及家具零售行業(yè)的需求，從而給本公司的經(jīng)營業(yè)績帶來一定的負(fù)面影響。

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)重要行業(yè)，雖然當(dāng)前處于調(diào)整階段，但未來房地產(chǎn)市場發(fā)展具備不少有利條件。一是我國仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段，我國城鎮(zhèn)化率與發(fā)達(dá)國家相比仍然不高；二是房地產(chǎn)市場合理需求將逐步釋放，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求；三是房地產(chǎn)市場供給將逐步改善，房地產(chǎn)回歸本位，減少其金融屬性，同時(shí)多主體供給、多渠道保障、租購并舉的多層次住房制度不斷完善，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，存量房市場的紅利已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。一方面，從1998年“房改”開始，中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展階段，在這一時(shí)期交付的房子到現(xiàn)在已經(jīng)開始面臨老舊問題，改善煥新的剛性需求正快速產(chǎn)生。另一方面，根據(jù)億歐智庫的數(shù)據(jù)，目前一線城市存量房交易在交易總數(shù)中的占比已接近七成，存量房交易產(chǎn)生的裝修需求是家居消費(fèi)市場的重要組成部分。參考海外較為成熟的房地產(chǎn)市場來看，存量房交易的占比提升趨勢未來會(huì)逐步擴(kuò)散至低線城市。

隨著居民收入水平的增長、品質(zhì)化需求的持續(xù)增加、綠色環(huán)保理念的深入人心、持續(xù)推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，將會(huì)繼續(xù)推進(jìn)國民對家居裝飾及家具的消費(fèi)需求；新的健康的房地產(chǎn)市場的加快建立、存量房翻新需求的持續(xù)增長也將為行業(yè)帶來持續(xù)的發(fā)展空間。

根據(jù)弗若斯特沙利文統(tǒng)計(jì)預(yù)測，中國家居市場銷售額預(yù)計(jì)在2022年到2027年以10.6%的年復(fù)合增長率增長至7.2萬億元。

公司將發(fā)揮龍頭企業(yè)的優(yōu)勢，積極把握行業(yè)發(fā)展的良好機(jī)遇，通過快速穩(wěn)健擴(kuò)張商場網(wǎng)絡(luò)、精細(xì)化運(yùn)營鞏固市場領(lǐng)導(dǎo)地位，同時(shí)提升規(guī)模效益和經(jīng)營效率，加強(qiáng)盈利能力的持續(xù)穩(wěn)定性，從而更好應(yīng)對和抵御宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

2、人才短缺及流失的風(fēng)險(xiǎn)

隨著公司經(jīng)營規(guī)模不斷的發(fā)展和擴(kuò)張，對高層次的管理人才、專業(yè)人才的需求也將不斷增加。如果人才儲(chǔ)備步伐跟不上業(yè)務(wù)快速發(fā)展的速度，將對經(jīng)營的穩(wěn)定性產(chǎn)生不利影響。

因此，公司針對校園應(yīng)屆生、績優(yōu)員工以及主管級員工分別設(shè)立了不同的人才培養(yǎng)及儲(chǔ)備計(jì)劃，并持續(xù)投入資源為員工提供多種類型的教育及培訓(xùn)機(jī)會(huì)，以提升員工的知識(shí)技術(shù)水準(zhǔn)和業(yè)務(wù)實(shí)踐能力，同時(shí)通過持續(xù)加強(qiáng)信息化建設(shè)以提高經(jīng)營效率，從而為規(guī)模擴(kuò)張所需人才團(tuán)隊(duì)建設(shè)提供保障。

3.擴(kuò)展性業(yè)務(wù)開拓的風(fēng)險(xiǎn)

基于全國性的零售平臺(tái)和我國家居裝飾及家具行業(yè)中最大的商戶及消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫，公司進(jìn)一步開展具有吸引力的供應(yīng)鏈、互聯(lián)網(wǎng)等方面的相關(guān)產(chǎn)品與服務(wù)。與商場業(yè)務(wù)相比，擴(kuò)展性業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式及風(fēng)險(xiǎn)可能有所不同，而公司可能不具備足夠的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)來有效管理該等擴(kuò)展性業(yè)務(wù)及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。該等擴(kuò)展性業(yè)務(wù)可能會(huì)使公司面臨新的挑戰(zhàn)及風(fēng)險(xiǎn)。

因此，公司將依靠現(xiàn)有業(yè)務(wù)積累的強(qiáng)大行業(yè)影響力、豐富管理經(jīng)驗(yàn)和全國性布局網(wǎng)絡(luò)體系，為開展上述擴(kuò)展性業(yè)務(wù)提供優(yōu)質(zhì)的品牌、市場、客戶和產(chǎn)品資源支持，并根據(jù)市場變化和業(yè)務(wù)需求靈活選擇和調(diào)整經(jīng)營運(yùn)作模式，降低擴(kuò)展性業(yè)務(wù)不確定性和其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

4．其他風(fēng)險(xiǎn)

截至2023年6月末，公司經(jīng)營91家自營商場，其中自有商場61家，相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)計(jì)入投資性房地產(chǎn)，并采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。截至報(bào)告期末，公司投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值為959.15億元，占資產(chǎn)總額的比例為75.87%。鑒于公司未來擴(kuò)張模式以輕資產(chǎn)為主，對于儲(chǔ)備中的自持物業(yè)的建造投資有限，因此未來投資性房地產(chǎn)的規(guī)模穩(wěn)定。報(bào)告期內(nèi)，本年大部分商場的經(jīng)營狀況相比去年末較為穩(wěn)定，同時(shí)，土地使用權(quán)使用年限逐步縮短，產(chǎn)生了部分的價(jià)值貶損。因此公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損失為1.05億元，而投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值為959.15億元，相對變化比率為0.11%。報(bào)告期內(nèi)，公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值總體保持穩(wěn)定，未對公司財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績和股東分紅造成重大的負(fù)面影響。

公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)受到中國宏觀經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居民可支配收入水平、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和景氣程度以及家居裝飾及家具行業(yè)的消費(fèi)環(huán)境等因素的綜合影響。未來若上述因素發(fā)生重大不利變動(dòng)，公司以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)價(jià)值也將隨之向下波動(dòng)，計(jì)入當(dāng)期損益的公允價(jià)值變動(dòng)收益也將相應(yīng)減少甚至產(chǎn)生損失，從而對公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績造成不利影響；投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下降將影響公司可供分配利潤，從而可能會(huì)對公司未來分紅產(chǎn)生不利影響。

此外，公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量，與同行業(yè)A股上市公司普遍采用成本模式計(jì)量的方式缺乏可比性，敬請投資者注意。

四、報(bào)告期內(nèi)核心競爭力分析

（一）公司經(jīng)營國內(nèi)最大的家居裝飾及家具零售網(wǎng)絡(luò)，具有備受贊譽(yù)的品牌

公司是國內(nèi)商場數(shù)量最多、經(jīng)營面積最大、地域覆蓋面積最廣闊的全國性家居裝飾及家具商場運(yùn)營商。全國性布局網(wǎng)絡(luò)的口碑效應(yīng)以及中高端市場定位的成功實(shí)現(xiàn)、線上線下營銷和服務(wù)創(chuàng)新升級使得公司的“紅星美凱龍”品牌成為國內(nèi)最具影響力的家居裝飾及家具行業(yè)品牌之一，在消費(fèi)者心目中享有較高的品牌認(rèn)知度及認(rèn)可度。2023年上半年，商場的顧客滿意度達(dá)95.20%。同時(shí)，公司強(qiáng)大的品牌影響力、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和全國性的布局網(wǎng)絡(luò)體系對處于品牌強(qiáng)化期的家居裝飾及家具生產(chǎn)企業(yè)具有較強(qiáng)的號召力。

公司積極投身公益事業(yè)，推廣品牌、提升市場認(rèn)可度的同時(shí)，堅(jiān)持以高度的社會(huì)責(zé)任感和感恩的心態(tài)回饋社會(huì)。公司將經(jīng)營成果與大眾社會(huì)共享，為促進(jìn)社區(qū)繁榮貢獻(xiàn)一份力量。

公司打造了數(shù)量眾多、價(jià)值感鮮明、文化意蘊(yùn)豐富，且與企業(yè)品牌定位緊密銜接的IP化品牌活動(dòng)矩陣及三大文化體系：愛家日、孝子日、知己日是以家文化以及和諧文化為核心；魯班節(jié)以匠心創(chuàng)新的經(jīng)營精神為核心；M+設(shè)計(jì)大賽以家居美學(xué)文化追求為核心。公司在弘揚(yáng)傳統(tǒng)家文化與美學(xué)文化、進(jìn)一步塑造品牌的文化內(nèi)涵的同時(shí)，以品牌的文化價(jià)值打動(dòng)消費(fèi)者，與消費(fèi)者進(jìn)行情感溝通互動(dòng)，從而產(chǎn)生情緒共鳴，進(jìn)一步收獲消費(fèi)者的認(rèn)可與信賴。

（二）公司經(jīng)營模式難以被復(fù)制：核心商業(yè)物業(yè)構(gòu)筑強(qiáng)大護(hù)城河，輕資產(chǎn)模式助力穩(wěn)健擴(kuò)張

自營商場確保實(shí)現(xiàn)公司在戰(zhàn)略區(qū)域的布局并提供穩(wěn)健的租金收入。公司超八成的自營商場分布于國內(nèi)一、二線城市的優(yōu)質(zhì)地段，具備行業(yè)內(nèi)競爭對手難以復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢。由于商場內(nèi)經(jīng)營商品的特性，家居裝飾及家具零售企業(yè)在選擇物業(yè)時(shí)比其他零售企業(yè)面臨更大的限制，適合作為家居裝飾及家具商場經(jīng)營的物業(yè)需要具有足夠的經(jīng)營面積、具備家居消費(fèi)挖掘潛力的商業(yè)環(huán)境和良好的地理位置條件，因此，特定市場區(qū)域內(nèi)的家居裝飾及家具商場物業(yè)具有較高的稀缺性。公司商場的標(biāo)志性物業(yè)設(shè)計(jì)還能兼顧品牌宣傳的目的。

公司自營商場產(chǎn)生的租賃及相關(guān)收入穩(wěn)健，且長期而言，具有確定性的增長前景。由于部分商場物業(yè)為公司自持，無需承擔(dān)物業(yè)租賃成本，在市場出現(xiàn)不利波動(dòng)時(shí)能夠保持較為穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流及利潤水平。

公司自營商場的良好運(yùn)營狀況充分體現(xiàn)了公司作為家居裝飾及家具商場領(lǐng)先運(yùn)營商的專業(yè)水平和管理能力，對于持續(xù)吸引潛在優(yōu)質(zhì)商戶、拓展和鞏固與輕資產(chǎn)模式合作方及地方政府的合作關(guān)系起到積極示范作用。

委管商場及特許經(jīng)營家居建材項(xiàng)目以低投入實(shí)現(xiàn)在下沉市場的有效滲透。憑借公司頗具知名度的品牌、成熟的管理體系及服務(wù)流程、深厚的行業(yè)關(guān)系及龐大的商戶資源，公司以輕資產(chǎn)模式，即委管商場與特許經(jīng)營家居建材項(xiàng)目，在三線及以下城市迅速擴(kuò)展版圖。公司在全國范圍內(nèi)開張新店，提升市場滲透率。同時(shí)，公司通過為合作方提供高附加值及稀缺性服務(wù)，在許多城市領(lǐng)先競爭對手。

（三）公司不斷優(yōu)化完善商場內(nèi)的品類及業(yè)態(tài)布局

由于國人對美好生活的需要日益增長，公司于2021年落地全國首個(gè)智能電器生活館。通過打造與傳統(tǒng)家電賣場所不同的，差異化、套系化、場景化、高端化為標(biāo)簽的智能電器生活館，公司成功切入高端電器市場，已成為行業(yè)公認(rèn)的“中國高端電器第一流通渠道”。

公司持續(xù)優(yōu)化商場內(nèi)的品類布局，于2022年將品類戰(zhàn)略升級為十大主題館戰(zhàn)略，將品類拓展至頂?shù)乜臻g，即瓷磚、地板、吊頂?shù)绕奉悾瑢?shí)現(xiàn)十大品類的全面覆蓋。

公司在商場內(nèi)引入高頻消費(fèi)業(yè)態(tài)，根據(jù)商場體量、位置等因素，利用家居品牌聯(lián)名、連鎖餐飲、地域合作等多種形式，打造符合“紅星美凱龍”空間的多功能餐飲產(chǎn)品組合，滿足消費(fèi)者在場內(nèi)進(jìn)行較長時(shí)間的家居消費(fèi)時(shí)的餐飲需求，優(yōu)化消費(fèi)者的整體消費(fèi)體驗(yàn)，同時(shí)，輻射商場周邊的餐飲消費(fèi)需求。

公司將消費(fèi)者在商場內(nèi)的家居消費(fèi)向前延伸至設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，通過引入設(shè)計(jì)工作室，落地M+高端設(shè)計(jì)中心，打造又一個(gè)優(yōu)質(zhì)流量入口。通過十大品類主題館的協(xié)同運(yùn)營，為M+高端設(shè)計(jì)中心提供強(qiáng)大的材料庫和場域流量，幫助設(shè)計(jì)師與商場內(nèi)全品類搭建合作橋梁，并以全渠道流量資源賦能M+高端設(shè)計(jì)中心，全面提升設(shè)計(jì)師面向市場的獲客能力。同時(shí)，M+高端設(shè)計(jì)中心的落地會(huì)為商場內(nèi)的商戶及商品帶來消費(fèi)增量，進(jìn)而對商場的出租率以及租金水平的提升起到助推作用。

（四）強(qiáng)大的創(chuàng)新能力及數(shù)字化運(yùn)營能力，率先推行家居消費(fèi)新零售模式

公司與戰(zhàn)略投資方阿里巴巴共同探索家居新零售領(lǐng)域的布局，率先推行家居消費(fèi)新零售模式。公司對全國范圍內(nèi)的商場進(jìn)行數(shù)字化升級，建立線上“天貓同城站”，并自建新零售線上產(chǎn)品運(yùn)營及服務(wù)能力。同時(shí)，公司從選品、數(shù)字化上翻、流量承接等多方面，扶持傳統(tǒng)經(jīng)銷商使其具備線上運(yùn)營的能力，從而及時(shí)有效地將線上流量精準(zhǔn)轉(zhuǎn)化至線下商場體驗(yàn)并促成交易，賦能商戶的同時(shí)也為消費(fèi)者帶來更好的家居購物體驗(yàn)。

在基礎(chǔ)能力建設(shè)方面，公司深耕線上商品運(yùn)營，各城市、商場通過聚焦運(yùn)營核心商品池，助力本地商戶打造一批持續(xù)獲得高流量和高客資的地域優(yōu)勢商品；公司對線上商品展示的內(nèi)容供給形式進(jìn)行創(chuàng)新，通過全景視頻，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化輸出及720度全景展示，消費(fèi)者可自由選擇商品的觀看角度以及選擇性地播放商品解說，從而做到幫助商戶全面展示商品的同時(shí)提升消費(fèi)者的購物體驗(yàn)；公司新增導(dǎo)購在線服務(wù)項(xiàng)目，讓上線品牌的導(dǎo)購員第一時(shí)間在線為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)客服服務(wù)。

公司在新零售營銷模式上不斷創(chuàng)新，打造了“天貓團(tuán)新家”。周一至周五在線上通過天貓及微信雙線觸達(dá)消費(fèi)者，發(fā)放權(quán)益、進(jìn)行蓄客，周末通過線下商場團(tuán)購活動(dòng)，使消費(fèi)者完成到店核銷及成交，將線上線下營銷活動(dòng)打通，更符合消費(fèi)者工作生活習(xí)慣，從而提升消費(fèi)體驗(yàn)，同時(shí)“天貓團(tuán)新家”實(shí)現(xiàn)了私域公域流量的打通，并確保商場常態(tài)化經(jīng)營下流量及銷量的全面提升。

公司于2022年在全國大力推出“金牌導(dǎo)購，萬人直播”項(xiàng)目，鼓勵(lì)商場內(nèi)導(dǎo)購積極參與直播，并通過培訓(xùn)、帶教，培育直播心智、推動(dòng)直播及線上帶貨能力的建設(shè)。同時(shí)，公司積極培養(yǎng)體系內(nèi)的專業(yè)家居帶貨達(dá)人，并簽約頭部直播達(dá)人，賦能商場常態(tài)化開播，實(shí)現(xiàn)賣場全面直播化，推動(dòng)商場全面數(shù)字化。

公司于2023年聯(lián)合天貓發(fā)布“超級星主播”項(xiàng)目，在“金牌導(dǎo)購，萬人直播”項(xiàng)目的基礎(chǔ)上對主播進(jìn)行專業(yè)分層培養(yǎng)，并通過商品運(yùn)營賦能，場景升級賦能，重點(diǎn)孵化一批既懂專業(yè)又有影響力的家居家裝領(lǐng)域網(wǎng)紅IP主播。這是家居行業(yè)第一次通過平臺(tái)支持、權(quán)威認(rèn)證、專業(yè)培養(yǎng)，針對家居行業(yè)頭部主播的扶持計(jì)劃。同時(shí)，這也是天貓?jiān)诩揖有袠I(yè)內(nèi)首次基于直播的戰(zhàn)略合作。

此外，公司在商場內(nèi)建設(shè)直播基地，通過專業(yè)的場地和專業(yè)的設(shè)備，賦能商場經(jīng)營，將直播能力建設(shè)到一線。

公司在夯實(shí)商場數(shù)字化運(yùn)營、鞏固“天貓同城站”發(fā)展的同時(shí)，積極探索更多觸達(dá)消費(fèi)者的線上新零售渠道。通過復(fù)用線上運(yùn)營能力及資源、基于短視頻及直播種草形成的流量池，進(jìn)一步加強(qiáng)線上留資線下轉(zhuǎn)化的能力，形成新的品宣陣地、建立新的流量渠道、打造新的獲客方式，從而進(jìn)一步賦能場內(nèi)經(jīng)銷商。

（五）通過“一站式”高品質(zhì)家裝服務(wù)，搶占前端家裝流量入口

公司自建裝修產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，依托自身強(qiáng)大的全品類運(yùn)營能力、供應(yīng)鏈整合能力、遍布全國的實(shí)體商場網(wǎng)絡(luò)以及數(shù)字化的家裝業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)平臺(tái)，通過打造定位于不同消費(fèi)力人群的品牌矩陣，包括“美凱龍家裝”、“更好家”、“美凱龍空間設(shè)計(jì)”等，提供個(gè)性化定制、全屋整裝、高端豪宅等差異化裝修服務(wù)的同時(shí)，搶奪家居裝飾及家具市場前端流量。公司以解決消費(fèi)者痛點(diǎn)為己任，致力于打造集設(shè)計(jì)、選材、施工、智能、環(huán)保和服務(wù)于一體的全國性家裝品牌，在全國區(qū)域的線下商場提供“選裝修、買家居，都在紅星美凱龍”的一站式、個(gè)性化的高品質(zhì)服務(wù)。

公司通過個(gè)性化定制業(yè)務(wù)對商場內(nèi)家居消費(fèi)提前獲客、鎖單，帶動(dòng)場內(nèi)家居消費(fèi)增量，提升商戶及消費(fèi)者對商場的粘性。此外，通過標(biāo)準(zhǔn)整裝業(yè)務(wù)，公司與更多頭部品牌合作，沉淀公司的供應(yīng)鏈能力，以直采、集采的方式，用更低的價(jià)格服務(wù)消費(fèi)者，并幫助品牌實(shí)現(xiàn)渠道多元化、提升市場份額。

（六）公司的全國聯(lián)動(dòng)營銷網(wǎng)絡(luò)加強(qiáng)渠道價(jià)值

公司是極少數(shù)有能力實(shí)施全國營銷活動(dòng)的家居裝飾及家具商場運(yùn)營商之一,公司的集中式營銷充分利用公司的全國規(guī)模的實(shí)體網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)成本協(xié)同效應(yīng)，同時(shí)傳達(dá)全國貫徹一致的營銷信息。同時(shí)，得益于公司總部對全國商場的強(qiáng)管控力，各地商場的強(qiáng)執(zhí)行力保障了營銷活動(dòng)的落地。其中，以聯(lián)合營銷為例，公司充分整合品牌和商戶的營銷資源，利用全國商場的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，以品牌和品類兩個(gè)維度，打造不同的聯(lián)合營銷產(chǎn)品，共同攤薄獲客成本，與品牌和商戶共建家居產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈。

公司作為國內(nèi)最大的家居裝飾及家具商場運(yùn)營商，沉淀了十分完整的家居消費(fèi)用戶畫像和商品畫像，通過多維度標(biāo)簽實(shí)現(xiàn)品牌及商戶與消費(fèi)者的精準(zhǔn)匹配，并且能夠貫穿消費(fèi)者完整的家居家裝消費(fèi)周期，在相應(yīng)的需求時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的多次觸達(dá)。

基于品牌及商戶對增量價(jià)值及渠道價(jià)值的認(rèn)可，以聯(lián)合營銷為切入口，公司能夠撬動(dòng)品牌及商戶更多營銷預(yù)算在公司端的投放。

此外，公司遍布全國的商場網(wǎng)絡(luò)以及多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，使得公司對各地的家居消費(fèi)市場具有敏銳的洞察力，能夠幫助品牌甄選合適的產(chǎn)品線，并利用全國網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢對下沉市場快速滲透；同時(shí)，公司掌握全國各地豐富的經(jīng)銷商資源和畫像，能夠提升品牌和經(jīng)銷商的適配效率。

（七）公司堅(jiān)持加強(qiáng)消費(fèi)者購物體驗(yàn)

公司積極管理及控制商場購物體驗(yàn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，確保消費(fèi)者獲得不同于公司競爭對手的優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)。公司提供給消費(fèi)者的價(jià)值使公司成為家居裝飾及家具行業(yè)中的市場領(lǐng)導(dǎo)者。

極具吸引力的購物環(huán)境。不斷升級的公司商場優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)和裝飾可以對消費(fèi)者產(chǎn)生強(qiáng)大的購物吸引力。商場內(nèi)部格局方面，不同類別的產(chǎn)品分別于商場的不同分區(qū)進(jìn)行展示，內(nèi)部設(shè)置清晰進(jìn)一步提升了客戶體驗(yàn)。公司還關(guān)注消費(fèi)者購物的便利性，如戰(zhàn)略性地將商場選址于城市交通干線或高速公路沿線或附近，確保了較高的可見性和可達(dá)性。

最大的商品選擇范圍。通過提供一站式購物體驗(yàn)，公司盡力滿足消費(fèi)者購買家居裝飾及家具商品的全部需求。公司商場品牌庫擁有的品牌系列數(shù)量超過37,000個(gè)，均經(jīng)過嚴(yán)格篩選，消費(fèi)者不再需要走遍多個(gè)零售商場以購買同等豐富且齊全的產(chǎn)品。

產(chǎn)品質(zhì)量與綠色環(huán)保。隨著消費(fèi)觀念的不斷升級，消費(fèi)者對于家居行業(yè)從原材料到生產(chǎn)工藝到產(chǎn)品品質(zhì)的要求都越來越高。公司聯(lián)合中國質(zhì)量認(rèn)證中心、聯(lián)動(dòng)國家級和省級實(shí)驗(yàn)室，以遠(yuǎn)高于國家要求的審核標(biāo)準(zhǔn)，聚焦綠色、環(huán)保、低碳、正品四大核心價(jià)值，持續(xù)開展“家居綠色環(huán)保領(lǐng)跑品牌”評選。公司獨(dú)創(chuàng)售前把控品牌準(zhǔn)入、售中進(jìn)行產(chǎn)品抽檢、售后提供正品查詢的全方位質(zhì)量管理體系，為中國消費(fèi)者嚴(yán)選綠色品牌，努力保障每一位消費(fèi)者的居家健康。

不斷優(yōu)化的顧客服務(wù)。通過對老顧客的上門回訪，傾聽顧客建議，解決售后問題、邀約體驗(yàn)服務(wù)到家，不斷優(yōu)化消費(fèi)體驗(yàn)；通過家具貼膜等老房維保服務(wù)，沙發(fā)清洗、地板打蠟等家居保養(yǎng)服務(wù)，開展服務(wù)到家活動(dòng)，并與大促活動(dòng)深度融合，在提供貼心、專業(yè)的家居相關(guān)服務(wù)的同時(shí)，賦能品類及主題館運(yùn)營；從細(xì)節(jié)入手，升級停車權(quán)益，不斷提升顧客滿意度。公司始終堅(jiān)持顧客第一，以不斷創(chuàng)新、不斷優(yōu)化的顧客服務(wù)，提升整體體驗(yàn)，提振消費(fèi)信心。

（八）公司具有強(qiáng)創(chuàng)新能力且經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)

公司富有遠(yuǎn)見的管理團(tuán)隊(duì)對業(yè)務(wù)及經(jīng)營貢獻(xiàn)了豐富的經(jīng)驗(yàn)及深入的行業(yè)知識(shí)。公司高級管理層團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，具有多年家居裝飾及家具零售行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、豐富的行業(yè)資源和較強(qiáng)的執(zhí)行力，從而能夠準(zhǔn)確把握行業(yè)發(fā)展趨勢和公司實(shí)際情況，制定清晰可行的發(fā)展戰(zhàn)略。在高級管理層的領(lǐng)導(dǎo)下，公司在國內(nèi)家居裝飾及家具零售行業(yè)內(nèi)開設(shè)了首個(gè)一站式商場及首個(gè)全國連鎖商場。公司亦為國內(nèi)首家具備開展商場開發(fā)及管理整個(gè)流程的內(nèi)部實(shí)力的家居裝飾及家具企業(yè)。未來管理團(tuán)隊(duì)將繼續(xù)沿著既定戰(zhàn)略方向帶領(lǐng)公司持續(xù)穩(wěn)健增長。

（九）股東結(jié)構(gòu)優(yōu)化，企業(yè)文化多元化，業(yè)務(wù)協(xié)同迎來發(fā)展新契機(jī)

公司于2023年6月引入新股東建發(fā)股份（600153）、聯(lián)發(fā)集團(tuán)。公司作為家居零售行業(yè)的龍頭企業(yè)，是目前國內(nèi)地域覆蓋面最廣闊、商場數(shù)量最多且經(jīng)營面積最大的全國性家居裝飾及家具商場運(yùn)營商，在我國穩(wěn)健增長的家居裝飾及家具零售行業(yè)中占有最大的市場份額，具備絕對領(lǐng)先優(yōu)勢；建發(fā)股份為廈門地方國有企業(yè)，在大宗商品供應(yīng)鏈運(yùn)營行業(yè)，其營收規(guī)模在A股公司中連續(xù)多年位于領(lǐng)先陣營，是行業(yè)內(nèi)資深的供應(yīng)鏈運(yùn)營商，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已有數(shù)十年歷史，其子公司建發(fā)房產(chǎn)已連續(xù)11年獲得“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)”，2022年位列第16位，其子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)位列“2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”第28位。

股東結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，將讓公司逐步向更多元化的企業(yè)文化發(fā)展，有助于優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營管理效率。同時(shí)，建發(fā)股份與公司在供應(yīng)鏈、地產(chǎn)業(yè)務(wù)等方面均具有較強(qiáng)的協(xié)同性，未來雙方有望持續(xù)相互賦能、互相成就，公司將迎來新的發(fā)展契機(jī)。

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